Урожай минувшего лета: кто и как продает квартиры в залоге

Широко известно, что существует хороший способ недорого купить недвижимость – поискать ее на аукционе, где распродаются квартиры несостоятельных ипотечных заемщиков. У нас, правда, такая возможность существовала больше теоретически: мы знали об этой схеме, читали о ней в статьях, посвященных западному рынку, но на российской почве такой «диковинки» не имелось. Сейчас она вроде как появляется.

330 предложений на «Витрине»

Официально это новшество появилось в нашей стране в середине июля. Одна из крупнейших российских кредитных организаций – банк ВТБ24 – объявила о программе «льготной ипотеки на покупку залоговых объектов недвижимости». На сайте появилась «Витрина залогового имущества» - список предлагаемых квартир. Сегодня в «Витрине» выставлено около 330 объектов по всей России – из них около 250 квартир на вторичном рынке, 50 - «первички» и более 30 загородных домов.

Свое предложение банк назвал «уникальной возможностью», а предлагаемые условия – «невероятно привлекательными». И это не пустые слова. Желающим купить эти квартиры в ипотеку кредит дается под низкий процент (10,75% в рублях и 10% в долларах или евро), на срок до 50 лет. Минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости объекта.

Есть и другие «завлекалочки» - скажем, отменена комиссия за рассмотрение заявки на кредит и предоставлена возможность досрочного погашения с первого дня. Впрочем, о выгодности этих предложений мы еще поговорим – чуть позже…

Журнал Metrinfo.Ru поинтересовался у экспертов, кто помимо ВТБ24, реализует залоговые квартиры. «ДельтаКредит», «ЖилФинанс», «Хоум Кредит», «Абсолют банк» - это только те, кто сразу пришел на память», - перечисляет Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. «Правда, ряд банков предпочитают реализовывать такие квартиры через своих партнеров-риэлторов, официально об этом не сообщая», - уточняет Сурен Айрапетян, директор по развитию компании «КРЕДИТ МАКС».

Впрочем, остается еще немало банков, ни о чем подобном не задумывающихся. «И сейчас не редкость кредитные организации, в которых заемщикам, согласным продать заложенное жилье и рассчитаться с кредитом досрочно, говорят примерно следующее: «Нет проблем! Несите деньги, гасите полностью кредит, после этого мы вам выдадим документ для снятия залога, - возмущается Владимир Лопатин. – Фактически это означает, что покупатель должен буквально под честное слово обанкротившегося заемщика отдать ему немалые средства, чтобы он погасил ими свой кредит и снял залог с продаваемой им квартиры. А потом недельку-другую, глотая валерьянку, подождать исполнения заемщиком этого честного слова». В условиях, когда предложение на рынке многократно превышает спрос, этот сценарий выглядит не слишком реалистично. Банкам явно следует разработать какую-то более гибкую технологию приема денег и снятия залога.

Лучше все-таки поздно, чем никогда

Почему эти программы появляются у банков – даже у самых продвинутых – только сейчас? Кризис, который объявляется у нас «причиной всех причин», бушует на рынках уже год – а реакция на него (причем, признаться, пока весьма робкая) появилась лишь пару месяцев назад.

Тут, надо полагать, следует поискать объяснения в особенностях русской психологии, как нельзя лучше передаваемых известной поговоркой про мужика и гром. «Предупреждения, что все будет очень серьезно, раздавались как минимум с начала 2008 года, - говорит один из наших консультантов. – Приводили в пример Америку. Но прогнозам этим никто не верил: полагали, что пронесет. Наслушались, наверное, заявления «ответственных товарищей» о «тихой гавани» в России». В результате перестраивать работу пришлось на ходу, во время кризиса – а делать это быстро умеют далеко не все».

Сурен Айрапетян («КРЕДИТ МАКС») приводит и еще одно соображение: кредитные организации до последнего не хотели признавать наличие у себя сложностей. «Ведь, если есть проблемные квартиры – есть проблемные кредиты. А значит, у банка неприятности, - отмечает эксперт. – Все это может ударить по репутации».

У государства все очень странно

От государства (точнее, от одного из его органов – Федеральной службы судебных приставов) периодически слышны грозные слова о том, что всевозможные должники вскоре лишатся своего имущества. В основном это рычание относится к тем, что «забыл» заплатить алименты, налоги и штрафы ГИБДД, но ведь и ипотечные неудачники тоже должны бы проходить по этой категории.

Но покупателю жилья здесь тоже вряд ли удастся чем-то поживиться, убежден Владимир Лопатин («Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров). «По закону, залоговое жилье действительно продается на публичных торгах, - говорит он. – Однако делают это не судебные приставы (они только накладывают арест на имущество), а уполномоченные организаторы, которые подчиняются Росимуществу».

Но главное даже не это. Устанавливать стартовую цену на этих торгах по закону должны судьи. Они, как правило, не очень хорошо разбираются в рынке, поэтому назначают цену по имеющимся документам – тем, что заключены в момент приобретения жилья и выдачи кредита. С учетом того, что цены за последнее время заметно снизились, получается самый натуральный неликвид, который после двух торгов с уценкой в 25% поступает на баланс банка-залогодержателя.

