Ставки на рынке аренды жилья подняли учащиеся и трудовые мигранты

Несмотря на кризис, с наступлением осени ставки на аренду жилья растут. Налицо сезонный фактор: в город возвращаются студенты, мигранты - аренда вновь востребована. Однако эксперты не уверены, что эта тенденция сохранится до конца года, а собственники смогут вернуть упущенную за несколько месяцев выгоду.

В этом году на рынке аренды жилья наметился четкий тренд - "опоздание сезона" примерно на месяц-полтора. Такая ситуация складывалась с арендой загородных объектов на лето, аналогичную тенденцию мы наблюдаем и теперь. Как правило, в докризисные годы сезон осенней аренды начинался в июле. "Для этого лета было характерно отсутствие интенсивного спроса и резкого, как было в прошлые годы, снижения предложения. Спрос растет не теми темпами, как это было в предыдущие годы. В этом году сезон начался в сентябре", - говорит первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. Впрочем, несмотря на отсутствие первоначальной активности на этом рынке, арендные ставки на жилье все же показали свой рост.

Правила общежития

Как сообщают в агентстве DOKI, ставки по городу выросли, в зависимости от различных условий и сегментов недвижимости, от 5,5 до 23%. Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса в столице составила 24,9 тыс. руб., двухкомнатных - 30 тыс. руб., трехкомнатных - 38 тыс. руб.

В основном данный рост цен аналитики DOKI связывают с сезонным ростом числа потенциальных арендаторов в виде студентов и трудовых мигрантов. Однако с этим выводом согласны далеко не все участники рынка недвижимости.

По мнению Марии Жуковой, приезд студентов оказывает не самое существенное влияние на оживление спроса. А Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость", наоборот, считает, что приезд студентов повышает спрос на рынке аренды, и этот год не исключение. "В основном студенты снимают недорогие квартиры (20 тыс. руб. в месяц) или комнаты (от 10 до 15 тыс. руб.). Некоторые стараются снять недорогую двухкомнатную квартиру на двоих-четверых, но не каждый собственник согласится на подобное общежитие", - рассказывает Галина Фабрицкая.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев объясняет причины сложившейся рыночной тенденции по-другому: "Сезонный рост ставок аренды осенью происходит из-за ухода с рынка дешевых "летних" квартир, краткосрочных по аренде. Вторая причина - спрос студентов, у которых востребованы как раз однокомнатные квартиры". По словам Константина Апрелева, дешевле 20 тыс. руб. найти "однушку" студенту невозможно.

В основном за лето цены на совсем "убитые" квартиры без мебели выросли до 25-30 тыс. руб., в процентах этот рост составляет 5-10%. Более того, арендодатели проводят мини-тендеры на квартиры, приглашая одновременно несколько потенциальных арендаторов и устраивая торги от стартовой цены в 25 тыс. руб. Такой тенденции давно не наблюдалось на кризисном рынке. Тем не менее, как считают в РГР, хотя снижение цен на арендном рынке вряд ли возможно, дальнейший рост цен маловероятен. Причина - пиковый спрос был реализован в конце августа и в первых днях сентября.

Цены по классам

Впрочем, невзирая на пресловутый "студенческий" бум, в целом цены на аренду жилья по сравнению с сентябрем прошлого года значительно понизились. Особенно это заметно в сегменте эконом-класса.

По данным компании "МИЭЛЬ-Аренда", в эконом-классе снижение цен на однокомнатные квартиры составило 28,07%, на двухкомнатные - 26,65%, трехкомнатные - 23,19%. Средние долларовые арендные ставки эконом-класса в августе - начале сентября составили соответственно $743, $925 и $1113 за кв.м. По данным компании DOKI, "однушку" бизнес-класса можно арендовать за 40 тыс. руб., "двушку" - за 50 тыс. руб., "трешку" - за 75 тыс. руб. Ежемесячная аренда однокомнатных квартир элитного класса составляет 70 тыс. руб., двухкомнатных - 86 тыс. руб., трехкомнатных - 170 тыс. руб.

Однако, по словам Марии Жуковой, сейчас дешевые предложения эконом-класса "вымываются" с рынка, а предложения бизнес-класса, наоборот, растут. Такая тенденция является принципиальным отличием от прошлых лет. "Если говорить о последних трех месяцах, то арендные ставки в сегменте эконом-класса практически не претерпели изменений. Ни арендаторам, ни арендодателям не следует ждать дальнейшего снижения цен в эконом-классе, так как цены и так сейчас находятся в нижнем пределе, и эта ситуация возможно продлится какое-то время. Выжидать нет смысла ни тем, ни другим", - считает Мария Жукова.

