Новостройки ближнего Подмосковья. Равнение на столицу

Достойной альтернативой столичным новостройкам покупатели квартир все чаще считают новые дома ближнего Подмосковья. При более низких ценах качество новостроек здесь не хуже московских. Что же сегодня предлагает рынок нового жилья в граничащих со столицей городах?

Картина рынка

«Новостроек среднего класса в ближнем Подмосковье сейчас около 50% от общего объема предложений, — рассказывает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Доля экономкласса несколько ниже и оценивается приблизительно в 45%. Проекты в более дорогих сегментах составляют незначительное число от общего объема предложения. В основном это единичные объекты в наиболее развитых городах Подмосковья: ЖК «Атлант» в Подольске, ЖК «Красногорская Ривьера» в Красногорске, ЖК «Ира» в Химках». По словам эксперта, в структуре предложения преобладают монолитные дома, их 50–55%. Объем предложений в панельных домах чуть меньше и составляет порядка 40–45%. Кирпичных новостроек насчитывается всего 3–4%.

Сегодня, в непростых условиях рынка, когда реализация многих проектов все еще находится на «бумажной стадии» или вообще приостановлена, интерес покупателей переместился в сторону новостроек высокой степени готовности. Клиенты осторожничают, стали обращать больше внимания на репутацию компании-продавца и застройщика.

Рисковать, приобретая квартиры на уровне котлована, уже мало кто решается. «В Московской области процент замороженных проектов выше, чем в Москве, и составляет порядка 50%, но, тем не менее, объем вводимого жилья здесь значительно больше, — говорит Ю. Гераськина. — В тоже время следует отметить, что работы были остановлены по проектам, находящимся на начальной стадии реализации, которая подразумевает подготовку стройплощадки, проведение работ нулевого цикла, строительство фундамента и прокладку коммуникаций».

В последние месяцы наметились некоторые сдвиги. «В наших проектах квартиры приобретают уже на стадии возведения коробки, — говорит Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». — Становятся все более востребованными предоставляемые покупателям финансовые сервисы: рассрочки, ипотека. Ряд банков возобновил ипотечное кредитование новостроек Московской области, правда, только домов высокой степени готовности. Но и это неплохо с учетом ситуации, которая наблюдалась еще несколько месяцев назад». По словам эксперта, сегодня клиенты делают 100 %-ную предоплату за квартиры либо прибегают к рассрочке максимум до полугода. И при этом они более настойчиво ведут переговоры по скидкам и условиям оплаты. Кроме того, уменьшился срок подбора квартиры по сравнению с началом года.

Сейчас большинство предлагаемых к продаже объектов находится на завершающей стадии строительства. При покупке предлагают скидки. «Квартиру в готовом доме можно купить примерно за те же деньги, что раньше требовал продавец на этапе сооружения котлована», — говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Домостроитель».

Что еще интересно, сейчас, по словам С. Лядова, большую конкуренцию квартирам от застройщиков Московской области начинает составлять жилье, выставляемое на продажу покупателями (по переуступке прав требования). Процент дисконта в этом случае может быть даже выше, чем у девелоперов.

Новую тенденцию на рынке жилой подмосковной недвижимости называет Ю. Гераськина. Это, по ее словам, активное развитие малоэтажного строительства (проекты представляют собой пяти — семиэтажные комплексы). «После старта проектов в ближайшем будущем Подмосковье будет обеспечено своим жильем высокого класса, сочетающим в себе и ценовую доступность, и высокую экологичность жизни», — полагает эксперт.

В целом же, несмотря на экономическую нестабильность, инвестиции в подмосковное жилье эксперты считают привлекательными. Хотя квадратный метр в области стоит дешевле, новостройки Подмосковья по уровню проектных решений и качеству строительных работ сейчас не уступают столичному жилью.

Лидер новостроек

При выборе жилья в Подмосковье покупатели, естественно, учитывают такой фактор, как транспортная доступность. Существуют и другие факторы. «Инвестиционную привлекательность районов Подмосковья на сегодняшний день формирует степень развития деловых кластеров в непосредственной близости от городов, — поясняет Ю. Гераськина. — Комплексное освоение территории коммерческими объектами — бизнес-центрами, отелями, логистическими центрами, торгово-развлекательными объектами и сопутствующей инфраструктурой способствует повышению комфорта проживания в этих районах. Жилье в них уже сейчас можно назвать наиболее ликвидным, так как у покупателя появляется возможность не только пользоваться социальными и бытовыми объектами, а также найти работу или вести собственный бизнес в непосредственной близости от дома».

