Рынок покупателя: знает ли об этом покупатель?

Какие особенности выбора объекта и проведения сделки диктует кризисная ситуация? Стала она простой «переменой ролей» или требует разработки новых правил? Рекомендации тем, кто покупает квартиру в кризисных условиях, дают эксперты КДО daily

КДО daily: Начнем с основополагающего вопроса?

Алексей Шленов, Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»: На мой взгляд, покупать квартиру стоит, ориентируясь на собственные потребности и возможности. Основная коррекция цен позади и, так называемый, «порог входа» на рынок сейчас существенно снизился. В пользу покупки квартиры говорит и то, что сейчас на рынке представлено максимальное количество объектов — более 40 тысяч квартир. До кризиса их было вдвое меньше.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Несомненно, у покупателя сегодня есть возможность приобрести жилье со значительным дисконтом, доходящим в отдельных случаях до 40-50%. Но это в основном квартиры в новостройках, далеких от завершающей стадии строительства. На вторичном рынке ситуация иная. За время кризиса цены в рублях на жилье упали незначительно. При этом снижение было очень плавным. Огромных скидок от собственников ожидать не приходится. Поэтому покупателям, располагающим свободными средствами, можно порекомендовать приобретать жилье сейчас, пока цены снова не начали расти.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed: Посоветовала бы внимательно ознакомиться с реальным уровнем цен. Не надо рассчитывать на то, что квартиру вам отдадут «за даром». Не следует торговаться на 50% от уже опушенной цены на квартиру. Если вам квартира нравится, подходит по цене, не следует ждать дальнейшего падения, т.к. сейчас рынок очень активный и хорошие варианты уходят, поэтому не затягивайте с принятием решения.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Да, сегодня удачное время для приобретения квартиры: с одной стороны отсутствие ажиотажного спроса и роста цен позволяют без спешки выбрать лучшее предложение, с другой — ассортимент выставленных на продажу квартир пока широкий. Вряд ли через полгода покупатели квартир будут иметь тот же выбор новостроек, что имеют сегодняшние клиенты. Поэтому, ничего принципиально нового: если вы нуждаетесь в жилье — не стоит тянуть со сделкой.

Анастасия Кузнецова, юрисконсульт CENTURY 21 Street Realty: В условиях экономической нестабильности главная проблема, с которой столкнулись многие продавцы — это отток клиентов. Продавцы готовы уступать в цене, обсуждать подходящие вам условия, но рассчитывать на значительные бонусы не стоит. Цены несколько снизились, что это не может не привлекать покупателей. Но и многие продавцы отозвали свои предложения с рынка. Поэтому выбор качественной недвижимости не так уж широк, как это было раньше.

КДО daily: Мне показалось или здесь противоречие с мнением коллег? Сегодня на рынке максимум предложения, выброс квартир или, наоборот, предложение сокращается?

Виталий Разуваев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Если позволите, отвечу я. Сегодня на рынке существует достаточное количество предложений так называемых «инвестиционных квартир», которые приобретались на начальных этапах строительства в период 2005-2007 годах. Тогда наблюдался не только стабильный ежемесячный, но и стабильный еженедельный рост. В результате сегодня на рынке существует большое количество предложений от собственников, владеющих «инвестиционными пакетами» от 1 до 70 квартир. В настоящее время инвесторы реализуют их по мере необходимости получения денежных средств либо для текущих нужд, либо для покупки еще более интересных проектов, которые предлагает рынок.

КДО daily: То есть их поведение плохо поддается прогнозу?

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: Их поведение определяется не в последнюю очередь поведением покупателей. А первый вопрос, который интересует сегодня потенциальных покупателей — «уже пора или подождать еще?» Мое мнение — «уже пора». Хоть цены и снижаются, но уже не теми темпами, что некоторое время назад.

КДО daily: Тогда, может быть, все же подождать? Если снижаются?

Олег Самойлов: Понять, что рынок достиг пресловутого «дна» можно только, когда нижняя точка будет пройдена и стоимость жилья пойдет вверх. При этом выбор жилья на рынке не столь и обширен, адекватные рынку предложения, несмотря на стагнацию, и сегодня находят своего покупателя.

КДО daily: То есть произойдет «отскок» и начнется бурный рост?

Алексей Шленов: Темпы снижения цен на недвижимость замедляются, и даже если незначительно они еще скорректируются, тот выигрыш от ожидания, который можно получить, отложив покупку, будет незначительным. В то время как приобретение квартиры может решить не только жилищный, но и достаточно злободневный сегодня вопрос — в чем хранить денежные средства.