По информации "Пересвет-Недвижимость", в этот год стоимость аренды существенно снизилась в сегменте бизнес-класса, в эконом-классе также наблюдалось снижение, но с приходом осени ставки повысились. Наиболее востребованные варианты - однокомнатные квартиры эконом-класса снизились с 25 тыс. руб. (осень 2008 года) до 20 тыс. руб. зимой 2009-го, и с приходом нынешней осени ставки возросли до 23 тыс. руб. В сегменте бизнес-класса ставки на однокомнатные квартиры снизились с 43 тыс. до 35 тыс. руб. и особого повышения осенью не наблюдалось.

"По-прежнему наиболее востребованы недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры недалеко от станций метро. Без мебели квартиры снимают очень немногие квартиросъемщики, так как, не имея собственного жилья, немногие отважатся на покупку крупногабаритной мебели, ее перевозка весьма трудоемкая и затратная. Большинство старается не покупать даже холодильник", - уточняет Галина Фабрицкая. Торг сейчас возможен лишь в сегменте бизнес-класса: если квартира недорогая, то собственники вряд ли снизят стоимость аренды, спрос в сегменте эконом-класса сейчас достаточно высокий.

К эконом-классу сегодня, как правило, относятся панельные или старые кирпичные дома в спальных районах Москвы, где в аренду сдаются квартиры с небольшим метражом комнат и кухни, с недорогой мебелью и бытовой техникой, а иногда, как мы видели выше, и совсем без них.

Тем, кто хочет найти дешевую квартиру в аренду за пределами Москвы, лучше сразу ехать в дальнее Подмосковье, примерно за 80 км от МКАД. В ближайшем Подмосковье, особенно в городах-спутниках с хорошей транспортной доступностью, арендные ставки могут быть ниже разве что на 3000 руб., вряд ли больше.

Интересно, что спрос на однокомнатные квартиры сегодня превышает предложение. По данным "МИЭЛЬ-Аренды", эта разница для однокомнатных квартир составляет 1,26 раза, для двухкомнатных - 0,49 (предложений в два раза больше, чем потенциальных арендаторов). Для "трешек" - 0,16, а у четырехкомнатных и более - цифра составляет вообще фантастические 0,04 - проще говоря, 25 квартир на одного снимающего.

Впрочем, дешевые квартиры эконом-класса с рынка уходят довольно быстро: от подачи рекламного сообщения до оформления сделки проходит примерно пять дней. До кризиса этот срок составлял в среднем два дня. Квартиры большей площади также можно успешно сдать, особенно если они выставлены по адекватной цене и без претензий со стороны собственника. Как правило, такие объекты снимают вскладчину, это выходит дешевле.

Налоговые вариации

Зарабатывая ренту на своей недвижимости, не стоит забывать о государстве, которое давно пытается получить налоги с арендуемой недвижимости. Так, недавно Управление Федеральной налоговой службы по Москве напомнило, что с этого года арендодатели могут платить налоги с доходов от сдачи в аренду жилья с помощью приобретения патента.

Для чего нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и купить годовой патент за 43 тыс. руб., причем один патент распространяется на неограниченное число квартир. Считается, что в этом случае заполнять декларацию о доходах с аренды не нужно. Сама процедура покупки патента и его регистрации с бюрократической точки зрения не должна быть очень сложной.

Как полагает Константин Апрелев, такие патенты будут интересны тем арендодателям, которые занимаются системным бизнесом подобного рода, то есть сдают сразу несколько квартир. Кроме того, патенты могут заинтересовать владельцев довольно дорогих квартир. Объяснение довольно простое: чтобы окупить данный патент, нужно быть готовым столкнуться с финансовыми рисками.

Те, кто выбирает обычную систему налогообложения применительно к своему жилью, сдаваемому в аренду, платят подоходный налог 13% по итогам года. Второй вариант, о котором говорит Константин Апрелев, - регистрация в качестве ИПП, получение упрощенной системы налогообложения, при которой ставка налога составляет 6%. В этом случае налог платится ежеквартально плюс затраты на покупку патента в 42-43 тыс. руб., иными словами, существует риск затрат без получения дохода от аренды.

Такой вариант подходит для владельцев нескольких квартир, а для 80-85% населения, сдающих в аренду, как правило, лишь одну имеющуюся квартиру, покупка патента не является подходящим решением налоговых проблем. Так что можно предположить, что бизнес по сдаче жилья в аренду по-прежнему останется теневым и вряд ли полностью попадет под контроль ФНС.

Иван Гидаспов

Дата публикации: 12:50 25 сентября 2009

Источник: bpn.ru