Землю теперь можно купить только с молотка

В конце 2004 года в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, часть которых касалась процедуры получения земельных участков под строительство. Теперь они будут распределяться через аукционы. Исходя из норм Земельного кодекса (далее — Кодекс), приобрести землю у государства может любой гражданин России, иностранец или организация.

При определении покупателя участка, предназначенного для возведения многоэтажного дома, в обязательном порядке проводится аукцион. В случае малоэтажного или индивидуального строительства проведение торгов не является непременным условием. Также необходимо отметить, что участки для малоэтажного строительства предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта.

Хочешь купить землю — учись торговаться

Кодекс выделяет две разновидности прав на землю, которые можно выиграть на аукционе: аренда и собственность. Причем независимо от предмета торгов (земельный участок или право его аренды) продавцом будет или соответствующий исполнительный орган, или орган местного самоуправления (они же могут быть и организаторами аукциона). Но даже если аукцион проводит специализированная организация, форма проведения торгов, начальная цена лота и сумма задатка определяются соответствующими государственными органами.

Организатор устанавливает время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в торгах, порядок внесения и возврата задатка, а также величину повышения начальной цены («шаг» аукциона). Заметим, что «шаги» у аукциона обычно бывают достаточно большими: от 1 до 5% начальной цены предмета торгов.

Естественно, объектом купли-продажи может выступать только участок, который имеет свой регистрационный номер в земельном кадастре. Земельный кодекс прямо указывает на обязанность продавца земли заранее, до заключения договора, сообщить потенциальному покупателю обо всех обременениях (залог, аренда, право пользования и т. д.) участка и иных фактах, способных ограничить использование земли. Помимо этого покупателям, согласно ч. 2 ст. 37 Кодекса, должны быть сообщены дополнительные требования, ограничивающие возможное использование этого участка. К таким условиям относятся:

• право продавца выкупить участок обратно по своему желанию;
• ограничение распоряжения участком (кроме установленных законодательством случаев);
• ограничение ответственности продавца при предъявлении претензий на участок третьими лицами.

Например, некая организация купила на аукционе участок земли. В договоре, заключенном с нею по итогам аукциона, продавец указал, что участок свободен от обременений. В договоре также было прописано, что, поскольку указанная земля не имеет ограничений по использованию, продавец не несет никакой ответственности по требованиям третьих лиц. Как выяснилось позже, этот участок занимала другая организация, пользовавшаяся им на правах аренды: договор расторгнут не был и арендатор не знал о смене собственника. После того как выяснились все обстоятельства, организация-покупатель потребовала от продавца вернуть уплаченную за участок сумму. Поскольку продавец отказался возвращать деньги, пострадавшая компания обратилась в суд. В результате по решению суда продавец вынужден был вернуть всю сумму, уплаченную за участок, и проценты за пользование деньгами.

К аукционам допустят не всех

Так как в аукционе может участвовать любой желающий, организатор должен за 30 дней опубликовать извещение о проведении аукциона в СМИ (в каком-либо печатном издании и на официальном сайте того органа власти, который является собственником земли). В извещении о проведении аукциона необходимо указать следующие данные:

• об организаторе аукциона;
• об органе власти, который принял решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
• о месте, дате, времени и порядке проведения торгов;
• о предмете аукциона;
• о начальной цене предмета аукциона;
• о «шаге» аукциона;
• о подаче заявки на участие в торгах (в том числе о ее форме);
• о размере задатка и порядке его внесения;
• о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Если организация или гражданин решили участвовать в торгах, они должны представить ряд документов:

• заявку на участие в аукционе;
• выписку из соответствующего реестра (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей); копию документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);
• документы, подтверждающие внесение задатка (как правило, это либо платежное поручение, либо квитанция).

Перечень этих документов — закрытый: организатор аукциона не имеет права потребовать от потенциального участника каких-либо иных бумаг (единственное ограничение — каждый заявитель имеет право подать только одну заявку на участие в торгах). Когда организатор не допускает какого-либо участника до аукциона по причине непредставления дополнительных документов, его действия могут быть обжалованы. Однако есть и некоторые законные основания, по которым потенциальный участник не допускается к аукциону. К ним относятся непредставление необходимых документов или указание недостоверных сведений, невнесение задатка и т. д.

В случае если заявитель был отстранен от участия в аукционе или не выиграл, организатор обязан вернуть ему сумму задатка. По результатам торгов составляется протокол, в котором указывают предмет аукциона, победителя и цену земельного участка. Протокол должен быть составлен и подписан организатором и победителем аукциона в день проведения торгов.

Для аукциона по продаже земельного участка действуют те же основания признания торгов несостоявшимися, что и в иных случаях: участие только одного претендента и отсутствие предложений о покупке. Вне зависимости от результатов аукциона информация о них должна быть опубликована по тем же правилам, которые существуют для публикации информации о будущем аукционе.

Торговать честно мы не научились

Земельные участки под комплексное освоение микрорайонов (планировка территории, строительство инженерной инфраструктуры, непосредственно жилищное строительство) предоставляются только в аренду. Порядок проведения такого аукциона почти не отличается от правил аукциона по продаже участка, хотя и имеет свои особенности. В частности, в извещении о будущих торгах должны быть указаны:

• размер арендной платы за земельный участок;
• способы обеспечения обязательств по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства;
• максимальные сроки, отводимые на обустройство территории и т. д.

Существует довольно серьезная проблема, связанная с аукционами. Поскольку процедура проведения торгов не отличается четкостью, некоторые недобросовестные участники пытаются оспорить результаты аукциона. При представлении своих возражений они, как правило, ссылаются на процессуальные нарушения. Поскольку провести торги без единого нарушения довольно непросто, заинтересованная организация может оспорить результаты аукциона.

Саму идею продажи земли с аукциона нельзя не признать удачной. Однако в этом случае побеждает тот, у кого больше денег, что не всегда отвечает интересам государства. Несмотря на то что данные нормы вступили в силу, существует возможность их улучшить. Например, можно указать, что продажа земли будет осуществляться по результатам конкурса. Отличие конкурса от аукциона заключается в том, что в конкурсе побеждает не тот, кто предложит цену выше, а тот, чье предложение будет выгоднее для организатора конкурса. Это позволяет участнику, используя имеющийся административный ресурс, обеспечить себе победу, не выплачивая реальной рыночной цены участка.

Дата публикации: 10:06 14 марта 2005

Источник: bpn.ru