Новый Жилищный кодекс: жизнь продолжается, но она будет другая

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», о котором пойдет речь ниже, вызвал едва ли не большую бурю, нежели сам Жилищный кодекс. Ведь именно он решил судьбу бесплатной приватизации. Но кроме этого он вносит массу серьезнейших изменений и в другие российские законы. Что это за изменения – объясняет депутат Государственной Думы Галина Хованская.

Статья 1. Ввести в действие Жилищный кодекс с 1 марта 2005 года.

Дата вступления в действие закона не дала времени на подготовку нормативной базы для того, чтобы все статьи кодекса работали.

Статья 2. Отменяются законы о приватизации жилищного фонда, о ТСЖ. Считаю это совершенно неправильным. Кроме того, отменяется закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Статья 6. Принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений с 1 марта осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ (часть 1).

Это значит, что только три категории будут получать жилье вне всякой очереди, остальные выстраиваются в одну общую очередь.

Те, кто встал на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений или в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений.

Раньше смысл фразы был иной: граждане снимаются с учета в случае утраты ими оснований, которые до или после введения в действие ЖК давали им право на получение жилых помещений. К счастью, в последний момент были убраны слова «или после». Иначе бы не миновать пересмотра очередей, так как после введения ЖК, чтобы встать на учет, надо быть малоимущим. Но настораживает отсутствие записи о предоставлении социального жилья на старых условиях. Необходимы изменения, потому что прежние, «старые» очередники могут лишиться внеочередного и первоочередного права.

Следует помнить, что в ЖК имеется статья 6, где говорится: закон обратной силы не имеет.

Статья 7. При пользовании жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям, учреждениям, и использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Возникает вопрос: а если это койко-место в общежитии? Как тогда можно заключать договор социального найма? Основные проблемы, в том числе по оплате, не у тех, кто живет в домах, уже переданных в ведение муниципалитета. Как правило, в таких домах комнаты и квартиры «закреплены» за проживающими, и общежития уже нет. Проблемы у тех, чьи дома не переданы до сих пор муниципалитету.

Статья 8. В статье говорится о том, что пока в законодательство не внесены изменения о предоставлении гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в соответствии со статьей 160 ЖК (о денежной компенсации натуральных льгот), сохраняется прежний порядок предоставления льгот, установленный федеральными законами до введение в действие ЖК.

Статья 9. Действие раздела VIII ЖК (об управлении многоквартирными домами) распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 10. Из всех статей, которые указаны здесь, убирается слово «кондоминиум» и заменяется словами «общее имущество многоквартирного дома». Это совершенно неправильно, так как кроме многоквартирных домов есть частные дома, объединенные в один имущественный комплекс.

Статья 11. Вносятся изменения в часть вторую ГК РФ: в пункте 3 статьи 672 «Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» исключается ссылка на статью 681. Хочется напомнить, что в статье 681 говорится: текущий ремонт – обязанность нанимателя, а капитальный ремонт – обязанность наймодателя. Эту норму надо исключить, так как она дает возможность возложить обязанность по капитальному ремонту на социального нанимателя.

Статья 12. В этой статье корректируются нормы закона о приватизации, и говорится о том, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также аварийные, служебные, общежития и т.д. Согласиться с таким завершением приватизации никак нельзя. Есть основания для обращения в Конституционный суд.

Статья 13. Говорится, что граждане, которые живут в служебных помещениях и в общежитиях, предоставленных до введения в действие ЖК, и состоят или имеют право состоять на учете, не могут быть выселены без предоставления других помещений, если это не допускалось законом до вступления в силу ЖК.

Таким образом, вводится дополнительное условие. Необходимо состоять на учете или иметь на это право, чего не было ранее. Такое новое условие нельзя считать правомерным. Для граждан, которые не живут 10 лет в Москве, это будет означать выселение на улицу. Статья 14. ЖК и ЖСК, в которых все члены полностью выплатили паевые взносы, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. А по истечении этого срока будут ликвидированы в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Кооперативы освобождаются от государственной пошлины при регистрации изменений статуса. Незаконное требование. Вопросы потребительских кооперативов, к которым относятся ЖСК, регулируются соответствующими законами и Гражданским кодексом. В статье 116 ГК РФ сказано: «Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Кооперативы могут быть ликвидированы в судебном порядке, но только по требованию кредиторов, если члены потребительского кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса не покрыли образовавшиеся убытки. И далее: «Правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим кодексом законами о потребительских кооперативах».

