Ценовая бескомпромиссность

Давно уже рынок не демонстрировал такого снижения спроса на жилье. И продиктовано это разными причинами. Отчасти чисто экономическими — падением доходов, отсутствием возможности приобрести дом по ипотеке. Есть и субъективные предпосылки, связанные с желанием граждан повременить с покупкой: понаблюдать за рынком, дождаться еще большего снижения цен. В общем, тактика покупателей продиктована разными мотивами.

Интересно, что и степень снижения стоимости жилья разная. Есть объекты, на которые уже сбросили цену вдвое, а есть те, что «стоят насмерть» и на дисконт не идут. Чем это продиктовано? Можно ли вывести некую зависимость? Чем определяется такая стойкость?

Уникальное — значит, бесценное

Сегодня девелоперы и застройщики придерживаются двух основных линий поведения: одни официально снижают стоимость объектов в прайс-листах, другие предоставляют значительные скидки в ходе сделки. И в том и в другом случае реальное снижение цены сделки относительно докризисного периода может достигать 50%, говорят в компании Blackwood.

Гораздо реже цены держат «круговую оборону». По общему мнению, сегодня удерживать объект на одном и том же ценовом уровне помогает лишь несколько обстоятельств. Перечислим некоторые из них. Это прежде всего уникальные характеристики здания. Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов считает, что такой пример — это дом № 26 на Ленинском проспекте. Квартиры в нем, в отличие от большинства сталинских домов этого района, нетиповые. В частности, трехкомнатные имеют большую площадь и не обычную для сталинок коридорную планировку, а включают в себя холлы. В сочетании с некоторой удаленностью от проезжей части Ленинского проспекта и непосредственным соседством с Нескучным садом, а также сложившимся однородным контингентом проживающих здесь людей это существенно повышает конкурентоспособность дома в сравнении с сопоставимыми по формальным признакам аналогами. Естественно, что это сказывается на цене.

Еще один пример — дом № 26 на Кутузовском проспекте. В представлении он не нуждается — многие москвичи знают, что в свое время здесь жили вожди советского народа Л. И. Брежнев и Ю. В. Андропов. Естественно, это не может не влиять на цену.

Одним из московских чемпионов в статусном соревновании, по мнению О. Самойлова, несомненно является знаменитый Дом на набережной. Разумеется, сегодня в столице достаточно и более современных, и более удобных, и менее изношенных зданий. Но квартира в доме-легенде стоит отдельных денег! И кризисное снижение цен на недвижимость прямого влияния на нее не оказывает.

Заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Волохова считает, что на городском рынке менее всего подвергся уценке нижний сегмент элитного класса, так как он изначально не был слишком переоценен. На такие объекты делаются минимальные скидки. Примеры — небольшие двух- и трехкомнатные квартиры на Арбате.

Тактика влияет на скорость

В целом большинство уникальных по своим характеристикам объектов относится к рынку элитного жилья. Хотя надо понимать: кроме эксклюзивных характеристик, что несомненно относится к объективным реалиям имеющегося ассортимента, итоговые цены определяются еще и позицией продавца, то есть на первичном рынке — строительной компанией. И от этого во многом зависит успех продаж. В компании Blackwood приводят несколько примеров. Например, в ЖК «Сытинский» цены до конца июля 2009 г. находились на уровне декабрьских показателей 2008 г. Аналогичная ситуация отмечалась в ЖК «Гранатный» — цены на конец июля 2009 г. также держались на уровне показателей декабря 2008 г. (момент выхода объекта на рынок). Это отразилось на темпах продаж. За указанный период они были более чем невысоки. А вот в комплексе «11, Станиславского» менее чем за полгода цены снизились практически в два раза — с 23 300 долл. в январе 2009 г. до 11 300 долл. в мае 2009 г., и это несмотря на то, что объект находится на высокой стадии готовности. Стоит отметить, что такая стратегия напрямую отразилась на продажах — они оказались в два раза выше, чем в среднем по элитному сегменту. Существенный дисконт, предоставленный застройщиком в элитном ЖК «Парк Палас», сделал соотношение «цена — качество» оптимальным в условиях сегодняшнего рынка, в связи с чем было реализовано достаточно много квартир.

Таким образом темпы продаж в среднем по элитному рынку в настоящий момент напрямую зависят от предлагаемых скидок — чем они выше, тем активнее идет реализация объектов.

Примечательно и то, считают в Blackwood, что продавцы квартир в большинстве случаев зафиксировали тот уровень цен, ниже которого опускаться уже не планируют: многие застройщики, заинтересованные в быстрой продаже активов, существенно снизили цены, что увеличило темпы продаж и обеспечило требуемый объем доходов. Остальные же находятся в ожидании восстановления рынка и роста стоимости квадратного метра.

Адекватность и много другое

Иногда, рассказывает О. Самойлов, стабильность цены объекта — следствие очевидной неадекватности представлений продавца. К примеру, сегодня на рынке предлагают четырехкомнатную квартиру площадью 103 кв. м, расположенную на ул. Полтавской в современном панельном доме 2002 г. постройки. В рекламе его, правда, представляют монолитным, но «монолитнее» от этого он не становится. В квартире выполнен хороший ремонт, в подъезде — консьерж, территория не огорожена, парковка отсутствует.

