Раз! Два! Три! Поздравляем новосела в третьем ряду

Вероятно, в ближайшее время в обеих столицах начнут работу аукционные площадки по продаже недвижимости, заложенной по ипотечным кредитам. Своим мнением по вопросам, связанным с этим новшеством, с КДО daily поделился Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate

КДО daily: В ходе недавней дискуссии о возможном выбросе банками заложенного жилья вы назвали такие цифры: на первичном рынке заложено порядка 80-90% квартир, а на вторичном рынке — порядка 20%. Какие «угрозы» несет такой потенциал?

Омар Гаджиев: «Угроза» — не совсем подходящее определение. На рынке существует два вида ипотеки — как от физических, так и от юридических лиц. У нас сформировался стереотип, что ипотека может быть только тогда, когда кредит в банке на покупку квартиры берет физическое лицо. На самом деле, любой залог недвижимости является ипотекой.

А если учесть, что практически все девелоперские проекты реализовывались в кредит под залог самого проекта, то есть те же новостройки закладывались банку самими застройщиками, то получается, что та часть квартир, которая не была выкуплена у застройщика физическими лицами, находится в ипотеке у банка. А невыкупленных квартир на стадии строительства дома у нас сейчас образовалось большое количество.

КДО daily: А выкупленные по ипотеке оказываются как бы в «двойном» залоге?

Омар Гаджиев: Существует и такая трактовка. Так вот, невыкупленные квартиры сейчас банки также будут реализовывать в большом объеме. Таким образом, на рынок от банков может выйти два вида ипотечных квартир: за долги от частных и юридических лиц.

КДО daily: Со вторичкой относительно понятно. Видимо, названные 20% квартир — это залог частных лиц. А каково соотношение в первичке внутри этих 80-90%? Сколько из них заложено по ипотечным кредитам частных лиц и сколько — по кредитам юридических лиц, то есть застройщиков?

Омар Гаджиев: В уже сданных новостройках ипотека физических лиц составляет до 50%. А в домах, которые достраиваются в период кризиса, этот процент может быть и больше 50%.

КДО daily: Вы сказали «на рынок от банков может выйти». Звучит немного расплывчато…

Омар Гаджиев: Я говорил, что банки уже начали продавать залоговые квартиры. Например, ВТБ 24 предлагает их в ипотеку. Сбербанк вместе с Фондом имущества Санкт-Петербурга создал «Российский аукционный дом», который станет первой всероссийской аукционной площадкой, где с молотка будут продаваться залоги и отступные по кредитам частных лиц. Считаю, что инициатива Сбербанка абсолютна своевременная и правильная. Аукцион — это возможность учесть интересы и должников, и кредиторов с помощью прозрачной схемы реализации залога, и это дает понимание, что получает каждая из сторон. Такую инициативу можно только приветствовать.

КДО daily: Исходя из чего формируются цены в случае продажи залоговых квартир? Стоит ли покупателям рассчитывать на существенные скидки при покупке залоговой квартиры?

Омар Гаджиев: Я не вижу повода для скидок. Залоговая квартира может выйти на рынок двумя способами. Первый — через банк. Если кредитор и должник договариваются о продаже квартиры, то банк может выставить ее на аукцион по договоренности с владельцем. Второй способ — через службу судебных приставов, то есть по суду. Но это уже крайний случай, когда банк не может договориться по-хорошему с заемщиком и вынужден подать на него в суд. В результате, продавать квартиру будет уже не банк, а служба судебных приставов.

КДО daily: Где цена устанавливается директивно...

Омар Гаджиев: И в том, и в другом случае стоимость квартиры будет формироваться, исходя из рыночной цены. Если это аукцион, то здесь стартовая цена всегда либо рыночная (если торги идут с повышающим шагом), либо заведомо выше рыночной (если торги идут с понижающим шагом). В любом случае при реализации цена будет близкой к рыночной, так как сам принцип аукциона заключается в том, что покупает тот, кто даст больше, ведь цель аукциона – получить как можно больше денег от продажи. К тому же, при продаже с аукциона следует учитывать расходы по организации торгов. И необходимо будет покрыть как сам кредит, так и дополнительные издержки, и только потом выдать остаток должнику (если что-нибудь останется). Да, залог изначально при выдаче кредита оценивается существенно дешевле рыночной стоимости, но это не значит, что он будет выставлен на торги по такой же стоимости.

КДО daily: А если квартира продается через приставов?

Омар Гаджиев: Даже если заложенная квартира появится на рынке не через банковский аукцион, а через службу судебных приставов на торгах по установленной Росимуществом процедуре, то она тоже вряд ли будет выставлена по демпинговой цене, так как собственник может оспорить оценку, если она покажется ему заниженной. Ведь он может рассчитывать на получение остатка от продажи квартиры за вычетом банковского долга. В любом случае, по бросовым ценам никто ничего продавать не будет. Если банк выдал кредит, то ему нужно вернуть свои деньги, и желательно в полном объеме, а заемщик заинтересован в том, чтобы получить остаток.

