Ипотека застряла

Банк России исследовал отечественный рынок ипотечного кредитования, и выводы не утешительны: просрочка выросла в 6 раз, и на столько же сократились объемы нового кредитования. Причина такой динамики - в снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов. Аналитики считают, что ситуация улучшится не скоро.

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях - до 11,6 млрд руб., и в 14,7 раза в иностранной валюте - до 9,8 млрд руб., говорится в обзоре ЦБ "О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2009 года".

Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме ссудной задолженности по жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5% и 4,4% соответственно. В структуре просроченной задолженности по всей стране наибольший удельный вес (59,8%) приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 млрд руб.

В первом полугодии 2009 года количество банков, выдававших жилищные кредиты, сократилось по сравнению с началом года на 5,5% – до 568. Причем из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальные обслуживали ранее выданные кредиты. Меньше всего оказалось желающих выдавать займы в иностранной валюте – 11 кредитных организаций, подсчитали в Банке России.

Поэтому объемы кредитования сокращались. За первое полугодие банки выдали чуть более 44 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 55,4 млрд. руб. Средний размер ссуды составил 1,3 млн рублей.

По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

Среди выданных кредитов преобладали рублевые – 43 тыс. единиц на общую сумму 51,9 млрд руб. В иностранной валюте было выдано всего 706 кредитов на 3,6 млрд. руб.

Мертвый рынок

Основной причиной уменьшения объемов кредитования, по мнению Банка России, стало удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов. Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций было рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям.

Объем проданных банками в 2008 году кредитов составил 97 млрд руб., или 98% рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям.

Фактически основной игрок на рынке рефинансирования ипотечных кредитов – это Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). И многие банки, ранее предлагавшие лишь собственные программы кредитования на рынке, сейчас налаживают отношения с агентством. Ведь популярной прежде возможности привлечь средства на долговом рынке путем выпуска ценных бумаг, основанных на ипотечных кредитах, у банков сейчас нет.

По мнению директора "Управляющей компании "Адекта" Александра Строгалева, рынок секьюритизации ипотеки – мертвый, и мертвым останется до тех пор, пока не появится возможности рефинансирования ипотечных инструментов в Банке России. «Снизятся ставки по облигациям федерального займа.

Ипотечные бумаги будут предлагать существенную премию к ОФЗ - от 3-4 %. Снизятся ставки по ипотеке, что стимулирует спрос. Увеличится строительство жилья, демонстрирующее оживление экономики в целом. И, наконец, публично накажут те субъекты федерации, которые выдавали гарантии своим ипотечным агентствам, и теперь пытаются избежать ответственности», - перечисляет реанимационные условия Александр Строгалев.

Аналитик ГК Broco Дмитрий Степанов отмечает, что ипотечные бумаги торгуются с невысокой доходностью, инвесторы пока считают, что риски у них не высоки. «Облигации банков торгуются на уровне 12-15% доходности, покупать такие инструменты сейчас интересно, со временем доходность будет снижаться, то есть стоимость бумаг будет расти, так как падает ставка рефинансирования», - говорит Дмитрий Степанов.

Подорожало и дешевеет

По оценкам Банка России средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте – на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.

В последние месяцы ставка по ипотечным кредитам опускается, и не в последнюю очередь - опять же благодаря действиям АИЖК, которое корректирует процент по ипотечным кредитам каждый раз, как ЦБ снижает ставку рефинансирования. К началу октября базовая ставка рефинансирования АИЖК приблизилась к 10% годовых.

«Очередное, седьмое за год и второе за месяц, причем за месяц сразу на 0,75 процентных пунктов, снижение Банком России ставки рефинансирования, твердо указывает на намерение снижения стоимости ресурса для экономики в целом», - полагает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его мнению, в части программ и предлагаемых на рынке операций, которые напрямую зависят от ставки ЦБ, это, конечно же, повлечет снижение стоимости ресурса. И это положительный момент. В частности, речь идет, например, о снижении ставки по федеральной программе ипотечного кредитования населения, стоимости коротких ресурсов Банка России.

«Однако для развития банковского кредитования крупных проектов, масштабного финансирования бизнеса и рыночного кредитования населения в целом долгосрочных ресурсов на рынке пока нет. Еще предстоит многое сделать (помимо ожидания восстановления экономик стран) как в части формирования мотивации внутреннего инвестора и ресурса в стране, так и правового регулирования вопросов формирования и развития рынка долгосрочных ресурсов», - говорит Игорь Жигунов.

Александр Сологуб

Дата публикации: 10:15 05 октября 2009

Источник: bpn.ru