Весьма вероятна и ситуация, когда, получив формальное право собственности на объект, банк еще долго не сможет воспользоваться им. В квартире преспокойненько живут прежние владельцы, которые, ссылаясь на Конституцию, Жилищный Кодекс, Кризис и прочие мотивы, требуют от банка «подменного» жилья. И наши судьи нередко идут им навстречу. В общем, мораль простая: «покупателю с улицы» ловить здесь нечего.

Невыгодно? Торгуйтесь!

Теперь, как и было обещано, попробуем разобраться в выгодности предложений от банков. С такими параметрами как процент по кредиту, срок и размеры первоначального взноса здесь все в порядке (см. выше – 3 абзац этой статьи).

Но привлекательность предложения определяется не только этими показателями. Есть и другие. Например, цена. «С ней часто происходит парадоксальная вещь, - говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». – Банк считает, что должен вернуть все свои траты.

Дефолтный заемщик тоже не согласен быть «рыжим» - он в свое время заплатил за квартиру дорого. В итоге квартира появляется в продаже по цене, сравнимой с докризисной! Логика гоголевского Хлестакова, уверявшего, что ему обязательно надо есть, иначе он отощает».

Еще аспект. Банк, получивший головную боль с одним заемщиком, естественно, не хочет повторения. Поэтому нового покупателя рассматривают со всей строгостью нынешнего времени: зарплата должна быть «белой» (или почти «белой»), компания-работодатель – надежной и т.п. В общем, как изящно выразился один из наших консультантов, предложения таковы, что «подарком для вдумчивого покупателя они не станут».

Но все ли так безнадежно? Нет! К счастью (для покупателей, разумеется), рынок сегодня таков, что предполагает возможность очень серьезного торга. Спорить о цене не возбраняется не только с частными лицами, но и с организациями, и банками в том числе. Перспективы торга очень различны: здесь все зависит не только от мастерства покупателя, но и от конкретной ситуации, в которую попал плательщик кредита. «Нужно учитывать, что у заемщика есть проблемный кредит, а значит, начисляются пени за просроченную задолженность, - напоминает Сурен Айрапетян («КРЕДИТ МАКС»). – Владелец заинтересован в реализации квартиры за короткий промежуток времени, а это – мощный стимул к торгу».

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», прогнозирует, что в перспективе и банки станут смотреть на таких покупателей более снисходительно. «Снижением процентных ставок дело вряд ли ограничится, - говорит он. – Можно предполагать, что и согласие на кредит, которое сегодня получить нелегко, при выборе залоговых квартир банки будут выдавать гораздо охотнее».

Где искать?

Что делать покупателю, желающему приобрести непременно залоговую квартиру? К сожалению, некоей единой информационной площадки на этот счет нет – каждый банк (или сотрудничающее с ним риэлторское агентство) рекламирует свои объекты самостоятельно. Так что желающим можно порекомендовать поискать на сайтах конкретных банков. У уже упоминавшегося «ВТБ24» есть на этот счет отдельная страничка: http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/collateral/

Так же в банке можно узнать обо всех условиях подобной покупки и требующихся документах.

А если дефолтный заемщик начнет судиться…

У проблемы есть и еще один неприятный момент. Да, дефолтный владелец недвижимости расстается с ней вроде как добровольно – т.е. подписывает согласие на продажу. Но этот человек будет явно недоволен – и исключать вероятность, что он попытается потом отсудить квартиру назад, никак нельзя. Например, придет в суд и скажет, что не платил он по кредиту потому, что работал на заводе в Пикалево, что у него куча детей. А кровосос, который эту квартиру задешево купил, воспользовался его беспомощным положением, и вообще он олигарх. Зная отечественные традиции, такое вовсе не кажется невероятным.

Владимир Лопатин («Национальная лига…»), к сожалению, тоже считает так же. «30 декабря прошлого года 306-м Федеральным Законом наши законодатели с какого-то перепугу запретили так называемое внесудебное обращение взыскания на жилье, принадлежащее физическим лицам, - говорит он. – Лично уже знаю один иск в Нижнем Новгороде, когда заемщик, продавший квартиру по устной договоренности с банком и погасивший было кредит, подал потом иск на банк. Он настаивал как раз на том, что к нему, заемщику, была применена запрещенная ныне форма внесудебного обращения взыскания. Чем закончилось – не знаю, но задуматься заставило».

Место, где недвижимость может купить любой желающий, да к тому же дешево и без проблем – такое описание пока явно не про наши торги и «Витрины». Стороны, заинтересованные в продаже, пока, похоже, смотрят на них как на какую-то палочку-выручалочку, где можно отыскать лопоухих покупателей, которые прибегут на волшебное слово «аукцион» и приобретут по докризисной цене. Либо как на приятный «междусобойчик», где недвижимость можно купить действительно дешевле – но только предоставляется эта возможность «своим», посторонние туда не допускаются.

Чтобы аукционы действительно заработали как надо, необходимо, чтобы кризис усилился, и желающих продать квартиру на любых условиях стало больше в разы. Если же рынок наш после потрясений восстановится (к этому вроде бы идет, тьфу-тьфу-тьфу), то о торгах в западном понимании этого слова придется надолго забыть.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 10:00 15 сентября 2009

Источник: bpn.ru