Ставки по осени считают

Риэлторы, занимающиеся арендой, давно заметили одну особенность: каждое лето, в июне-июле, ставки, по которым предлагают квартиры, снижаются на несколько процентов. Однако уже в августе-сентябре наблюдается обратный процесс — с оживлением общей деловой активности растут и цены на аренду. И с этой цикличностью ничего не может поделать даже кризис.

Море волнуется раз…

Рынок аренды и вправду похож на волнующееся море: то идет одна волна, то другая, то отлив, то прилив. Неудивительно: рынок — это стихия. «Прилив» ставок аренды, как и в природе, неизменен и происходит примерно в одно и то же время. Начинается он с середины августа и заканчивается в основном к середине сентября — к этому моменту те, кто искал квартиры, их уже находят. Правда, в этом году, как замечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», наблюдается запаздывание данного сезонного явления примерно на месяц-полтора. «В докризисные годы сезон осенней аренды начинался чуть раньше — в июле. В этом году, можно предположить, в сентябре мы находимся в самом его начале», — говорит она.

Среди причин осеннего роста спроса — и начинающийся учебный год, и конец сезона отпусков, и наступающее похолодание. Дачники возвращаются в город, вынуждая тех, кому они сдавали квартиры на лето, искать новое пристанище, приезжают иногородние студенты. В этом году последних в столице особенно много. «Владельцы арендуемого жилья должны быть благодарны Министерству образования, которое добилось внедрения системы ЕГЭ, — объясняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics. — В результате данного эксперимента московские вузы приняли гораздо больше, чем раньше, иногородних студентов, а общежития и до этого были в дефиците». Таким образом, на рынок аренды квартир пришло дополнительно несколько десятков тысяч потребителей, ориентированных на нижний ценовой сегмент.

А вот еще одна причина, которую подметила Галина Киселева, руководитель управления аренды компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «В этом году заметно увеличение спроса со стороны приезжих специалистов. В благополучный докризисный период мы наблюдали некоторый отток профессионалов со стабильным доходом из Москвы — многие люди хотели начать свое дело или сделать карьеру в других городах, где не такая сильная конкуренция и есть большие перспективы. После вступления кризиса в острую фазу граждане снова устремились на поиски работы в Москву — во многих городах закрыли градообразующие предприятия, условия жизни в регионах стали гораздо суровее, чем раньше».

Приезжие специалисты увеличили спрос на типовые квартиры в спальных районах Москвы и в городах ближайшего Подмосковья. Зачастую они из экономии селятся по два-три человека в одну квартиру и ищут новое жилье только тогда, когда находят постоянную работу и готовы перевезти в столицу жену и детей.

Тем не менее волна спроса отнюдь не накрыла рынок с головой. «Если в докризисный период спрос на аренду типовых квартир вырастал в два-три или даже в пять раз, то в этом году всплеск не такой значительный — спрос вырос в пределах 30–50%», — отмечает Г. Киселева. Похожее наблюдение сделала и Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. «Оживление рынка аренды чувствуется, но незначительное. Рост клиентских обращений составил 20–30%», — сообщает она.

По сравнению с июлем спрос увеличился на 24%, утверждает М. Жукова. Получается, что кризис хоть и не отменил проявления сезонности рынка аренды, но все же сгладил осеннюю волну. О том, что осенний всплеск еще не закончен, говорит тот факт, что спрос первых двух недель сентября оказался выше первых двух недель августа — по данным «МИЭЛЬ-Аренды», на 5,6%.

Что касается предложения, то оно, следуя законам рынка, снизилось в августе на 22% от июльских показателей, однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года оказалось выше на 35,5%, говорят в компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Что почем сегодня в столице

Больше всего, как и всегда, увеличился спрос на квартиры экономкласса — в этом отношении кризис не принес каких-либо сюрпризов, говорят риэлторы. Они по-прежнему пользуются гораздо большей популярностью, чем другие. «Почти половина предложения укладывается в диапазон стоимости аренды от 22 до 25 тыс. руб. в месяц», — утверждает К. Смирнова.

Сегодня, конечно, за ту же сумму наниматель имеет возможность снять гораздо более качественную квартиру, чем до кризиса. Вполне приличная однокомнатная квартира в хорошем районе может стоить 25–27 тыс. руб. в месяц, а раньше за эти деньги подобное найти было трудно. «По ценам рынок аренды отступил к периоду конца 2006 — начала 2007 г.», — говорит Г. Киселева. Однако несколько месяцев назад снижение арендных ставок прекратилось. Риэлторы наблюдают стабилизацию цен найма начиная с апреля. «Средняя стоимость найма квартир всех классов и категорий в долларах, по всей видимости, достигла своего нижнего предела, — считает М. Жукова. — Динамика средней долларовой стоимости найма квартир бизнес- и элит-класса последние несколько месяцев также демонстрирует стабильность с незначительной коррекцией».

