Щербинка: Москва - с трех сторон, рядом – лес, комфортно и немноголюдно

Широкой общественности Щербинка стала известна в прошлом году. Тогда вокруг этого небольшого городка разгорелись нешуточные страсти: мэрия Москвы решила построить там жилье для очередников и военных, тогда как власти Подмосковья уверяли, что это их территория. Новости тех времен читаются, как фронтовые сводки: московские строители участок огородили, местные жители стали их выдавливать, на помощь первым подоспела столичная милиция.

Отношение к такой «славе» – двоякое. С одной стороны, не хочется жить в зоне конфликта – пусть и поутихшего. С другой, если за здешнюю землю происходят подобные «битвы титанов», – значит, она того стоит.

С трех сторон – Москва

Щербинка – небольшой городок с примерно 30-тысячным населением и площадью около 750 га. Находится она строго к югу от столицы, от МКАД – 6 км. Расстояние, на первый взгляд, солидное, но журнал Metrinfo.ru напоминает, что именно по этому направлению расположен «замкадный» московский район Бутово. В итоге, говорит Наталья Дмитриева, ведущий маркетолог-аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», Щербинку с трех сторон город окружает Москва, и лишь с юга подходят Подольский и Ленинский районы Московской области.

Транспортную доступность города эксперты оценили как хорошую. «В черте города находится железнодорожная станция «Щербинка» Курского направления, - рассказывает Наталья Дмитриева. – На электричке можно доехать до метро «Царицыно» всего за 15 минут, за 40-50 минут – до Курского вокзала». Также, отмечает эксперт, налажено сообщение автобусами и маршрутными такси до метро «Аннино», «Бульвар Дмитрия Донского» и «Бунинская аллея».

Проходящее через Щербинку Варшавское шоссе – довольно загруженное. «Однако сейчас близятся к завершению работы по его расширению и реконструкции на участке от МКАД, - отмечает Александр Шакай, руководитель Департамента недвижимости ООО «ТБ-Инвест». – Построены новые дорожные развязки и «прокол» под железной дорогой Курского направления, шоссе расширено с двух полос до восьми. Ремонт планируют завершить в 2010 году». А внутри Москвы «Варшавку» также ждет существенная «разгрузка»: будут построены два его дублера. Восточный пройдет от Садового кольца до развилки Варшавского и Каширского шоссе, западный – от улицы Шаболовка до МКАД.

«В планах московского стройкомплекса – проведение до Щербинки Бутовской линии легкого метро, - добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». - Однако если эти планы и будут приведены в действие, то очень нескоро - строительство намечено на 2018 год».

Зелено и немноголюдно

Щербинка выглядит настоящим оазисом по сравнению с соседними городами юга Подмосковья. «Есть статистические данные, подтверждающие, что плотность населения тут ниже, - говорит Александр Шакай («ТБ-Инвест»). – Четверть территории города занимает лесопарковая зона».

В окрестностях города преобладают смешанные леса. Недалеко расположена знаменитая усадьба Остафьево – историко-культурный заповедник, называемый еще «Русским Парнасом». Там имеется роскошный парк с хитроумной системой прудов, не уступающий лучшим паркам Москвы и Санкт-Петербурга.

Что до промышленных предприятий, то крупнейшие из заводов – лифтостроительный, художественных промыслов и сувениров, электроплавленых огнеупоров, авиационного технологического оборудования» и ряд других. «Среди предприятий города вредных производств нет», - заверили нас эксперты агентства недвижимости «Арсенал Холдинг».

Для повседневной жизни

Согласно официальным данным, в Щербинке имеется пять общеобразовательных школ, семь детских садов, а также несколько учреждений дополнительного образования. Специальное образование можно получить в Театральном колледже, выпускники которого работают в ведущих театрах Москвы. В городе находится Московский областной филиал ВЭГУ (Восточный институт экономики, гуманитарных наук, управления и права) – это вуз с разнообразными формами обучения, от очной до дистанционной. Помимо этого в Щербинке есть музыкальная школа, на базе которой проводят международные семинары. Детско-юношеская школа и православная воскресная школа при храме Преподобной мученицы Елизаветы.

Хорошая спортивная база города позволяет заниматься в спортивных школах и секциях как взрослым, так и детям: шахматный клуб, секции бокса и тяжелой атлетики, туристический клуб, лыжная база, спортивные классы, хоккейная секция, а также физкультурно-оздоровительный комплекс.

Из учреждений культуры в Щербинке работают около 50 клубов, культурно-молодежный и детско-юношеский центры, три библиотеки и музыкальная студия.

Жителей города обслуживают учреждения здравоохранения: городская больница, станция скорой медицинской помощи, взрослая и детская поликлиники, стоматологическая поликлиника, женская консультация, Остафьевская амбулатория, железнодорожная поликлиника.

