Второе дно рынка недвижимости

Достигнуто дно или нам только предстоит упасть на него? Сколько будет длиться застой на рынке? Когда может произойти подъем? Размышляют на эту тему сегодня все — и домохозяйки, и руководители крупного бизнеса. Свою лепту в этот процесс внесли и аналитики Московской ассоциации риэлторов, выступив на традиционной августовской конференции.

Свои прогнозы эксперты рынка высказывают крайне осторожно, ссылаясь на то, что сильна зависимость не столько от состояния российской экономики, сколько от успешности выхода из кризиса крупных западных стран, и, конечно, от цен на нефть. Была также сделана ссылка на внутриполитическую стабильность. Например, новый виток обострения ситуации на Кавказе также способен влиять на экономические процессы. А раз просчитать поведение этих составляющих в настоящее время практически невозможно, то и какую-либо определенность в прогнозах высказывать сложно.

В большинстве своем аналитики считают, что дно на рынке недвижимости будет достигнуто этой осенью. Профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, например, полагает, что снижение цен до полного достижения ценового дна составит еще примерно 2–5%, не более. Многое зависит от поведения застройщиков, которые, несмотря на сложившиеся обстоятельства, пытаются держать цены. Сегодня ситуация драматична не спадом цен, а полным застоем на рынке. Именно этого пока не понимают крупные «производители» новостроек. Вторичный рынок реагирует на кризис более гибко, и оставшиеся покупатели уходят туда. Чем быстрее продавцы новостроек сменят тактику, тем раньше наступит точка перегиба, и только после этого может начаться подъем. Хотя рассчитывать на быстрое восстановление спроса нельзя, платежеспособность граждан упала, и еще несколько лет для выхода из кризиса нашему рынку гарантированы. Проанализировав динамику цен на рынке Москвы и Ростова, Г. Стерник пришел к выводу, что при всей разнице возможностей городов и спроса, в них заморожено практически одинаковое количество объектов: 24 и 26% соответственно.

Аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков также считает, что надеяться на быстрое восстановление спроса было бы наивно. Его выступление касалось новостроек. По его прогнозу, московский рынок уже в ближайшие годы ощутит дефицит этого товара. Произойдет это в 2012–13 гг., когда скажутся результаты реализации сегодняшней заморозки проектов. В ближайшие годы — в 2010-м и 2011-м — новостройки в продаже еще будут.

Отчасти потому, что сегодня застройщики придерживают квадратные метры до лучших времен. Профессор привел в пример один из новых жилых комплексов, где при полной готовности на рынок вышла лишь малая часть квартир. И это не единичная ситуация. Сейчас, по оценкам аналитика, в мегаполисе имеется 3 млн кв. м нового жилья из нераспроданных запасов, причем из этих квартир на рынке предлагают менее половины.

Тактика придерживания появилась с выходом ФЗ № 214, когда в 2005 г. девелоперам пришлось выставить свой товар с некоторой задержкой. Но тогда они только выиграли — цены стремительно росли. Сейчас происходит обратное. И, не успев своевременно отреагировать на изменения, им приходится продавать товар с большим дисконтом, и они делают это с большой неохотой. С недавнего времени многие компании снижение цен уже фиксируют в прайс-листах. И привычные 10% торга можно отсчитывать уже от скорректированных цифр.

В своем выступлении генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков сослался на международную ситуацию. В августе, отметил он, лидеры ряда стран заявили о начавшемся выходе из кризиса. Большинство стран Еврозоны вышли из состояния рецессии, за исключением Латвии и Ирландии. В 2010 г. ожидается рост производства, цены на металл уже начали расти. Что касается рынка недвижимости Москвы, то цены на жилье сейчас существенно замедлили темпы падения.

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко прогнозирует два сценария развития событий. Оптимистичный — это приближение к состоянию дна после снижения цен на жилье на треть от своего докризисного уровня, что уже не за горами. После этого начнется медленный рост активности рынка и увеличение цен. Негативный сценарий связан с достижением второго дна. Если такая ситуация возникнет, то на фоне девальвации, удорожания энергоносителей депрессивные тенденции продолжатся. Такой поворот событий О. Репченко считает менее вероятным, хотя и его советует иметь в виду.

Весь вопрос в том, что считать кризисом. Вице-президент РГР, генеральный директор агентства недвижимости «САВВА» Константин Апрелев, утверждает, что кризис связан с перепроизводством товаров во всем мире, а не с исчезновением дешевых денег. Наш рынок очень зависит от цен на нефть. В связи с этим вице-президент РГР даже вывел стоимость квадратного метра в баррелях. Учитывая динамику падения цен на жилье, можно сказать, что рынок вышел на уровень стабилизации. Тем не менее вероятность того, что снижение цен более чем на 2% в месяц продолжится, довольно высока. Больше имеется оснований считать, что наступает период стабилизации с колебаниями от +1 до –2% за 1 кв. м. И совсем мало предпосылок к тому, чтобы с этой осени цены начали расти, комментирует ситуацию К. Апрелев.

Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин в этот раз не давал никаких прогнозов по поводу судьбы рынка, как это было в 2007 г. Тогда на подобной осенней конференции он первым озвучил мысль, что мировой кризис обязательно дотянется до России, что отсидеться в тихой гавани нам не удастся. В то время подобные высказывания воспринимались с некоторым удивлением, так как познания среднего россиянина о мировом кризисе ограничивались тем, что где-то в Британии некоторые банки не смогли расплатиться со своими клиентами по вкладам.

Начиная с осени 2007 г. популярностью пользовалась идея, согласно которой Россия была мало втянута в мировой экономический процесс и поэтому от кризиса не пострадает. Все случилось иначе, так как степень зависимости от зарубежных банков наших участников рынка была огромной: выдача дешевых зарубежных кредитов нашим застройщикам стала, как говорится, повальным явлением.

По мнению А. Крапина, существует два определения кризиса. Первое: кризис — это адаптация экономики к новым условиям. Второе: кризис — это бизнес крупных игроков, перераспределение денежных средств в мировом масштабе. Это, по его словам, совпало с некоторыми изменениями в российской экономике. В частности, со снижением темпов роста денежной массы. Если в 2007 г. денежная масса росла на 30–40% в год, то в 2008 г. ее рост составил всего 2,5%. Именно это, по его мнению, повлияло на состояние экономики в России. Но отмечено и положительное влияние кризиса на экономику страны. Оно заключается в том, что уровень цен постепенно достигает уровня платежеспособного спроса. По мнению А. Крапина, необходимы следующие ключевые изменения, которые могут привести рынок в сбалансированное состояние:

введение налога на недвижимость, так как это мощный инструмент, препятствующий развитию спекулятивных настроений у участников рынка;

введение налога на перепродажи, который используется во всем мире;

существенное снижение сроков согласований в строительстве. Для сравнения: в РФ на это уходит 700 дней, в странах Европы — 60–80.
развитие иных форм кредитования, кроме ипотеки;

ограничение прироста капитала от предпринимательской деятельности с помощью налоговой системы;

обеспечение защиты прав дольщиков.

Наталия Крол

Дата публикации: 12:17 21 сентября 2009

Источник: bpn.ru