Звенигород: «Подмосковная Швейцария», курортные места, 50% покупателей новостроек – москвичи. Цены заманчивые

Звенигород – курортное место недалеко от Москвы. Здесь можно заниматься спортом, пить местную минеральную воду, бродить по достопримечательностям - город-то старинный. И в конце концов – присмотреть себе недвижимость – городскую или загородную по ценам ниже, чем у соседних городов или городов Подмосковья, расположенных примерно на таком же расстоянии – более 40 км. от МКАД. Но надо иметь в виду, что преодолеть эти километры – непросто.

Лично у меня со Звенигородом связано два воспоминания. Первое – поэма Агнии Барто «Звенигород», посвященная детскому дому, где воспитывались дети-сироты погибших в Великой Отечественной войне («Летом весь Звенигород полон птичьим свистом…») и посещение дачи своей школьной подруги.

Подруга – успешная «бизнес-вуман» умудрилась в этих краях купить настоящую, историческую компактную усадьбу со сгоревшим барским домом. Наследники «барина», которых не тронули даже в сталинские времена, не выдержали «лихих девяностых». Впрочем, и у приятельницы моей не все так просто. Строительство капитального каменного дома на месте сгоревшего особняка затянулось – с тех самых девяностых. Зато временный дом, куда, собственно, и приглашали гостей, получился очень уютным и теплым. Добавлю, что спортивная хозяйка «усадьбы» дом хоть и не достроила, но горнолыжный спуск на своей территории соорудила и катается в свое удовольствие.

Короче говоря, мы - гости, оценили волшебные природные красоты предместий Звенигорода и удивительный ландшафт, которым пользуются любители горных лыж. Так что главные достоинства этого места видны сразу, невооруженным глазом. Богатая и пышная природа, обилие водоемов, естественный холмистый рельеф местности, отсутствие промышленных предприятий и определили специализацию Звенигорода и его окрестностей, как курортного, санаторного места. Не зря мы и вспомнили давнюю поэму Агнии Барто – детский дом потому тут и устроили, - сам Бог велел. Сегодня здесь расположены 11 санаториев и пансионатов.

Кстати, уровень «курортности» этого места таков, что здесь даже есть своя минеральная вода, по своему составу очень близкая к минеральной воде швейцарского курорта Морица. Так что, может еще и поэтому, а не только из-за ландшафта и рельефа Звенигород называют «Подмосковной Швейцарией».

К лирическому портрету Звенигорода стоит добавить еще и древнюю историю, по которой вообще-то можно изучать историю нашего отечества. В отличие от многих городов Подмосковья – научных, промышленных центров, сформировавшихся в 30-е и более поздние годы, Звенигород как уездный город сложился в 18 веке, а известен он с 12 века.

Написано об этом очень много, поэтому углубляться в века мы не будем, перечислим только некоторые имена очень достойных людей, связанных со Звенигородом: Дмитрий Донской и его сын Юрий Звенигородский, Андрей Рублев, более нам близкие во времени – Чехов, Левитан, Танеев, Любовь Орлова…

А там, где богатая история, там и достопримечательности. Самые знаменитые – Саввино-Сторожевский монастырь (основанный в 1398 году), Городок – место, где был заложен кремль и где сохранились насыпные земляные валы, Храм Вознесения Господня, деревня (теперь микрорайон города) Шихово, где делают старинные музыкальные инструменты. Но посмотрим теперь на город с прагматичной точки зрения – с точки зрения приобретения там жилья. Начнем с местоположения.

Вроде недалеко, но не быстро

Звенигород расположен в Одинцовском районе примерно в 45 км. от МКАД между Минским и Ново-Рижским шоссе, практически – на соединяющем их Малом Московском Кольце. Добраться до Звенигорода можно электричкой с Белорусского вокзала – время в пути занимает вроде бы не так уж и много - 1 ч 15 мин. Ходят в Звенигород автобусы и маршрутки, - от автовокзалов на станциях метро «Кунцевская» или «Тушинская». Но, как говорят знающие люди, и электрички, и автобусы ходят нечасто, - примерно раз в полтора часа. При этом железнодорожная станция «Звенигород» находится в трех километрах от города, то есть всё равно придется делать пересадку на автобус. Так что добраться до города общественным транспортом нелегко.

На автомобиле – тоже проблематично, - отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». «Доехать до Звенигорода можно тремя путями: по Можайскому или Новорижскому шоссе и далее по ММК, или по Рублевскому шоссе и далее через населенные пункты Аксиньино и Синьково, - говорит эксперт, - Из-за строительства развязки на Новорижском шоссе бывают плотные пробки. А пропускная способность Можайского шоссе и без ремонтных работ была и остается невысокой: оно проходит через Одинцово, Голицыно, Кубинку, Можайск, а также через многочисленные железнодорожные переезды.

Все для спорта. Остальное надо подтянуть

Теперь поговорим об инфраструктуре. Начнем с «плохих новостей». В Звенигороде не хватает качественных развлекательных учреждений, непродовольственных магазинов, кафе и объектов быстрого питания, качественных круглосуточных продуктовых магазинов и аптек, - считает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». В городе этот недочет понимают и стараются поправить положение: в 2005 году был построен торговый центр «Звенигородский рынок», в 2006 году – торговый центр «Золотая вертикаль» и супермаркет «Патэрсон», вторая очередь торгового комплекса «Торговые ряды».