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются такие города, как Видное, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Реутов, Химки, Одинцово, Балашиха. Какие-то города застраивают больше, какие-то — меньше. «Максимальный объем предложения в строящихся объектах зафиксирован в Красногорске (около 20% от общего объема предложения). В Реутове и Балашихе (около 17%), в Щербинке и Подольске (15%), в Люберцах (чуть менее 15%). Минимальный объем предложения был зафиксирован на севере Московской области», — приводит примеры Ю. Гераськина.

Вот еще некоторые данные. «Масштабная застройка ведется в Балашихе, Красногорске, Химках и Люберцах — суммарный объем предложения в этих городах составляет около 155 адресов, или более 30% от всех новостроек области, — говорит Евгения Сазонова, пресс-секретарь компании «МИАН». — В Видном и Реутове предложение новостроек сегодня ограничено, что объясняется дефицитом свободных участков под застройку — значительная часть из них уже освоена в 2004–2007 гг.».

Знакомство с проектами

Сейчас в Московской области реализуют несколько интересных проектов. К примеру, недавно было завершено строительство ЖК «Апрелевский». Новый объект, состоящий из пяти корпусов, расположен на ул. Горького в городе Апрелевка. К продаже предлагают квартиры площадью от 47 до 72 кв. м. «В числе достоинств проекта — его удобное месторасположение: жилой комплекс находится в 27 км от столицы по Киевскому шоссе, — обращает внимание Ю. Гераськина. — Добраться сюда можно на электричке от Киевского вокзала или от станции метро «Юго-Западная» на автобусе или маршрутном такси по одной из самых современных и комфортных трасс Подмосковья. Престижное Киевское направление — одно из наиболее развитых. Здесь расположены крупнейшие центры торговли, сервиса и развлечений — МЕГА, Ашан, IKEA, OBI, METRO Cash & Carry, хорошо развита инфраструктура и самого города Апрелевка».

В Люберецком районе предлагают к реализации 20 монолитных жилых объектов. Сдача большинства из них запланирована на III–IV кварталы этого года. Дома имеют от 12 до 18 этажей. В городском микрорайоне Красная Горка возводят панельные дома серий КОПЭ, П-3М, П-44Т и др. В настоящее время в реализации находится 23 корпуса. Их сдача планируется в конце этого года. «Средняя стоимость квадратного метра в сегменте панельного жилья Люберецкого района составляет около 63 тыс. руб., в сегменте монолитного — 71 тыс. руб., — поясняет С. Лядов. — Цены в Люберцах ниже, чем в Одинцове, Видном, Реутове, Красногорске. Это и привлекает потенциальных покупателей, имеющих ограниченный бюджет, но желающих жить в городе-спутнике Москвы».

Кстати, микрорайон Красная Горка является самым масштабным по площади застройки среди новостроек города Люберцы. Он располагается на территории 113,8 га. «В состав комплекса входит более 50 панельных домов различных типовых серий переменной этажности», — замечает Елена Максименкова, директор по маркетингу холдинга «МГСН».

В Видном среди наиболее интересных проектов эксперты выделяют «Радужный», который возводят по программе комплексной застройки южной части 5-го микрорайона. Проект предусматривает строительство 11 жилых домов переменной этажности (14–17 этажей). Пять корпусов, у которых есть собственный подземный паркинг, уже введено в эксплуатацию. «В настоящее время к продаже предлагают дома второй очереди, сдача которых запланирована на 2010 г., — рассказывает С. Лядов. — Стоимость квадратного метра жилья начинается от 75 тыс. руб. Новостройки проекта «Радужный» имеют аккредитацию Газпромбанка, поэтому покупатели квартир в таких домах могут рассчитывать на ипотечную программу банка». Кроме жилых зданий в новом квартале будут построены школа на 550 мест и детский сад на 180 мест. Здесь также появится многофункциональный комплекс с торговыми помещениями и предприятиями социально-бытового назначения.