Сергей Лушкин: Я бы не стал однозначно говорить о скором возобновлении роста цен. Конечно, намечается серьезный дефицит предложения — больше половины строек заморожена, а новые проекты уже год не начинаются. Однако невысокий уровень спроса и поддержка предложения со стороны вторичного рынка пока компенсируют нехватку квартир в продаже. В принципе цены понемногу растут уже сегодня, но связано это, в первую очередь, с осенним оживлением спроса и колебаниями курсов валют. Предостерег бы покупателей от приобретения квартиры по слишком низким ценам. Цена, значительно ниже рынка, должна настораживать. Покупка квартиры в строящемся доме — крайне рискованна. Надеюсь, что все московские застройщики достроят начатое, однако по некоторым проектам уверенности в строгом соблюдении заявленных сроков строительства нет.

Олег Самойлов: Не знаю, насколько бурным будет рост, но сложившийся, бесспорный дефицит предложения быстро отыграет то небольшое снижение, которое потенциальный покупатель «высиживал» месяцами. И только после этого начнется формирование устойчивого тренда. Впрочем, есть и другие, не менее важные, рекомендации. Как ни грустно говорить об этом, но необходимо признать, что ощутимо возросла вероятность приобретения юридически проблемной квартиры. Объясняется это довольно просто. В последние докризисные годы вал мошенничеств, совершаемых на рынке недвижимости, долгое время державший покупателей в напряжении, пошел на убыль. Это привело к тому, что покупатели совершенно необоснованно «расслабились» и перестали уделять повышенное внимание изучению правового аспекта совершаемой сделки.

КДО daily: Плавно перешли ко второй части. Итак, «клиенты сами виноваты»?

Олег Самойлов: Ни в коем случае. Предкризисные годы на рынке недвижимости были поистине «тучными» для его профессиональных участников, риэлторские компании могли себе позволить затраты, связанные с содержанием штата квалифицированных юристов и проведением правовых экспертиз. А стремясь к повышению собственной репутации, «цивилизованные» риэлторы остерегались работать с «грязными» объектами.

КДО daily: Сегодня не остерегаются? Рисковать репутацией?

Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate: Я бы сказала так: эти квартиры выходили на рынок мимо агентств, снимались с продажи, терялись в общем объеме, наконец. Что касается первичного рынка, то нужно понимать, что некоторые застройщики оказались в сложной ситуации.

КДО daily: Понимаем, сочувствуем, думаем о себе.

Ольга Рыкова: Тогда первый вопрос, на основании какого договора идут продажи. Если квартира продается по 214-ФЗ, то можно успокоиться и ничего не проверять. Кстати, многие застройщики в кризис перешли на 214-ФЗ, понимая, что это является сильным конкурентным преимуществом и может сдвинуть продажи с мертвой точки. Любой другой договор на стадии строительства, по сути, представляет собой ту или иную обходную схему и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не просто большое внимание, а самое пристальное. Все «схемные» квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованные. И сейчас их нужно особенно опасаться, потому что в кризис у застройщика может исчезнуть возможность достроить дом и тогда человек останется ни с чем.

Сергей Сидоров: Действительно, надежнее всего покупать квартиру в готовом к сдаче доме и только на условиях долевого участия в строгом соответствии с Федеральным законом № 214, избегая других вариантов: предварительные договоры, покупка векселей и т.д. Застройщики, столкнулись с резким снижением спроса, лишились кредитных средств, замораживают проекты, реструктуризируют существующие долги и, в лучшем случае, надеются на господдержку. Такие явления как банкротство застройщиков и рост числа недостроенных объектов переходят в разряд обыденных.

КДО daily: Самое время рассказать «ужастик».

Ольга Рыкова: Например, я видела договор на покупку квартиры в новостройке, заключенный еще до кризиса, в котором указано, что свидетельство о собственности будет оформлено в течение пяти лет. Дом сдан, а покупатель не может никак оформить свои юридические отношения с продавцом.

Вместо этого застройщик все время выдвигает какие-то дополнительные условия, например, подпишите договор с управляющей компанией, естественно, что УК не «с улицы», внесите $7 тыс. на оформление документов и т.д. И все потому, что у застройщика нет обязанности на оформление права собственности сразу после сдачи дома. Дело в том, что на волне роста цен покупатели соглашались на любые условия, которые выдвигал продавец, потому что раньше был рынок продавца. Но теперь рынок покупателя.

Анастасия Кузнецова: Что касается приобретения квартир в строящихся домах. Экономический кризис вынуждает строителей предлагать привлекательные условия продажи. Они предлагают скидки, льготные условия кредитования банками-партнерами, продажу недвижимости в рассрочку на длительный срок. Вариантов и схем масса, только вам решать стоит ли гнаться за привлекательной ценой.