В статье 57 ГК РФ говорится о реорганизации юридического лица: «Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами».

В самом Жилищном кодексе в статье 116 записано, что высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание. Оно решает вопросы, указанные в уставе (статья 117), а в уставе содержатся сведения о порядке реорганизации и ликвидации кооператива (статья 113). Кооператив можно ликвидировать, только если собрание примет такое решение.

Статья 14 закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам.

Статья 15. Доля в праве общей собственности устанавливается только пропорционально размеру общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего на праве собственности, если иное не установлено общим собранием или соглашением.

Раньше существовало правило: если собственник что-то построил, отремонтировал, сделал на свои деньги, он имел право на увеличение доли. Теперь доля не может быть увеличена, у собственника нет стимула сделать что-то хорошее. Личная инициатива не приветствуется, эта статья ее гасит.

Статья 16. Очень спорная статья. Уже предложены изменения к ней. Если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК, это ваша собственность. Если не был сформирован, проведите собрание, займитесь оформлением, получите кадастровый номер. И тогда будете знать, чем владеете.

Правильно, что собственника жилья наделяют правом собственности на долю земельного участка, который уже сформирован. Но есть ЖСК, которым предоставили когда-то землю в бессрочное пользование, есть ТСЖ, которые оформили аренду. Почему теперь их принудительно заставляют стать собственниками земельного участка? Это противоречит Земельному кодексу.

Часть 7. Хорошая норма. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором стоит дом, если необходим свободный доступ к объектам недвижимого имущества, входящим в состав дома и существовавшим до введения в действие ЖК. Нельзя эксплуатирующей организации запретить пройти к какой-то трубе, если оформили участок в собственность. А в отношении новых обременений нужно соглашение между собственником и лицом, которое предлагает ввести такое обременение.

Статья 17. Предлагается в федеральном законодательстве заменить слово «кондоминиум» на слова «многоквартирный дом». Это неправильно.

Статья 18. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей компании, если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом в течение года со дня введения кодекса.

Статья 19. Статья посвящена уточнению, когда не применяется часть 4 статьи 31 ЖК РФ, где говорится о выселении бывших членов семьи. Если человек отказался от приватизации, но имел равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим, то выселить его не имеют права. К сожалению, существует часть 5 статьи 31, где говорится, что собственник может продать помещение и тем самым лишить бывших членов семьи крыши над головой. Она в этом случае распространяется на бывших членов семьи. Даже при наличии судебного решения и сохранения права пользования на определенный срок.

Статья 20. Речь идет о деприватизации жилых помещений. Малоимущие граждане, для которых приватизированные жилые помещения – единственное место постоянного проживания, до 1 января 2007 года могут передать эти помещения, если они свободны от обязательств, в государственную или муниципальную собственность. Органы власти, местного самоуправления обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма с гражданами и членами их семей, проживающими в этих помещениях.

Очень жаль, что норма о деприватизации ограничена январем 2007 года.

Кроме того, здесь появилось и другое ограничение: собственники приватизированных помещений должны быть признаны малоимущими (без закона субъекта Федерации эта норма не будет работать, так же, как и норма о постановке на учет). Через два года малоимущих собственников появится больше, имея в виду, что придется полностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги, платить за капитальный ремонт, а также увеличится налоговый платеж на фоне отмены льгот.

Самим читать Жилищный кодекс – большой труд. Не каждый читатель разглядит за юридической формулировкой подлинный смысл буквы закона. Без опытного эксперта тут никак не обойтись.

Депутат Государственной Думы Галина Хованская – автор многих новаций в московском и федеральном жилищном законодательстве – помогла нам разобраться с предыдущим документом. К ней же мы и обратились с просьбой помочь прокомментировать ряд положений нового Жилищного кодекса.