… Все перечисленное – это много или мало? И какого качества? Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», резонно напоминает о «типичной для Подмосковья недоразвитой социальной инфраструктуре: нехватке мест в детских садах, плохом медицинском обслуживании». Вероятно, отчасти это и так. С другой стороны, не забудем, что речь идет о городе всего с 30 тысячами населения. И еще важнее то соображение, что Щербинка расположена возле самой Москвы – соответственно, многие свои проблемы жители могут решать в столице. Где и качество услуг повыше, и выбор побогаче.

Существующее жилье

По данным Натальи Дмитриевой («Сити-XXI век»), общий объем жилищного фонда Щербинки составляет 596 тыс. кв. м общей площади. 17,7% из них (105,26 тыс.кв. м) приходится на одноэтажные дома. Есть некоторое количество зданий в 2, 3 и 4 этажа. Пятиэтажек – 155,71 тыс. кв. м (26,1%). А самой большой категорией являются дома в 9 и более этажей – на них приходится 210,67 тыс. кв. м, т.е. 35,3% всей жилой застройки.

«Территория города хорошо освоена и плотно застроена жилыми кварталами, - продолжает Наталья Дмитриева. – В восточной части города находится промзона и жилые микрорайоны кирпичных и панельных пятиэтажек и кирпичных девятиэтажек, которые в свое время возводились для работников местных предприятий. В центре города с 1950-х годов сохранились добротные трех- и четырехэтажные «сталинские» дома».

«В настоящее время на вторичном рынке города предлагается к продаже около 130 квартир и комнат, - говорит Инна Игнаткина, заместитель генерального директора компании «МИАН». – Из них «вчерашних новостроек» - не более 14% (в среднем по Подмосковью этот показатель – около 23%). Более 38% экспонируемых в Щербинке вариантов – современное комфортабельное жилье, построенное не ранее 90-х гг., еще около 30% предлагаемых квартир – панельные и кирпичные дома 70-80-х годов. Доля старого фонда составляет около 18%, что соответствует среднему показателю по Подмосковью».

Что касается цен, то, по данным Инны Игнаткиной, стоимость 1 кв. м для старого жилого фонда составляет 52-79,5 тыс. руб. Перепродаваемые на вторичном рынке дома-новостройки стоят 53,8-79,3 тыс. руб. (без отделки) и 85-96 тыс. руб. (с отделкой).

Как нам рассказал Дмитрий Таганов (Инком), купить комнату в Щербинке за 1,1-1,6 млн. рублей. Например, 1,1 млн. рублей стоит комната площадью 12,6 квадратных метров в трехкомнатной квартире в двухэтажном кирпичном доме на улице Котовского.

Стоимость отдельных квартир начинается от 3,1 млн. рублей. Например, за такую сумму можно купить однокомнатную квартиру общей площадью 43 квадратных метра в 17-этажном панельном доме. За 8 млн. рублей – вполне реальна покупка трехкомнатной квартиры общей площадью 81 квадратный метр в жилом комплексе «Четыре звезды» на Спортивной улице. А 11 млн. рублей хватит для приобретения трехуровневой секции общей площадью 240 квадратных метров в таунхаусе на Барышевской улице.

Новое строительство

Щербинка активно застраивается. По оценке Дмитрия Таганова («Инком»), почти треть жилого фонда города – это новостройки. Из них примерно 40% приходится на социальное жилье. Город долгое время был крупнейшей строительной площадкой – массовое жилищное строительство здесь началось еще в 2002 году. В основном новое жилье – это микрорайоны типовых многоэтажных домов.

Из-за большого объема социальных обязательств, на рынок попадает немного жилья. «Объем предложения в Щербинке крайне низкий, - констатирует Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». По состоянию на 2 квартал 2009 года там предлагалось лишь 3 дома-новостройки».

«Новостройки города – это современные комфортабельные здания с удобной планировкой, которые строятся вместе со всей необходимой инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктурой, - отмечает Наталья Дмитриева («Сити-XXI век»). – Там сейчас внедряется принципиально новый проект так называемых ширококорпусных жилых домов серии И-1723».

В октябре 2008 года главой городского округа Щербинка был утвержден проект планировки микрорайона «Люблинский», говорит Александр Шакай («ТБ-Инвест»). Его реконструкция включает в себя строительство на площади в 49,7 га многоэтажных жилых домов площадью 400-500 тыс. кв. м и объектов социально-бытового назначения. На месте десятка ветхих строений довоенной постройки будет возведен новый жилой массив 14-17-этажной высотной застройки с развитой инфраструктурой. Микрорайон оснащается новыми инженерными коммуникациями, дорогами, там будет организованна садово-парковая зона. Строится полный объем социальной инфраструктуры: дошкольные учреждения и школы, детская и взрослая поликлиники, больница, а также целый ряд других объектов.

