С прицелом на экономкласс

«КР» уже писал о том, какой ипотека видится президенту РФ. Заявления Дмитрия Медведева о том, что банки хоть сейчас могли бы выдавать кредиты под 14 процентов годовых, а возвращение к докризисному уровню ставки возможно через два-три года, вызвали немало толков среди экспертов.

Идем на снижение?

Некоторые даже обвинили главу государства в том, что он пытается выдать желаемое за действительное. Президент назвал «нормальной ставкой», когда люди с удовольствием берут кредит, 6–7 процентов. Напомним, сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам в РФ составляет 20,3 процента в рублях. И даже при такой ставке банки дают кредиты крайне неохотно. Однако не наобум же президент делал свое заявление? Что-то за всем этим стоит?

Действительно, разговоры о необходимости снижения взлетевших ставок ведутся практически с начала года. В марте помощник президента РФ, председатель наблюдательного совета АИЖК Аркадий Дворкович сообщил, что государство решило оказать дополнительную финансовую поддержку ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и системообразующим банкам. Главной целью господдержки, по словам Дворковича, являлось снижение ставки, о которой идет речь, до доступного уровня – ниже 15 процентов. «Чтобы ипотека была доступна хотя бы для 15 процентов граждан, ставка должна точно быть ниже 15 процентов», – заявил он.

В июле Дворкович сообщил, что снижение процентных ставок по кредитам за счет предоставления средств АИЖК возможно уже в текущем году. И рассказал о том, что рассматриваются два варианта решения проблемы. Первый – предполагает введение общей усредненной ставки на уровне 12-14 процентов. Второй – делит потенциальных заемщиков на «богатых» и «бедных». Для первых будет установлена ставка в 15 процентов, для вторых – в 11. Помощник президента не исключил, что государство выберет именно последний вариант.

На совещании по национальным проектам в Сочи правительство снова вернулось к вопросу снижения ставок. Глава Минрегионразвития Виктор Басаргин сообщил, что рост процентов по ипотечным кредитам прекратился еще в мае, однако заемщики на ипотечный рынок пока не вернулись – ждут, когда подешевеют кредиты.

«Субсидирование регионами процентной ставки на четыре-пять процентных пунктов позволит вернуть на рынок практически всех покупателей», – заявил он. По словам Басаргина, для того, чтобы понизить процентные ставки по всей стране до конца года, достаточно семи миллиардов рублей. И, похоже, правительство всерьез задумалось о возможности субсидирования ипотечных ставок.

Премьер-министр Владимир Путин уже дал Министерству регионального развития поручение проработать вопрос субсидирования процентной ставки по кредитам на жилье экономкласса. Об этом сообщает гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. По его признанию, до сих пор идею субсидирования ипотечных ставок в правительстве даже не рассматривали. Однако пока конкретных предложений нет, так как непонятно, из каких средств будут финансироваться субсидии, говорит Семеняка. «Сейчас многие регионы сами готовятся вводить программы субсидирования ипотечных ставок. Возможно, стоило бы рассмотреть варианты софинансирования таких программ или сотрудничества с работодателями, которые могли бы субсидировать ставку по ипотеке сотрудников, получая налоговые льготы»,– предлагает Семеняка.

Главное, чтобы субсидировалась покупка жилья экономкласса (до 30 000 рублей за 1 кв. метр), настаивает он. Семеняка рассчитывает также, что предложения по субсидиям будут подготовлены быстро, поскольку правительство готово стимулировать строительство именно сейчас. Пока же, по данным АИЖК, доля ипотечных сделок на рынке купли-продажи жилья снижается: по итогам 2008 года она составляла 16 процентов, в 2009-м, по прогнозам агентства, этот показатель опустится до 5–8.

Заемщики качественные и некачественные

«Любая программа субсидирования, если она массовая, оживит спрос и на квартиры, и на кредиты,– уверен первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. – Но если субсидировать ставку, уровень качества заемщиков будет заведомо ниже, а риски банков и государства выше, так как ипотека – длинный кредит, и неизвестно, сколько лет будет продолжаться субсидирование. Правильнее субсидировать первый взнос – это способствует отбору более качественных заемщиков, у которых просто недостаточно сбережений».