Раздел 1. Общие положения

Глава 1. Основные положения

Жилищное законодательство

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

Органы государственной власти и органы местного самоуправления должны обеспечивать условия для того, чтобы граждане смогли осуществлять права на жилище, его безопасность и неприкосновенность. На этом и основывается новое жилищное законодательство. Оно признает равенство участников жилищных отношений. Регулирует отношения возникновения, владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, а в случае необходимости и восстановления нарушенных жилищных прав, судебной защиты.

Граждане по своему усмотрению, в своих интересах пользуются жилищными правами, исполняют обязанности, вытекающие из жилищных отношений, если это не нарушает права, свободы и законные интересы других граждан (части 1, 2).

В части 3 подчеркивается: «Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

«Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего кодекса, другого федерального закона» (часть 5). Таким образом, ограничение прав граждан законом субъекта Федерации не допускается.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище. И далее идет перечисление способов осуществления этих условий. Следует обратить внимание на пункт 3, где прямо указано, что эти органы «в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда». Обращаю внимание, что здесь упоминается государственный жилищный фонд, хотя затем в ЖК говорится о муниципальном фонде. К сожалению, здесь нет упоминания о договоре безвозмездного пользования, оно появляется позже в разделе, посвященном специализированному жилищному фонду.

В пунктах 6 и 7 статьи 2 говорится о необходимости контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и

сохранностью жилищного фонда, его соответствием санитарным и техническим правилам и нормам, соблюдением требований законодательства при строительстве жилых зданий.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

Статья дублирует и развивает положения статьи 25 Конституции РФ о неприкосновенности. В части 3 указаны случаи, когда в ваше жилище могут войти без согласия в нем проживающих: «в порядке, который предусмотрен федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера», а также для пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления, несчастного случая. Но есть возможность проникновения в жилище «в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений». Эта формулировка расплывчатая, неопределенная, требует уточнения. Такое проникновение возможно, с моей точки зрения, на основании судебного решения, иначе возможно нарушение прав граждан.

Часть 4. Очень важный момент. Сказано, что никто не может вас выселить из квартиры или ограничить в праве пользования, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены кодексом или другими федеральными законами. Подчеркнуто: только федеральными законами. Добавлю, что выселение возможно только на основании судебного решения, вступившего в силу.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Как мы уже говорили, жилищное законодательство регулирует отношения возникновения, изменения, прекращения права владения, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений, учета жилищного фонда, содержания и ремонта, переустройства и перепланировки жилья, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т.д.

Единственная позиция, с которой я не согласна, пункт 9 части 1. Говорится, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу «создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов». Это область гражданского законодательства. С моей точки зрения, жилищное законодательство должно уделить внимание особенностям пользования жилыми помещениями в домах, где созданы и функционируют ЖК, ЖСК, ТСЖ. Считаю, что создание, деятельность объединений собственников в жилищной сфере, права и обязанности их членов должны регулироваться законом о ТСЖ, который отменен без достаточных оснований.

Статья 5. Жилищное законодательство

Очень важна часть 1. «В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации». Главные слова «в совместном ведении». Благодаря этой норме возможно существование и развитие жилищного законодательства субъектов Федерации. И в том числе нашего, московского. К сожалению, наблюдается крен в сторону федерального законодательства. Одеяло перетягивается вверх, на федеральный уровень.

Из чего состоит жилищное законодательство? Из кодекса, федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов президента, постановлений правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, «принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных актов органов местного самоуправления».

Постановления правительства РФ, законы и нормативные акты субъектов входят комплексно в законодательство. Разумеется, все эти нормативные документы, которые выпускает федеральная исполнительная власть и власть субъектов, не должны противоречить кодексу (часть 3).

Какие законы и иные нормативные акты могут принимать органы государственной власти субъектов? В «пределах своих полномочий на основании настоящего кодекса, принятых в соответствии с настоящим кодексом других федеральных законов» (часть 6). Как видите, не перечислены указы президента, постановления правительства РФ. Вот правовое поле и ограничения для законодательной власти субъектов. В этом смысле закон субъекта РФ должен соответствовать и может быть ограничен только федеральными законами, но не постановлениями правительства РФ и даже не указом президента, а тем более, нормативно-правовыми актами федеральной исполнительной власти. Это интересный нюанс. Тем более что у нас принято совершенно иное толкование, считается, что постановления правительства РФ стоят на юридической лестнице выше законов субъекта РФ.