«Сейчас строительная компания «Териберский Берег» приступила к первому этапу исполнения проекта планировки – идет строительство 15-этажного монолитного жилого дома «Калипсо» по строительному адресу: улица 40 лет Октября, 15, - рассказывает Александр Шакай. – Проектом предусмотрены 1- 2- и 3-комнатные квартиры «европейской» планировки – кухня в них изначально совмещена с гостиной. Планировка квартир «гибкая», что позволяет трансформировать внутриквартирное пространство с учетом потребностей покупателя». Все продажи ведутся в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», срок сдачи – IV квартал 2010 года. Цены – от 49 до 66 тыс. руб. за кв. м.

Эксперты агентство «Арсенал Холдинг» сообщили, что сейчас у и них в продаже также имеются квартиры в строящемся монолитном доме по адресу: улица 40 лет Октября, владение 15.

Инна Игнаткина («МИАН») рассказала о еще одном интересном проекте: 17-этажном монолитно-кирпичном доме на улице Спортивной. Рядом с объектом расположены образовательные детские учреждения, магазины, поликлиника. Цены – от 63 тыс. руб. за кв. м.

Щербинка – дорогая или нет?

Как следует из исследования, проведенного компанией «IRN.RU» «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ (Июль 2009)», средняя стоимость метра в новостройках Щербинки - 76,4 тыс. руб., а квартиры – 4,86 млн. руб. По стоимости квадратного метра Щербинка - один из самых дорогих городов Подмосковья средней удаленности (5-30 км от МКАД). Цена метра в Щербинке несколько выше, чем в Королеве (75,7 тыс. руб.), однако ниже, чем в Одинцово (82,6 тыс. руб.).

Но, если «мерить» цены не метрами, а квартирами, то благодаря небольшой площади нового жилья в Щербинке, квартиры здесь в среднем дешевле, чем в Королеве и Одинцово: 4,86 млн. руб. против 5,27 и 5,54 млн. руб., соответственно. По оценке Татьяны Калюжновой (IRN.RU), наиболее сравнимы по стоимости квартир следующие подмосковные города:

Московский – 4,72 млн. руб.;

Нахабино – 4,77 млн. руб.;

Пушкино – 4,88 млн. руб.

Цена метра в них заметно дешевле, чем в Щербинке (56,2-67,7 тыс. руб.), однако они существенно превосходят этот город по показателю средней площади квартир, поэтому становятся в одни ряд с Щербинкой по общей стоимости жилья.

Щербинка или Южное Бутово?

Затем Metrinfo.Ru попросил Татьяну Калюжнову сравнить Щербинку с Москвой. Вот что получилось.

Рядом с Щербинкой находится Южное Бутово. Квартира площадью 64 кв. м. (без отделки) в московском районе стоит 6,2 млн. руб. в панельном доме или 7,3 млн. руб. в монолитном.

Если покупать аналогичную квартиру в строящемся доме, в Щербинке, а не в Москве, то это принесет нам экономию 2-3 млн. рублей. Покупка квартиры в готовом доме позволит сэкономить около 1,5 млн. руб. по сравнению с приобретением квартиры в монолитном доме в Южном Бутово. Если же человек рассматривает в столичном районе панельное жилье, то экономия составить всего 0,4 млн. руб. по сравнению с покупкой квартиры в готовом доме в Щербинке.

Куда двинутся цены?

В целом, как показывают исследования IRN.RU, цены в Щербинке ведут себя в соответствии с поведением рынка в целом. Что с ними будет дальше?

По мнению Татьяны Калюжновой, на уровень цен в Щербинке влияет незначительный объем предложения в этом городе и близость к Москве. Вряд ли стоит ждать здесь серьезного снижения стоимости. Однако нет оснований и для того, чтобы прогнозировать рост цен, т.к. средняя стоимость квартир в Щербинке на сегодня даже выше, чем городах, находящихся примерно на таком же расстоянии от Москвы (4,86 млн. руб. против 4,13 млн. руб.). При этом в Щербинке средняя площадь квартир меньше, чем в «похожих» на нее городах: 63,7 кв.м. против 67,4 кв.м.

Щербинка расположена возле самой Москвы – и этим все сказано. Покупателей на здешний рынок недвижимости бесперебойно «поставляет» столица – всегда находятся люди, которые хотели бы жить в Москве, но при этом не имеют достаточных средств. А вот варианты «почти в Москве» им доступны. Помимо этого фактора, есть и другой. Строительство в Щербинке ведется комплексно, что создает покупателям однородную социальную среду и избавляет от дефицита инфраструктуры.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:13 05 октября 2009

Источник: bpn.ru