Тихими стопами к первичной ипотеке

В конце лета банки начали возвращаться на рынок кредитования стоящегося жилья. Осень в разгаре, но спрос пока не оправдал ожиданий финансистов: народ интересуется, но в очереди не выстраивается. Застройщики отмечают, что объем продаж новостроек в кредит далек от докризисного уровня.

В августе кредитами на приобретение строящегося жилья порадовали потребителей ВТБ24 и банк DeltaCredit и Банк Таврический. У каждого свои требования на покупку новостроек и прежде всего они ограничивают количество застройщиков. Например, ВТБ24 готов предоставить кредит при условии, что возведены все этажи дома. DeltaCredit менее щепетилен в вопросе готовности жилья и кредитует, если дом готов на 2/3, то есть из 10 этажей построено 6-7. А Банк Таврический готов одалживать средства на покупку квартир в единственном объекте.

Основная версия происходящего в том, что банки в свое время кредитовали одного или нескольких застройщиков, и теперь, чтобы вернуть деньги, вынуждены кредитовать покупку жилья в домах этих застройщиков. Есть примеры, когда банк прекратил кредитовать покупку жилья на вторичном рынке, но все это время продолжает кредитовать покупку жилья на «первичке» - это Банк Санкт-Петербург.

«Логика в таком поведении есть. Банк дает деньги гражданину, тот платит застройщику, застройщик возвращает кредит банку. Вроде все довольны. Банк избавился от плохого кредита, застройщик избавился от долга, гражданин получил квартиру. Однако, на самом деле проблема лишь отодвигается, потому что кризис еще не закончился. Вместо проблемного кредита застройщика банк получит проблемные кредиты физических лиц», - полагает управляющий Банковским порталом FinNews.ru Владимир Шевченко.

Порог входа

Каждый из банков, кредитующих строящееся жилье, предъявляет достаточно суровые требования к заемщикам: по возрасту - как правило, не выше пенсионного, по доходам - чтоб были официально подтвержденные и высокие. Если заемщик будет вызывать сомнения у банков по этим двум пунктам, то потребуются еще и поручители.

Интересные требования у банков и по залогам. Обычно они принимают в качестве обеспечения кредитуемое жилье, собственно, в этом и есть суть жилищных кредитов на первичном рынке. Однако, ВТБ24 принимает в качестве обеспечения приобретаемое жилье только если оно покупается у застройщика по договору долевого участия. В противном случае, если у заемщика заключен договор предварительной купли-продажи или инвестиционный договор, то по условиям ВТБ 24 в залог придется отдать имеющееся жилье.

Еще дальше пошел DeltaCredit. В этом банке заемщику будут рады, если он предложит в залог только имеющееся жилье - и никакой альтернативы. При этом заемщик должен полностью единолично владеть квартирой, и в ней не должно быть зарегистрировано детей. К тому же сумма кредита не может превышать 70% от стоимости залога, а первоначальный взнос – не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Впрочем, это общие требования банкиров, странно другое. В DeltaCredit, как и у других кредиторов строящегося жилья, установлены две процентные ставки по кредиту. Первая – повышенная, действует на стадии строительства жилья и колеблется, как и у большинства банков, в диапазоне 17%-20% годовых по рублевым кредитам. На минимальную ставку может рассчитывать заемщик, способный оплатить около 50% стоимости жилья и берущий кредит на короткий срок, примерно, 5 лет. После того, как дом сдается, вводится в эксплуатацию, и заемщик становится собственником жилья, начинает действовать вторая процентная ставка, как правило, она на 1,5-2% ниже первой.

Подобная тарифная политика объяснима, когда банк принимает в качестве обеспечения на стадии строительства не имущественный объект, а права требования по нему. Есть риск, что застройщик не достроит дом и повышенная процентная ставка отражает этот риск. Хотя он скорее и не банковский, а риск заемщика, который обязан вернуть банку средства, независимо от того, достроен дом или нет. Когда же банк берет в залог имеющееся жилье и дает кредит по завышенной процентной ставке, это уже вызывает подозрения в склонности к необоснованному обогащению.