Если нормы жилищного законодательства в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, а также в законах и правовых актах субъектов, органов местного самоуправления не соответствуют положениям кодекса, то применяются положения кодекса. Кодекс имеет высшую юридическую силу в этой иерархии.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

Актуальная статья. «Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие» (часть 1). В этом смысле можно толковать, что первоочередное право у тех, кто встал на учет до 1 марта 2005 года, сохраняется.

«Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные

отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом» (часть 2). Если бы в законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорилось, что все категории первоочередников ликвидируются, то можно было бы толковать, что их выстраивают в одну очередь. Но при наличии такой нормы считать так нельзя. Не предусмотрено этим актом ликвидировать права первоочередников.

Случай, когда новые акты имеют обратную силу. «Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров» (часть 4).

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

Хорошая статья. Логика здесь та же самая, что и в Гражданском кодексе, нормы которого дублируются. Если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (часть 1).

Если же невозможно использовать аналогию закона, то права и обязанности участников жилищных отношений определяются, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (часть 2).

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

В ней говорится, что к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилья, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных кодексом. Делается практически отсылка на специальное законодательство, но с учетом нового Жилищного кодекса. В этот перечень следовало бы включить и создание, и деятельность ЖК, ЖСК, ТСЖ.

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Если международным договором РФ установлены иные правила, чем предусмотрены жилищным законодательством, то, конечно, применяются правила международного договора. Это обычная позиция, ничего нового здесь нет. Она применяется и в Гражданском кодексе.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

В статье перечисляются основания возникновения жилищных прав и обязанностей, предусмотренные кодексом, федеральными законами и иными правовыми актами. Далее идут договоры, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Кроме того, они возникают в результате приобретения в собственность жилых помещений по любым законным основаниям, членства в ЖК и ЖСК, вследствие действия (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми они связаны.

Статья 11. Защита жилищных прав

Всегда защитить свои жилищные права можно в судебном порядке. В административном порядке – только в случаях, предусмотренных кодексом и федеральным законом. Но и решение, принятое в административном порядке, если вы с ним не согласны, может быть обжаловано в суде (части 1, 2).

В части 3 говорится о том, что защита возможна путем признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права. А также суд может признать недействующими полностью или частично правовые акты государственного органа либо органа местного самоуправления, не применять нормативные правовые акты государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащие кодексу или федеральным законам или иному правовому акту, имеющим большую юридическую силу.

Пункты 3, 4 касаются и самого ЖК и федеральных законов, только в этом случае суд будет Верховный или Конституционный. И еще защитить свои права можно прекращением или изменением жилищного правоотношения или иными способами, предусмотренными ЖК или федеральными законами.

Статьи 12, 13, 14 посвящены компетенции органов государственной власти РФ, субъектов Федерации и местного самоуправления в области жилищных отношений. Прокомментируем некоторые из них.

Статья 12. К компетенции органов государственной власти РФ относится определение порядка государственного учета жилищных фондов (пункт 1). Правда, неизвестно, кто конкретно будет этим заниматься и когда появится документ, определяющий порядок учета.

Нужны нормативные документы органов исполнительной власти РФ, чтобы установить требования к жилым помещениям, их содержанию. Особенно это относится к документам, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества собственников в многоквартирных домах (пункт 2). Их пока тоже нет.

В компетенцию органов государственной власти РФ входит и определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (пункт 3).

Муниципалитеты должны создать документ, в котором будет определен порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (пункт 4).

В пункте 5 сказано, что к компетенции органов власти относится и определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации.

Пункт 6 закрепляет возможность определения порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом. Это значит, что помимо малоимущих есть возможность ввести федеральными законами категории, которым может быть предоставлено жилье по договорам социального найма, но в жилищном фонде РФ. Субъекты федерации и муниципалитеты не обязаны предоставлять жилые помещения этим категориям за счет своих бюджетов.