Ольга Рыкова: Сейчас каждый второй застройщик предлагает рассрочку. Нужно только тщательно изучить условия, на которых застройщик предоставляет вам эту рассрочку. Во-первых, обратить внимание на валюту платежа и понять, потянете вы такие платежи или нет. Например, если у вас зарплата в рублях, а вам предлагают вносить платежи в долларах. Как изменятся курсы валют никто сегодня не знает. Во-вторых, вы можете подумать, что вам просто дали рассрочку и вы не должны за нее платить как в банке 20% годовых. Это не так. Если в договоре не указано, что рассрочка платежа не облагается процентами, то в любой момент по общим нормам закона лицо, предоставившее вам рассрочку, может потребовать уплаты процентов, которые будут рассчитываться по ставке рефинансирования ЦБ. То есть в договоре должно быть прописано, что проценты по рассрочке не начисляются и не подлежат уплате.

КДО daily: А позитив?

Ольга Рыкова: Позитив для покупателя. Появилось много квартир, продающихся с аукционов. Сейчас идет массовая реализация заложенной недвижимости судебными приставами и банками в порядке публичных торгов. То есть квартиру можно купить как на открытом рынке, так и на торгах, это может быть очень выгодно. Предложения таких квартир можно найти на сайте Росимущества, а также на сайтах банков, которые объявили о таких аукционах. При этом нужно смотреть на условия продажи такой квартиры или дома. Имущество может быть выставлено на торги с условием перевести на себя все права и обязанности по выплате остатка кредита. Тут надо смотреть — выгодно вам это или нет. Возможно, если кредит был взят на докризисных условиях и в подходящей для вас валюте, то вам это может быть очень даже выгодно. Словом, в кризис возможностей выбора схем покупки недвижимости стало больше.

Виталий Разуваев: Куда уже позитивнее? Добавлю, что на рынке появилось определенное количество квартир, которые некоторые фирмы получают по бартеру. Для получения денежных средств эти подрядные компании готовы продавать объекты со значительным дисконтом, даже ниже, чем у застройщика. И как представитель компании-застройщика уверяю, что и предложения в домах, находящихся на начальной стадии строительства, могут быть интересными и надежными. Просто изучайте компанию и ее предложения. Вряд ли компания, не уверенная в надежности финансирования, начнет строительство в нынешних условиях.

КДО daily: «Сити-XXI век» верим, Строгино — отличный район. Как-то упустили структуру сегодняшнего предложения.

Виталий Разуваев: Что касается характеристик квартир, пользующихся наиболее высоким спросом, то их достаточно сложно выделить, поскольку диапазон покупок довольно широк: от квартир в панельных домах эконом класса до премиум жилья. В то же время, в процентном соотношении количество продаж в премиум-сегменте невелико, так как основные вложения были осуществлены в среднем-, эконом- и бизнес-классе. Объемы продаж достаточно высоки. С конца августа произошла серьезная активизация на рынке первичного жилья. Не стоит пренебрегать и предложениями на рынке ближайшего Подмосковья. Здесь появилось много привлекательных вариантов, главным образом в объектах комплексной застройки.

КДО daily: Подводим итоги.

Олег Самойлов: Попытаюсь сформулировать несколько правил, которые, как мне представляется, покупателям следует соблюдать неукоснительно. Первое: Никогда не следует соблазняться на неожиданно привлекательные в ценовом отношении объекты; Второе: Не стоит принимать важных решений в авральном режиме и поддаваться на провокации из серии «покупайте скорее, а то другим продадим». В условиях сегодняшнего рынка нет ажиотажного спроса и вероятность «упустить» объект невелика; Третье: Даже при стремлении сэкономить, не надо отказываться от профессиональных услуг по экспертизе приобретаемого объекта и сопровождению сделки;

КДО daily: Это вечные правила. Как насчет «порожденных кризисом»?

Олег Самойлов: Думаю, покупателям пора требовать от риэлторской компании предоставления письменного заключения о результатах проведенной проверки объекта. Не надо «вестись» на устные заверения из серии «мы проверили, все нормально», «мы профессионалы, у нас осечек не бывает» и т.п.

Особенно внимательно следует относиться к словесным обещаниям, которые касаются важных вопросов, но при этом почему-то не находят письменного отражения. Это может быть, например, обещание риэлтора «в случае чего», то есть при возникновении у покупателя проблем с приобретенным объектом, не только не оставить его с проблемой один на один, но обеспечить юридическую защиту его прав. Профессионал, который реально готов защищать интересы своего клиента в дальнейшем, не боится гарантировать это письменно. Соответственно, только с таким риэлтором и стоит иметь дело.

Альберт Акопян

Дата публикации: 16:41 23 октября 2009

Источник: bpn.ru