Не очень благополучно обстоят дела с инфраструктурой и в сфере здравоохранения, - добавляет Дмитрий Таганов (Инком). Однако администрация города старается решить проблему: сейчас идет строительство современной городской больницы, которая по плану должна быть сдана в 2010 году. То же самое можно сказать и об инфраструктуре в сфере образования. На весь город приходится всего 5 детских садов и 3 школы. Причем городская школа №1 переполнена и работает в две смены. Сейчас строится второй блок школы, рассчитанный на 180 учеников начальной школы.

А теперь – новость хорошая: со спортивной инфраструктурой все замечательно. Город вообще очень спортивный - он занимает первое место в России по подготовке спортсменов в области горнолыжного спорта, женская гандбольная команда является третьей в России, напоминает Дмитрий Таганов. В 2005 году в Звенигороде открылся дворец спорта «Звезда». В микрорайоне «Восточный» возводится спорткомплекс академии дзюдо. Спорткомплекс «Орленок» школы №1 по оснащению не уступает «Звезде», а футбольное поле школы оснащено искусственным газоном с подогревом. В городе построено училище Олимпийского резерва и гандбольное поле. Детско-юношеская школа «Вымпел-Кавалергард» включает спортивные секции по футболу, баскетболу, шахматам, хоккею, фехтованию, гандболу. Есть даже «Школа выживания», которая обучает школьников действиям в экстремальных условиях.

Вторичный рынок: дешевле, чем у «соседей» и «коллег»

А сейчас мы переместимся на рынок недвижимости, - начнем со вторичного. Как нам сообщила Инна Игнаткина, заместитель генерального директора МИАН, сегодня в Звенигороде к продаже предлагается около 80 квартир и комнат, что составляет 0,8% от общего объема предложения в Подмосковье.

Причем купить предлагают довольно качественное жилье. Как подчеркивает эксперт, в структуре предложения вторичного рынка преобладают «вчерашние новостройки», - это стало возможным благодаря развернутому в последние годы масштабному строительству. Так, более половины из них (56%) — монолитно-кирпичные дома (в среднем по Подмосковью не более 23%), еще около 30% — современные здания 90-х гг постройки, 13% — кирпичные дома эпохи конструктивизма, доля старого жилого фонда не превышает 2%.

Средняя стоимость кв.м вторичного жилья в Звенигороде примерно на 15% ниже среднего показателя по Подмосковью и составляет сегодня 60,3 тыс. руб. Это более низкий уровень стоимости по сравнению с соседними или районами на сопоставимом расстоянии. Так, например, цена квадрата в Звенигороде на 4,4% ниже, чем в соседнем Голицино (Белорусское направление, 28 км от МКАД) и более чем на 16% дешевле относительно равноудаленной от Москвы Истры (Рижское направление, 35 км от МКАД).

Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель», приводит чуть меньшую цифру по вторичному рынку Звенигорода, которую рассчитывает аналитическая служба компании - 56 210 руб. за квадратный метр.

По замыслу местной администрации, город должен измениться. Планы по реконструкции создавались еще до кризиса: «хотели увеличить количество жителей в 2-3 раза, до 40-45 тыс. жителей, - говорит Дмитрий Таганов (Инком), - Была разработана концепция реконструкции и дальнейшего развития исторического центра города, разработаны проекты планировок и застроек микрорайонов «Поречье», «Звенигород», «Генерала Пронина». Однако из-за кризиса полностью реализовать инвестиционные проекты не удалось».

Но от планов этих пока не отказываются, - они представлены на официальном сайте города, да и в каком-то виде они, видимо, будут реализованы. По крайней мере, адреса некоторых новостроек представленных на рынке, встречаются в этих проектах. А всего этих адресов, по данным компании МИАН, - 19.

Первичный рынок: от монолитов до таунхаусов

Итак, как нам сообщила Инна Игнаткина (МИАН), около 70% из этих почти двух десятков адресов — дома, уже сданные ГК, остальные планируется завершить в конце 2009 – начале 2010 года. Более 50% предложения новостроек — монолитно-кирпичные дома, 15% — панельные и остальные — кирпичная застройка.

Стоимость квадратного метра в новостройках Звенигорода - от 44 тыс. руб. до 105,47 тыс. руб. Коррекция цен с начала года в зависимости от типа объекта составила от 2% до 5,5%.

По данным Ольги Гусевой (Домостроитель) сегодня объем представленных на рынке новостроек сданных в 2009 году - около 20 тыс. кв. метров, а тех, сдача которых запланирована до конца этого года, - примерно 5 тысяч кв. метров.

В качестве одного из наиболее удачных проектов нового строительства в городе Инна Игнаткина (МИАН), выделяет дома в квартале Маяковского: это 10-12 этажные кирпичные двухсекционные здания с хорошими техническими, потребительскими характеристиками (высокими потолками, удобными планировками) и инфраструктурными решениями. При том, что дома уже сданы ГК, цены предложения весьма привлекательны, стоимость квадратного метра — от 48 тыс. рублей.