В пункте 8 говорится о компетенции Федерации по определению порядка организации и деятельности ЖК и ЖСК, определению правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Такое положение было возможно, когда государство безвозмездно выделяло в пользование землю для кооперативов, выдавало беспроцентную ссуду, формировало очереди на участие в ЖСК, определяло правила постановки на учет для приобретения квартир и нормы предоставления. Тогда существовало при предоставлении квартиры в доме ЖСК правило: один человек – одна комната. Сейчас, если речь идет не о кооперативах, создаваемых государственными органами, при их непосредственной финансовой помощи из бюджета, существование этой нормы сомнительно и подлежит обсуждению.

То же самое относится и к пункту 9. Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов ЖСК – это сфера Гражданского кодекса и применяемых в соответствии с ним законов.

Пункт 11 «висит в воздухе», до сих пор нет документа, зарегистрированного Минюстом, где было бы определено основание и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания.

Статья 13. Пункт 3 предписывает самим субъектам Федерации своим законом устанавливать порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, чтобы признать гражданина малоимущим и предоставлять жилье по договору социального найма. Сами субъекты должны определять и иные категории граждан, которым решат предоставлять жилые помещения (пункт 4). Субъектам Федерации дано такое право. Для определения категорий граждан и порядка предоставления им жилых помещений требуется принять закон (пункт 5). В Москве есть одна такая категория – долгожители квартир коммунального заселения.

Вопросы, которые Конституция РФ, кодекс, федеральные законы относят к компетенции органов власти субъекта, но не отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ, местного самоуправления, субъекты могут решать самостоятельно (пункт 9). Попросту говоря, если в законах есть «белые пятна», субъекты могут принять свои законы. Но если появились федеральные законы, то законодательство субъекта РФ должно им соответствовать.

Статья 14. В ней говорится о компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений. В пункте 2 сказано об установлении дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, и признании граждан малоимущими. Для столицы устанавливать порог, кого можно назвать малоимущим, будет субъект. В одном городе не может быть разных подходов к жителям, проживающим в разных районах.

Ведение учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, тоже будет в компетенции субъекта, если город не передаст это своим законом в ведение округов и районов (пункт 3). Город же принимает решения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, если только не передаст свои полномочия округам (пункт 6). Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений скорее всего останется на уровне префектур (пункт 7). На уровне города будут приниматься решения в отношении домов, а не отдельных жилых помещений.

Важное значение имеет для разграничения полномочий часть 2 этого закона. «В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных настоящим кодексом к

компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов Российской Федерации. Иные вопросы, отнесенные настоящим кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации».

Хочу подчеркнуть: законом города должен быть определен перечень полномочий, которые передаются на уровень района.

Глава 2. Объекты жилищных прав.

Жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав

В пункте 2 жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Не могу согласиться с определением «изолированное» и «пригодно для постоянного проживания». Предоставить жилое помещение можно только пригодное, но со временем оно может стать непригодным, но от этого оно не перестает быть жилым и значиться в органах учета и регистрации как жилое. Остается жилой и смежная комната, другое дело, что она не может быть предметом договора социального найма.

В пункте 5 из общей площади жилого помещения исключаются балконы, лоджии, веранды и террасы. Если идет речь об оплате за отопление, то с этим согласиться можно (это надо было отдельно записать). Как же можно не учитывать лоджии и балконы, если это совсем другого качества жилье, и рыночная цена такой квартиры значительно выше? Второй вопрос: кто будет оплачивать техническое обслуживание, содержание и ремонт балконов и лоджий, веранд и террас? Получается, или бюджет, или это будут убытки жилищной организации?

Статья 16. Виды жилых помещений

Статья нуждается в корректировке.

«К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома», – говорят авторы. Нельзя определять общее через частное. Это неправильно, потому что в жилых домах находятся жилые помещения, а не наоборот. Далее следует: квартира, часть квартиры, комната (часть 1).

В части 2 дается определение жилого дома. Это индивидуально – определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. В определении, что такое квартира – «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме», правильно отмечено «обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме», то есть имеется выход из дома (часть 3). Из комнаты такого выхода нет. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для проживания граждан (часть 4).