В скором времени в Апрелевке завершится строительство жилого комплекса на улице Парковая. В Реутове достраивают микрорайон 9А. В Химках вниманию покупателей предлагают квартиры в новом микрорайоне Юбилейный. В настоящее время здесь началась выдача ключей новоселам. Первыми заселиться смогут жильцы секций 1, 2, 3 и 4 корпуса 3, а также первых двух секций корпуса 7. Новый проект реализуется в микрорайоне Центральный в Долгопрудном.

На данный момент в городах пятикилометровой зоны — Химки, Красногорск, Мытищи, Видное, Люберцы, Балашиха, Реутов, — по словам Е. Сазоновой, в стадии активных продаж находится порядка 200 объектов (включая корпуса), что составляет более 40% от всех предлагаемых адресов в Московской области. Около 60% из них — объекты экономкласса, остальные — категории бизнес. Среди наиболее интересных проектов — жилые комплексы «Красногорская Ривьера», «Рублевское предместье» (Красногорск), «Парк Толстого» (Химки), «Клубный» (Видное), «Гулливер», «Отрадное», «Комета» (Мытищи).

Приятное сочетание

Блага цивилизации и хорошая экология все больше привлекают покупателей квартир в новостройках Подмосковья. Так, город Красногорск притягивает динамично развивающимися Павшинской и Мякининской поймами Москвы-реки. «На сегодняшний день там уже действует всесезонный горнолыжный комплекс, — говорит Е. Максименкова.

— Кроме того, построен Дом Правительства Московской области и активно развивается крупнейший в России торгово-выставочный и деловой центр «Крокус-Сити». Такое разнообразие деловой, административной и развлекательной инфраструктуры определило формат жилья, которое здесь возводят: в основном это новостройки бизнес-класса».

Наиболее ярким примером подобного типа жилья является микрорайон Красногорье DeLuxe, расположенный в 2 км от МКАД. Инфраструктура названного микрорайона включает в себя школы, детские сады, подземные и наземные многоуровневые паркинги, ресторанный комплекс на благоустроенной набережной Москвы-реки и яхт-клуб. В шаговой доступности от микрорайона расположен действующий всесезонный горнолыжный комплекс, который помимо горнолыжного спуска для лыжников и сноубордистов включает в себя ледовый каток, аквазону с бассейном, саунами и спа-центром, сеть ресторанов и игровые центры.

В Балашихе строят и крупные девелоперы, и местные компании. «В настоящее время активно продают около двух десятков корпусов с различной степенью готовности в нескольких микрорайонах, — рассказывает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». — Один из интересных объектов — микрорайон Лукино. Корпус 3 планируется сдать в IV квартале этого года. Главное отличие комплекса — его расположение в окружении леса, в стороне от шоссе». Кроме того, эксперт обращает внимание на продуманную планировку города: каждый микрорайон граничит с лесом, новые микрорайоны застраивают целиком, с собственной инфраструктурой, развита сеть общественного транспорта, в том числе с Москвой, а в перспективе намечена реконструкция Горьковского шоссе, что только улучшит ситуацию. Здесь также есть горнолыжный курорт на Лисьих горах.

Дальнейшие перспективы развития рынка Подмосковья специалисты определяют так. «На действительно интересных объектах будет сконцентрирована основная часть спроса, в то время как менее успешные застройщики и менее привлекательные объекты смогут рассчитывать только на единичные продажи», — считает Г. Алтухов. К характеристикам хороших объектов, по его словам, относятся высокие темпы непрекращающегося строительства, удачное местоположение, интересные архитектурно-планировочные решения и юридическая чистота документов. «В итоге выручка от продаж квартир в хороших объектах позволит застройщикам продолжить и, может, даже расширить свою деятельность, а прочие объекты наполнят рынок предложениями не самыми интересными, но более рискованными и более дешевыми», — полагает эксперт.

Что касается цен, то они меняются. «По итогам июля 2009 г. средняя стоимость квадратного метра в Московской области составила около 68 тыс. руб. Самое дорогое предложение можно найти в Реутове, где средняя цена квадратного метра составляет около 86 тыс., в то время как самые дешевые варианты можно найти в Химках и Долгопрудном (средняя стоимость составляет около 72 тыс. руб. за 1 кв. м.), а также в Ивантеевке (в среднем около 50 тыс. руб. за 1 кв. м.)», — говорит Ю. Гераськина.

Яна Володина 

Дата публикации: 14:09 08 сентября 2009

Источник: bpn.ru