Аккуратно

Впрочем, граждане ведут себя разумно и осмотрительно, тщательно взвешивая риски и подсчитывая расходы. По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24» Татьяны Хоботовой, люди интересуются новыми возможностями, но брать кредиты не торопятся. «По строящейся недвижимости у нас одобрено два кредита на небольшие суммы по объектам ЛенСпецСМУ, но они еще не выданы», - рассказывает она. Похожая ситуация и в DeltaCredit.

По мнению генерального директора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, динамика выдачи кредитов отражает завышенные требования банков. «В лучшие времена под залог имеющейся недвижимости кредиты на покупку жилья брали 10-15% заемщиков. У остальных либо не было такого жилья, либо не было возможности предоставить его в залог», - поясняет Максим Ельцов. По его мнению, наилучшие условия по кредитам на покупку строящегося жилья сегодня предлагает Сбербанк, Газпромбанк и Банк Санкт-Петербург. «В двух последних банках достаточно высокие процентные ставки, но широкий выбор объектов. У Сбербанка ставки ниже, но только по тем объектам, которые строятся за счет его же кредитов. Единственный минус Сбербанка в том, что он требует официального подтверждения доходов», - рассуждает Максим Ельцов.

Сбербанк становится основным игроком на рынке строящейся недвижимости, поскольку сегодня это чуть ли не единственная кредитная организация, готовая одалживать средства девелоперам, и количество объектов, которые можно приобрести в кредит на выгодных условиях, постоянно растет.

Например, недавно «ЮИТ Лентек» и Северо-Западный банк Сбербанка РФ подписали соглашение о включении строек компании в ипотечную программу банка. Теперь дольщики смогут приобрести квартиры в жилых комплексах «Лотос», «Оптимист», «Атмосфера», «Ориенталь», «Комендантский квартал», используя программу «Ипотечный плюс», то есть по минимальным на рынке процентным ставкам.

Страшно далеки

Но в целом ситуация на рынке кредитования строящегося жилья очень далека от докризисной. По словам заместителя директор департамента инвестиций «Центрального управления недвижимости «ЛенСпецСМУ» Марины Шатовой, в основном кредит берется на погашение остатка по оплате квартиры.

«По сравнению с периодом до осени 2008 года, сейчас резко сократилось количество сделок по ипотеке. В нашей компании число таких сделок в настоящее время фактически равно нулю из-за общей позиции банков - не выдавать кредиты на покупку строящегося жилья. Для нас это особенно значимо, так как в докризисный период ипотечных сделок было 35-40% от общего числа», - говорит директор по маркетинговым коммуникациям группы компаний М-Индустрия Алексей Топольницкий.

Зато довольны сотрудничеством с банком в инвестиционно-строительной компании «Сфера». В августе она объявила о совместной ипотечной программе с родственным банком Таврический. «Мы опасались, что потенциальных покупателей отпугнет кредит, номинированный в долларах США. Но как оказалось, это смущает лишь 8% от позвонивших в компанию. Остальные готовы брать кредиты и в иностранной валюте. Думаю, дополнительным плюсом к нашей программе стало то, что ипотека привязана к конкретному строящемуся дому. Сейчас основные строительные работы в нем завершены, объект готов на 90% и это нравится нашим покупателям», - отмечает заместитель генерального директора «ИСК «Сфера» Тарас Кручинин. По его словам, начиная с августа, количество обращений в компанию и в банк превысило 4 тысяч. За август уже оформлены 19 ипотечных кредитов. Заявки еще по 50 проходят одобрения в кредитном комитете. При этом средняя сумма кредита составила $70 тысяч, срок – 9 лет.

«Все это свидетельствует о том, что отложенный спрос на рынке строящейся недвижимости уже накопился и достиг максимальных размеров. Но его реализации мешает отсутствие предложения по недорогим ипотечным кредитам», - говорит Тарас Кручинин.

Не исключено, что в скором времени предложение банков по строящемуся жилью расширится. В августе премьер-министр Владимир Путин поручил Министерству регионального развития проработать вопрос государственного субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья эконом-класса, то есть государство собирается оплачивать банкам часть ставки, а граждане получат более дешевый кредит.

Александр Сологуб

Дата публикации: 11:10 02 октября 2009

Источник: bpn.ru