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Разумеется, жилое помещение предназначено для проживания граждан (часть 1). По-прежнему не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (часть 3). Но в отличие от старого ЖК, теперь разрешается использовать помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (часть 2).

В части 4 говорится, что пользоваться жилым помещением надо, соблюдая права и законные интересы проживающих в нем граждан, и далее идет перечисление требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других, «а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными правительством Российской Федерации». Новых правил пока еще нет.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения необходимо регистрировать в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим кодексом. Хочется напомнить, что право собственности возникает именно с момента регистрации, иначе потом доказывать свои права на жилье в судебном порядке будет сложно.

Статья 19. Жилищный фонд

В части 1 дается определение «Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации». Получается, что жилищный фонд состоит из жилых помещений. Это неправильно. В старом ЖК дана точная формулировка – жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений. Жилые помещения есть не только в жилых домах, но и в иных строениях.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется: на частный (помещения находятся в собственности граждан и юридических лиц), государственный (жилищный фонд РФ и субъектов РФ), муниципальный (часть 2).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на фонд социального использования (жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются по договорам социального найма), специализированный (предназначен для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный и коммерческого использования. Индивидуальный, как сказано в пункте 3, – «совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи», а также юридическими лицами. Из старого ЖК взято определение индивидуального жилищного фонда. Но при чем здесь юридические лица? Непонятно. Правильнее было назвать этот фонд фондом некоммерческого использования, в который входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда. В этих помещениях частные собственники живут сами, или в них живут по договору безвозмездного пользования другие люди. Если собственник государство или муниципалитет, то на условиях некоммерческого использования они могут предоставлять жилье семьям. Некоммерческий фонд не используется для извлечения прибыли, а решает социальную проблему людей, не отнесенных законом к малоимущим, но не настолько обеспеченных, чтобы снимать коммерческое жилье по рыночным ценам.

Фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам, предоставленных собственниками таких помещений лицам во владение (пункт 4). Не сказано, какими собственниками, то есть и государство может иметь у себя жилищный фонд коммерческого использования. Сохраняются все программы, основанные на коммерческом использовании жилых помещений – «Молодой семье – доступное жилье», доходные дома, предоставление очередникам квартир по договорам с рассрочкой платежа, по договорам коммерческого найма, а также продажа освободившихся комнат в коммунальных квартирах.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

Осуществляется контроль уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ.

Статья 21. Страхование жилых помещений

Сейчас многие граждане спрашивают, будет ли страхование жилья обязательным? В этой статье сказано, что жилые помещения могут быть застрахованы. А по Гражданскому кодексу дело это добровольное.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод допускается, если соблюдаются требования кодекса и градостроительного законодательства. Помещение должно иметь технические возможности. Перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям. Другими словами, оно должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома. А также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств, то есть юридически свободным (части 1, 2). В части 3 говорится, что в многоквартирном доме перевод квартиры разрешается, если она находится на первом этаже или выше первого, но помещения, расположенные под ней, не являются жилыми. Таким образом, если на нижнем этаже всего одна квартира, то можно весь жилой дом сделать нежилым строением.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Осуществляет перевод помещения из жилого в нежилое или наоборот орган местного самоуправления. (В Москве – орган исполнительной власти города). Для этого необходимо представить заявление, правоустанавливающие документы, план помещения с техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки (части 1, 2). Подчеркнуто: другие документы никто требовать не вправе (часть 3).

Решение принимают не позднее чем через 45 дней после подачи документов, а не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения выдают документ (части 4, 5). Форму и содержание этого документа устанавливает правительство РФ, но его пока нет. О решении орган местного самоуправления информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению (часть 5). Если необходим ремонт, в документе должен быть перечень работ (часть 6).

В части 7 утверждается, что документ, который выдан органом местного самоуправления (в Москве выдают городские власти) «подтверждает окончание перевода помещения». Но это неправильно. Перевод заканчивается внесением изменений в документы, хранящиеся в органах государственного учета, напомним, что регистрация прав осуществляется при наличии сведений из БТИ. Может получиться, что у физического или юридического лица есть право собственности на жилое помещение, а оно фактически уже нежилое. Процедура не завершена. То же самое и в пункте 9. Не акт приемочной комиссии при переустройстве и перепланировке является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказать могут, если не представлены в полном объеме документы, или документы направлены «в ненадлежащий орган» (вопрос: откуда надлежащему органу это станет известно?), не соблюдены условия перевода помещения, есть несоответствия в проекте переустройства или перепланировки. Решение об отказе выдается не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия.