Новостройки квартала Маяковского реализует и агентство недвижимости «Азбука жилья». Но это не единственный адрес, по которому работает агентство. Как нам сообщила Виктория Ворожбицкая, PR-менеджер компании, квартиры продаются и на улице Василия Фабричного, и в мкр. «Супонево». Дома монолитно-кирпичные, стоимость квадратного метра – от 42 000 рублей. Все новостройки приняты ГК или проходят гокомиссию.

Улица Василия Фабричного – недалеко от центра, а микрорайон Супонево находится в ближайших окрестностях Звенигорода - приблизительно в 2 км к востоку от города. Сейчас уже готовы и проходят госкомиссию 3 жилых дома, - сказали нам в компании «Славриэлт». Цена квадратного метра – от 47000 руб кв.м., к продаже предлагаются 1-2-3-комнатные квартиры. Так, однокомнатная квартира площадью 49,3 кв. метра обойдется в сумму чуть более 2, 5 млн. рублей, двухкомнатная (76,7 кв. м.) – около 3,7 млн. руб., а «трешка» 83,3 кв. метров – чуть меньше 3,9 млн. рублей

Еще один адрес, на который обращает наше внимание Виктория Ворожбицкая (Азбука жилья) - микрорайон им. Генерала Пронина, корп. №№ 6, 7, 9. В этих корпусах можно приобрести квартиры по жилищным сертификатам. (Сертификаты реализуются для военнослужащих, сотрудников МВД, северян, сотрудников МЧС, молодых семей.).

Новостройки монолитно-кирпичные, возведенные по индивидуальному проекту с квартирами улучшенной планировки. В шаговой доступности развитая инфраструктура города, - в частности два детских сада, школа, круглосуточный супермаркет, спортивный клуб. Стоимость квадратного метра в этих новостройках – от 45 000 рублей. Дома построены и сданы ГК.

А неподалеку от города, в поселке санатория «Звенигород» строится еще один жилой комплекс. Как утверждают в компании «Трест 1991», местная инфраструктура продумана до мелочей. Строительство начато рядом с известным санаторием Московского лечебно-санаторного объединения Мэрии Москвы. Рядом с домом находятся школа, детский сад, супермаркет, спортивно-развлекательный комплекс. Также в районе будут возведены торговый центр, аптека, многоэтажная гараж-стоянка, спортивные площадки. Большинство окон выходит на лес, в 300 метрах расположен пляж Москвы-реки с возможностью аренды лодок и катеров.

А на территории санатория находится исторический парк усадьбы «Введенское» площадью 56 га, горнолыжный курорт, конно-спортивный комплекс, ресторан, кинозал, бильярд, бассейн, сауна, вибросауна, спортзал, настольный теннис, большой теннис, солярий, библиотека, салон красоты со SPA-программами.

Компания «Трест 1991» продает квартиры в монолитно-кирпичном 17-этажном доме, возведенном по индивидуальному проекту. Набор квартир – 1-2-3-комнатные. В каждой квартире предусмотрены лоджии. Однокомнатная квартира (от 46,6 кв. м.) стоит от 2,6 млн. рублей, двухкомнатная (от 65,9 кв. м.) – от 3,6 млн. рублей, а трехкомнатная (от 82,9 кв. м.) – от 4,6 млн. рублей.

Наконец, еще один звенигородский объект, на это раз малоэтажный – поселок таунхаусов «Саввинская Слобода» на берегах Москвы-реки, практически в черте города.

Как нас проинформировала Виктория Ворожбицкая (Азбука жилья), поселок отличается продуманным архитектурно-планировочным решением, он подключен к центральным коммуникациям, огорожен и находится под охраной.

Таунхаусы имеют площади от 160 до 350 кв. м. с участками от 3 до 8 соток земли. C поселком таунхаусов «Саввинская слобода» граничит современный СПА-комплекс, с римской, русской, турецкой банями, грязевыми, процедурными кабинетами, тренажерным залом и залами для индивидуальных занятий, парикмахерским и косметическим салонами.

Несмотря на то, что особенно из Звенигорода на работу не наездишься, половина покупателей звенигородского жилья – москвичи. Об этом сообщила Наталья Дмитриева, ведущий маркетолог-аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Около 40% - это жители Подмосковья, а приезжие из других регионов -10%.

Ну а чем привлекает Звенигород покупателей, мы уже поняли. Тем не менее, закончим мы словами эксперта из компании «Сити-XXI век», поскольку они удачно обобщают все вышеизложенное – покупателей манит «престижное западное направление Московской области. Город привлекает людей хорошей экологией, отсутствием промышленных производств, большим количеством лесных массивов и более низким уровнем цен, чем в городах, расположенных ближе к Москве».

И видимо, те минусы, которые мы отметили вначале – неважная транспортная доступность и «пробелы» в инфраструктуре не могут перевесить этих достоинств в глазах покупателей.

Елена Иванова

Дата публикации: 12:13 23 сентября 2009

Источник: bpn.ru