Указанные параметры свидетельствуют, что это предложение относится к разряду эконом+. При этом цена, по которой квартира выставлена на продажу, — 9800 долл. за 1 кв. м. Понятно, что шансы продать ее не просто минимальны — они отсутствуют в принципе, так как по таким ценам сегодня вполне можно всерьез присмотреться к объектам гораздо более высокого уровня.

Неадекватное восприятие ситуации со стороны продавца — причина, по которой цены сохраняют удивительную стойкость.

Хотя отсутствие снижения цен порой вполне оправдано. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая приводит в качестве примера загородный поселок Левитан, расположенный на 25 км по Калужскому шоссе. Стоимость на дома в нем относительно докризисного уровня практически не изменилась. Поселок полностью готов, и в продаже на текущий момент осталось всего четыре коттеджа, в связи с чем девелопер не торопится снижать их цену.

В компании перечисляют несколько факторов, влияющих на неизменность цены или, во всяком случае, на ее минимальную коррекцию в отношении загородной недвижимости. Это известность застройщика на рынке и его финансовое положение в текущих условиях; качество строительства; количество проданных объектов (стадия продаж); уровень обеспечения поселка инфраструктурой; соответствие коттеджного поселка сегменту, в котором он позиционируется.

На рынке существуют примеры, рассуждает М. Литинецкая, когда, несмотря даже на высокую степень готовности поселка, девелопер готов продавать объекты значительно дешевле. Это может быть связано с неустойчивым финансовым положением компании и отсутствием денежных средств на завершение строительства. Встречаются и другие случаи, когда, позиционируя до кризиса поселок как элитный (что явно не соответствует истине), продавцы снижают стоимость объектов до реальной рыночной, предоставляя при этом значительные дисконты.

Завершенность загородного объекта — еще один важный фактор, влияющий на цену в период кризиса. Эту точку зрения разделяют многие эксперты. Например, Марк Гройссман, глава представительства Группы компаний Sawatsky в России, отмечает, что активное снижение цен было свойственно для домов в строящихся поселках, где мало готовых предложений, а процесс строительства по поселку в целом далек от завершения. Кроме того, многие девелоперы изменили условия продажи с целью быстрой реализации, предлагая участки без подряда на строительство. И наоборот — в готовых проектах цены сохранили свой уровень. Например, в одном из готовых поселков таунхаусов по Ленинградскому направлению (12 км от МКАД) снижение цен с начала года составило всего 3%, что связано с изменением курса валют. Еще в одном обжитом поселке по Новорижскому шоссе цены даже возросли в среднем на 20%.

Для сравнения М. Гройссман приводит в пример другой поселок по Новорижскому шоссе, где завершенность капитального строительства составляет порядка 30%. Там снижение цены составило с начала года около 40%. В некоторой степени это объясняется характером спроса: потребитель предпочитает искать готовые дома, требует скидки.

На вторичном рынке тоже можно получить скидки, но при условии, что продавцам необходимо быстро реализовать дом. Менее всего подвергаются уценке готовые коттеджи под отделку или под ключ, дома в уже обжитых поселках с действующей инфраструктурой.

Неожиданности возможны

Как отмечает Н. Волохова, на вторичном рынке все вышесказанное относится и к домам площадью 300–500 кв. м на участках 10–15 соток в районе среднего Рублево-Успенского шоссе. Такие варианты продолжают пользоваться устойчивым спросом. Есть, правда, одно но: сегодня такие объекты выставляют на продажу только тогда, когда собственник испытывает материальные трудности, а значит, заинтересован в максимально быстром продвижении объекта. Так случается нечасто. Но если случается, то здесь возможны подарки судьбы для покупателя.

Существуют ли подобные феномены — минимальная уценка или полное ее отсутствие в демократичном классе загородной недвижимости? Существуют, отвечает на этот вопрос управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его мнению, это объекты, которые и до кризиса стоили недорого, например, дома в деревне в 200 км от МКАД. В этом сегменте, отмечают в МИЭЛЬ, никаких заметных колебаний не произошло.

Подводя итог сказанному, можно сделать следующий вывод. Сегодня наиболее часто цена удерживается в двух случаях — когда объект уникален или когда продавец преувеличивает ценность своего товара. Генеральный директор компании «Гео-Девелопмент» Максим Лещев на этот счет говорит следующее: сегодня скидки могут достигать 90%, а некоторые цены даже растут! Не все предложения соответствуют законам рынка. Часто стоимость объекта недвижимости зависит от позиции собственника. На загородном рынке некоторые настолько разочаровались в перспективах выхода из кризиса, что порой готовы отдать свои угодья по себестоимости.

Эти слова можно отнести ко всему рынку недвижимости. А значит, есть смысл выходить на него. Приятные неожиданности возможны.

Наталия Крол 

Дата публикации: 10:04 15 сентября 2009

Источник: bpn.ru