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Дается определение, что такое переустройство и перепланировка. Это крайне важные положения.

Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, и эти изменения надо внести в технический паспорт. Перепланировка – изменение конфигурации, что тоже нужно внести в технический паспорт. К сожалению, не сказано, что тогда надо вносить изменения не только в документы органов государственного учета, но и в документы, на основании которых регистрировалось право на жилое помещение, потому что там другие данные о жилом помещении. Норма требует доработки.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления. В Москве принимает решение о переустройстве и перепланировке жилого помещения городская власть.

Дан жесткий перечень документов, закрепленный кодексом. Он аналогичен перечню, который приводится в статье 23. Требуется заявление, правоустанавливающие документы, проект, технический паспорт. А для нанимателей – согласие в письменной форме всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма (или найма). Также необходимо иметь заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение находится в доме, который является памятником архитектуры (часть 2).

Говорится, что заявление надо писать по форме, утвержденной правительством РФ. Форма на 1 марта отсутствовала. У субъектов Федерации могут быть свои особенности жилищного фонда, которые нельзя учесть на федеральном уровне. Это не учтено.

Решение принимается тоже не позже чем через 45 дней после представления документов (часть 4). Орган, который проводит согласование, не позднее чем через 3 дня со дня принятия решения выдает документ (часть 5). И опять форма и содержание документа устанавливаются правительством РФ, а пока документа такого нет. И этот документ должен быть основанием для проведения переустройства и перепланировки помещения (часть 6).

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Эта статья аналогична статье 24. Отказ тоже должен быть мотивированным, с обязательной ссылкой на нарушения. Выдается он не позднее чем через 3 рабочих дня. Важно: если вы считаете отказ неправильным, можете обжаловать его в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Завершение переустройства помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Но нельзя назвать завершением переустройства направление акта приемочной комиссии в орган по учету объектов недвижимого имущества, как об этом говорится в статье. Требуется еще внести измененные данные в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

При отсутствии основания (если нет документа, о котором говорилось в части 6 статьи 26), при нарушениях в проекте переустройство считается самовольным. За это законодательство предусматривает ответственность: собственник или наниматель обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (части 2, 3). Правда, помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если такое решение принял суд, и если этим не нарушаются права граждан и не создается угроза их жизни или здоровью (часть 4). Подчеркиваю, в данном случае основание – решение суда. Это серьезно осложняет дело, потому что у нас в Москве на основании закона города, особенно, если самовольное переустройство сделано предыдущими нанимателями, можно его легализовать и власти должны этому содействовать.

Если же помещение не приведено в прежнее состояние, суд по иску органа, который осуществляет согласование, принимает решение:

1) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику средств, полученных от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, и обязав нового собственника привести помещение в прежнее состояние;

2) расторгает с нанимателем договор социального найма и возлагает на собственника помещения (наймодателя) обязанность привести помещение в прежнее состояние (часть 5).

В части 6, когда говорится о нанимателе, есть противоречие. Сказано, что для нового собственника и для собственника, который является наймодателем, устанавливается новый срок для приведения помещения в прежнее состояние. «Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов». В отношении частного собственника это справедливо. А в отношении наймодателя, когда наймодателем является государство или муниципалитет? Предлагается продавать с торгов социальное жилье?

Раздел II.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

Собственнику в кодексе уделено много внимания. У собственника есть право владения, пользования и распоряжения жилым помещением в пределах, установленных кодексом.