КДО daily: Где потребителю искать предложения залоговых квартир?

Омар Гаджиев: Жилье, реализуемое через службу судебных приставов, можно найти на сайте Росимущества. Если же речь идет о банковском аукционе, то, скорее всего, под такие площадки банки будут создавать специализированные сайты, где и будет выкладываться вся информация об объектах.

КДО daily: Насколько я понимаю, массового выставления на аукционы жилья, находящегося в залоге по кредитам юридических лиц, т.е. застройщиков, не будет. Оно, как правило, уже оплачено дольщиками, и они будут драться за свои квартиры. Но, насколько нам известно, не только в Петербурге, но и в Москве скоро заработает аукцион по продаже жилья, заложенного по ипотечным кредитам. Какие риски могут ожидать покупателей? Может ли организатор аукциона гарантировать 100%-ю юридическую чистоту?

Омар Гаджиев: Реализация имущества через службу судебных приставов контролируется Росимуществом, поэтому здесь риски исключены. Если же это аукционная продажа банками, то рисков тоже практически нет, потому что на аукцион выставляется имущество, которое на 100% подлежит реализации на указанных условиях. Тут все открыто и прозрачно. Этим аукционы и хороши.

КДО daily: Что значит: «Рисков практически нет»?

Омар Гаджиев: Единственный риск теоретически может возникнуть, если квартира, реализуемая на аукционе, ранее принадлежала физическому лицу и перешла в собственность банка по отступному. Банк может подписать сначала с должником соглашение об отступном, а потом выставить на торги эту квартиру. Так вот, к таким квартирам стоит относиться настороженно, так как в течение года владелец квартиры может оспорить сделку, заявив, что написал отступное под давлением либо на кабальных условиях. И если в ходе разбирательств обнаружатся злоупотребления при написании отступного, то это может повлечь признание сделки недействительной. А когда имущество выбыло без воли собственника, то оно изымается даже у добросовестного приобретателя, который купил его, в том числе на аукционе. Поэтому приобретение залоговой квартиры через аукцион, если она была получена в качестве отступного от физического лица, может быть рискованным делом.

КДО daily: Что может свидетельствовать о такого рода сомнительности сделки?

Омар Гаджиев: Если она выставляется по демпинговой цене, что может как раз свидетельствовать о кабальности сделки между банком и должником — физическим лицом.

КДО daily: Вот как, и банки тоже... Что следует знать покупателю жилья с аукциона?

Омар Гаджиев: То же, что любому покупателю. Бывают такие жизненные ситуации, когда собственник, оказавшись в тяжелом положении, вынужден продавать свое имущество. Так вот, законодатель защищает категорию лиц, которые оказались действительно в бедственном положении и вынуждены идти на такие кабальные условия сделки, продавать хорошую квартиру за бесценок. По закону, продавец может через какое-то время оспорить эту сделку и получить свою недвижимость обратно. Но для того, чтобы эта сделка была признана недействительной, необходимо доказать не только условия кабальности, но и то, что другая сторона сделки знала о тяжелом материальном положении продавца, вынудившем его пойти на такую сделку, и воспользовалась этим. Поэтому если вам предлагают очень дешевую квартиру, проверьте, нет ли у ее жильцов каких-либо особенных жизненных обстоятельств.

КДО daily: Ситуация неприятная сама по себе. Но если не принимать во внимание эмоции, как собственно я могу проверить отсутствие «особенных жизненных обстоятельств»? И следует ли проверять? Не проверял — не знал. Взятки гладки.

Омар Гаджиев: Вы правы, бывший владелец должен сам доказать, что покупатель знал о тяжелом материальном положении продавца в момент заключения сделки. Когда речь идет о двух физических лицах, не знакомых друг в другом, то доказать это сложно. Если же речь идет о банке, который выдал кредит, то уж он-то точно проверял все жизненные обстоятельства должника, его источники дохода и расходов. Поэтому, с одной стороны, банк гораздо проще обвинить в том, что он воспользовался тяжелым положением должника и заключил с ним кабальную сделку. А с другой стороны, банку проще защищаться от таких обвинений в силу того, что у него есть вся информация о должнике, которая застраховывает его от недобросовестного поведения последнего.

При этом кабальность понимается довольно широко — ее порождает не только ситуация, когда есть больные люди, которым нужна срочная дорогая операция, но и когда просто нечем кормить детей. Проверить все, действительно сложно, но если бывший владелец в течение года предъявит вам претензии, то главным аргументом для суда будет именно явно заниженная цена. Я считаю, что покупать недвижимость по заведомо низкой цене все-таки рискованно, особенно сейчас в кризис.

Альберт Акопян

Дата публикации: 16:33 11 сентября 2009

Источник: bpn.ru