Впрочем, эксперты полагают, что массовая программа субсидирования действительно может оживить спрос как на квартиры, так и на ипотечные кредиты. По мнению Исеева, субсидирование ставки до 10 процентов сможет сделать ипотеку более доступной. Он приводит следующий расчет: при ставке 15 процентов в рублях по кредиту на 25 лет на жилье стоимостью 2 млн рублей платеж в месяц составит около 25 тысяч рублей. При ставке 10 процентов аннуитет окажется равным 17 тысячам.

В Сбербанке считают, что субсидировать необходимо ставки как по действующим, так и по вновь выдаваемым кредитам. Это позволит снизить платежную нагрузку на заемщиков и существенно увеличит объемы жилищного кредитования. При этом размер ставки должен вернуться на докризисный уровень.

«Если государству удастся снизить ставку до уровня инфляции (при том, что она будет снижаться в ближайшие годы) или даже ниже, то это можно рассматривать как прорыв, – считает начальник аналитического отдела инвестиционной компании «Грандис Капитал» Денис Барабанов. – Правда, непонятно, откуда будут браться средства на проект – у нас и так дефицит бюджета может достичь 10 процентов ВВП».

Где взять инструменты?

Правда, на уже упомянутом совещании в Сочи Владимир Путин сказал, что «ситуация с бюджетом сложная, но можно подумать о каких-то инструментах».

Вопросы вызывают не только источники финансирования субсидий. Некоторые эксперты говорят о том, что оживление ипотечного сектора может пойти вразрез с другим желанием правительства – снизить цены на жилье. На совещании, напомним, Путин заявил: стоимость кв. метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей, чтобы позволить себе купить такие квартиры могли не менее 40 процентов граждан. При восстановлении ипотечного рынка цены на жилье неизбежно начнут расти за счет увеличения спроса при отсутствии нового строительства – сейчас в основном достраиваются только объекты высокой степени готовности.

Пока не ясно, действительно ли оправдаются надежды властей на то, что благодаря субсидиям на рынок вернутся потребители. «Cпрос населения в кризис весьма низок, и небольшие скидки в такой ситуации не помогают, – высказывает свое мнение Денис Барабанов. – Будет ли это работать в отношении жилья? На первый взгляд, если население не способно покупать новые автомобили, то жилье потянуть будет гораздо сложнее. Однако, если проект предполагается не сиюминутный, а долгосрочный, то по мере восстановления покупательского спроса население снова вернется на рынок ипотеки. Рынок оживится, особенно, если благодаря субсидии и стремлению экономить в сектор эконом-класса пойдут те, кто раньше думал о бизнес-классе».

Облигации с гарантией

Есть новость для банкиров. Первые в России ипотечные облигации с гарантией Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) должны быть выпущены уже в этом месяце. Их разместит Московский банк реконструкции и развития (МБРР). Облигации предполагается рефинансировать в ЦБ.

В выпуске будет 86 процентов облигаций класса А с доходностью 8 процентов годовых (средневзвешенная доходность ипотечных закладных, на которые выпущены бумаги, – 12,73 процента). Они и предназначаются для размещения. А еще 14 процентов облигаций класса А послужат страховым пулом в случае дефолта или досрочного погашения по закладным, обеспечивающим основной выпуск, рассказал начальник управления секьюритизации активов МБРР Максим Короткин.

Кроме того, МБРР создает денежный резерв в размере 6 процентов выпуска на случай, если страховочного пула закладных не хватит для покрытия убытков. И только если этих средств на выплату дохода держателям облигаций не хватит, и случится технический дефолт, АИЖК выплатит доход держателям облигаций за эмитента.

Правда, пока инвестировать в ипотечные бумаги желающих мало, поэтому весь выпуск купит сам МБРР, а затем рефинансирует его в Центробанке (планируется заложить бумаги на три месяца), говорит Короткин. Ставка кредита в таком случае будет выше, чем доходность облигации (средневзвешенная ставка аукциона 18 августа – 9,53 процента на три месяца). Однако основная цель этих бумаг – получение ликвидности, а не дохода. К тому же в течение ближайших 12 месяцев ставки ЦБ пойдут вниз, уверен Короткин.

Интерес у кредитно-финансовых учреждений есть: до конца года такие бумаги выпустит «Абсолют Банк», а в следующем – еще десяток, уверяет директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин. Продукт этот новый, и пока не очень ясно, окажет ли он хотя бы какое-то влияние на улучшении ситуации в ипотеке.

Владимир Симонов

Дата публикации: 10:09 15 сентября 2009

Источник: bpn.ru