По мнению эксперта, в сентябре эта тенденция сохранится; рынок не ожидает никаких бурных всплесков, но не исключено, что по итогам сентября средняя стоимость найма будет немного выше августовской.

Некоторые специалисты наблюдают рост ставок уже сейчас. Так, К. Смирнова говорит об их увеличении в среднем на 10–25%. Эту же тенденцию отмечает и Алла Васина, руководитель отделения «Краснопрудная, 7/9» холдинга «МГСН»: «Цена однокомнатной квартиры по сравнению с летним периодом выросла в среднем на 5 тыс. руб.: если в начале лета квартиру на окраине Москвы, без ремонта и стиральной машины, со старой мебелью, можно было снять за 18–20 тыс. руб., то в сентябре ставки на такие квартиры возросли до 23–25 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры также подорожали в среднем на 3–5 тыс. руб. Летом минимальная стоимость найма двушки в Москве составляла 25 тыс. руб. в месяц, сейчас за такую квартиру просят порядка 30 тыс. руб.».

Типовые однокомнатные квартиры, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», на конец августа стоили порядка 27 тыс. руб. в месяц, двух- и трехкомнатные — около 35 тыс. руб. и 45 тыс. руб. соответственно. По словам А. Пыпина, стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса колеблется от 15 тыс. руб. в районах за МКАД до 30 тыс. руб. недалеко от центра города. Однокомнатные квартиры бизнес-класса сдают в аренду по ставке от 20 тыс. руб. рядом с МКАД до 60 тыс. руб. в центре города.

«Минимальное по цене предложение сегодня можно найти в ближайшем Подмосковье (Мытищи, Королев). Стоимость найма однокомнатной квартиры без ремонта и стиральной машины составит порядка 20 тыс. руб. В эту сумму, как правило, не входят коммунальные платежи, — рассказывает А. Васина. — Что касается однокомнатных квартир с хорошим евроремонтом, стиральной машиной, холодильником, как минимум одним телевизором и мебелью не старше 2000 г., то минимальная арендная ставка такой квартиры, даже в спальном районе, составит 30 тыс. руб.».

Из этих цифр мы видим, что жилье эконом- и бизнес-класса порой не слишком различается по цене. Это объясняется тем субъективизмом, с которым владельцы квартир оценивают свои объекты. «Ставки аренды довольно хаотичны: с одной стороны, равноценные предложения могут в значительной степени разниться в качественном отношении, а с другой — по одной и той же цене можно встретить весьма разные по качеству объекты, — рассказывает К. Смирнова. — Вот один из примеров значимого дисбаланса цен: за 26 тыс. руб. в месяц можно снять и квартиру в посредственном состоянии (ремонт и мебель советского времени) на первом этаже старого панельного девятиэтажного дома в районе станции метро «Коньково», и квартиру на восьмом этаже в аналогичном доме в районе станции метро «Печатники», но после качественного ремонта, с современной мебелью и техникой».

Ну а в целом ставка аренды зависит в первую очередь от качества интерьера (ремонт, меблировка) и только во вторую — от местоположения квартиры, утверждает эксперт.

Торг торгу рознь

Многих волнует вопрос: уместен ли торг по аренде сейчас, когда цены существенно упали? «Большинство владельцев квартир по-прежнему готовы к торгу, — считает Г. Киселева. — Однако торг сейчас не такой, каким был раньше. Например, еще в декабре — феврале владельцы квартир выставляли цены, практически не отличавшиеся от докризисных. В результате скидка от первоначальной цены предложения доходила до 30%. Сейчас наймодатели окончательно смирились с новыми экономическими реалиями и изначально выставляют адекватные арендные ставки. Поэтому в ходе торга размер скидки не превышает 10%».

Торг возможен в первую очередь в сегменте бизнес-класса, в котором предложение превалирует над спросом, утверждает А. Пыпин. В элитном сегменте, хотя там предложение также существенно превышает спрос, владельцы жилья, как правило, имеют иные виды доходов и не проявляют особенного желания торговаться.

В любом случае попробовать опустить первоначальную планку можно, пользуясь тем, что рынок нынче настроен по отношению к нанимателю благожелательно. Торгуйтесь, и да поможет вам опытный риэлтор!

Ирина Богатырева

Дата публикации: 12:59 01 октября 2009

Источник: bpn.ru