Ипотека в России: «Америка» против «Германии»

Россия практически окончательно остановилась на американской модели ипотеки, в которой главным «стержнем» системы является банк. Однако в Центральной Европе преобладает немецкая ипотечная модель, которая, как показала почти вековая практика, более приближена к потребителю. В Москве «немецкую модель» развивает только одна компания - «Строительно-сберегательная касса» (ССК), да и то - по указанию «сверху».

В Москве по немецкой ипотечной модели работает только одна компания - ОАО «Строительно-сберегательная касса» (ССК). 100% акций ОАО ССК принадлежит департаменту имущества правительства Москвы. Вся работа ССК сосредоточена в Западном округе города. Управление компанией осуществляют дирекция ОАО и наблюдательный совет, в который входят представители префектуры ЗАО, Территориального агентства департамента государственного имущества ЗАО Москвы, заказчика-застройщика ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» и департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы.

Немецкий опыт на российской почве

Поначалу ССК занималась только реконструкцией пятиэтажек и новым строительством в ЗАО. Но через некоторое время правительство Москвы поручило ССК заняться и ипотечным кредитованием по так называемой «немецкой модели». Мэр Юрий Лужков не раз говорил, что деятельность компании - своего рода эксперимент (хотя длится он с 1999 года). При этом ССК продолжает заниматься и своей профильной деятельностью - новым строительством и реконструкцией пятиэтажек.

На практике деятельность ССК состоит вот в чем. Первоначальный взнос на квартиру в новостройке компании составляет 5% стоимости квартиры. Затем в течение срока строительства (как правило, это год-полтора) нужно внести еще 45% стоимости жилья, доведя таким образом свою долю до 50%. При этом на вклад даже начисляется небольшой процент (от 1% до 3% годовых) После этого квартира поступает в собственность плательщика. Оставшаяся половина стоимости квартиры выплачивается в течение трех-пяти лет из расчета 8% годовых. Неспециалисту видно, что ставка по кредиту у ССК ниже, чем у банков, у которых она и сегодня не опускается ниже 11%.

В отличие от банковского кредитования, в ССК собственность и залог оформляются одновременно. Минимальны также и риски. Так, в случае расторжения договора инвестору возвращается накопленная сумма за вычетом 5% от общей суммы внесенного вклада.

Причины неудач

За четыре года работы ССК возвела около 140 тыс. кв. м жилья, кредиты по этой системе получили более 1 тыс. семей. При этом в начале эксперимента московские власти мечтали в каждом округе открыть свою ССК, а общую площадь квартир, реализуемых через них, довести до 500–700 тыс. кв. м ежегодно (в отличие от 30–40 тыс. кв. м, продаваемых сегодня). Но слова чиновников так и остались словами. В чем же дело?

Главное препятствие - обязательное условие ССК купить квартиру в их доме. Именно этот пункт отпугивает многих москвичей. ССК строит монолитные дома, стоимость жилья в которых - свыше $2 тыс. При этом метраж даже однокомнатной квартиры превышает 60 кв. м. И строители, и власти забывают, что ипотека рассчитана в Москве в первую очередь на нуждающихся граждан. Для них целесообразней было бы возводить серийные панельные дома. Кстати, статистика банков, занимающихся ипотекой, свидетельствует, что около 75% кредитов в столице выдается на приобретение квартир именно в панельных домах.

Второй минус - это недостаточный срок кредитования. Даже максимальная планка ССК - пять лет - отпугивает потенциальных потребителей от такой схемы работы. Те же банки, работающие по американской модели, предлагают сегодня максимальный срок кредитования в 8–12 лет.

Но главное - российский потребитель еще не дозрел ни до какой модели ипотеки, даже «социальной». Например, данные компании «Миэль» свидетельствуют, что только около 5–6% сделок в Москве сегодня заключается с использованием ипотечного кредитования. При этом около половины таких кредитов - это суммы в $20–30 тыс., достаточные для оплаты лишь 12–15 кв. м.

Дата публикации: 23:12 10 марта 2005

Источник: bpn.ru