Он может предоставить жилое помещение во владение или пользование гражданину по договору найма, безвозмездного пользования, а юридическому лицу – по договору аренды, или на другом законном основании. Собственник помещения несет бремя содержания своего помещения, в том числе квартиры, и общего имущества в доме, а собственник комнаты еще и бремя содержания общего имущества коммунальной квартиры. Он обязан поддерживать помещение в порядке, соблюдать права соседей, правила пользования помещениями, содержания общего имущества в доме.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Эти права и обязанности изменились радикальным образом. Раньше, если человек был вселен и зарегистрирован в жилом помещении как член семьи, то у него было неограниченное ничем право пользования жилым помещением. Он имел такие же права и, когда он становился бывшим членом семьи, выселить его было невозможно. Продать квартиру можно было только с обременением в виде бывших членов семьи. Как правило, такие квартиры никто не покупал, то есть собственник никак не мог избавиться от нежелательных бывших членов семьи.

Теперь положение совсем другое. В части 4 сказано: если собственника и члена семьи перестали связывать семейные отношения, то право пользования жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Здесь хотелось бы напомнить, имея в виду такие существенные изменения в правах бывших членов семьи, что существует брачный договор. Если он заключен, то в суде будет легче отстоять свои права.

Если у бывшего члена семьи нет другого жилья, куда бы он мог вернуться, а также имущественное положение или другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, состояние здоровья, возраст) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд может сохранить право пользования помещением на определенный срок. В первом варианте кодекса был определен срок 1 год. Сейчас это может быть любой срок: месяц, пять лет, пожизненно. Суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи (по их требованию), перед которым у собственника есть алиментные обязательства.

Не может собственник приватизированной квартиры вставить за дверь и тех членов семьи, в том числе и бывших, которые имели право на приватизацию, но не воспользовались им в том момент. Опять же при условии, если иное не оговорено законом или договором. Эта норма содержится в законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 19).

Главное на что надо обратить внимание в статье – часть 5. У собственника есть возможность избавиться от бывшего члена семьи, например, продав квартиру. В этом случае до истечения указанного судом срока право пользования у бывшего члена семьи прекращается одновременно с продажей, так как прекращается право собственности у собственника жилья. Квартиру продают, а бывший член семьи оказывается на улице. Другой вариант остаться без жилья: отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения права пользования жилым помещением на основании решения суда.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Статья актуальная. Практически многие нормы этой статьи повторяют нормы ГК РФ об изъятии земельного участка: кто изымает участок, тот и выплачивает компенсацию, и компенсация должна быть предварительная и равноценная. Это же относится и к жилому помещению. Решение об изъятии принимает орган государственной власти или местного самоуправления. Но что интересно, раньше только в ГК было записано, что решение об изъятии земельного участка регистрируется в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь такая запись появилась в ЖК РФ, в случае изъятия жилого помещения.

Собственника должны уведомить в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Если предполагается выкуп до истечения года, то это возможно только с согласия самого собственника. Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением по своему усмотрению с момента государственной регистрации об изъятии до соглашения или принятия судом решения о выкупе. Но, если он делает серьезные вложения (ремонт) в течение этого года, он их может потерять. Это не будет включаться в выкупную цену, не увеличит ее размер. Выкупная цена, сроки и условия определяются соглашением.

Очень важна норма о выкупной цене (часть 7). В нее включается не только рыночная стоимость, но и все убытки, причиненные собственнику изъятием, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность нового жилья, переездом, поиском другой квартиры, оформлением права собственности на нее, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также включая упущенную выгоду.

Если идет речь о собственнике приватизированной квартиры в доме, который должны были отремонтировать много лет назад, но этого не сделали, есть смысл включить в виде убытков стоимость непроизведенного капитального ремонта дома. Эти обязательства еще в течение двух лет с государства не снимаются. Закон о приватизации прекращает свое действие 1 января 2007 года. Так что за бывшим наймодателем по-прежнему сохраняется эта обязанность, а если он ее не выполнил, то есть повод включить эти расходы в выкупную цену, потому что квартира стоила бы дороже, если бы дом был отремонтирован.

Очень интересна часть 8. Из нее следует, что основной формой стала денежная форма компенсации, а не натуральная. Собственнику могут дать взамен занимаемого другое жилое помещение, но (обратите внимание!) не говорится, какое оно должно быть. Оно не обязательно по стоимости должно быть равно выкупной цене. Стоимость нового жилья просто включается в выкупную цену. Например, была трехкомнатная квартира – дали двухкомнатную, остаток выдали деньгами.

Это существенное отличие от нормы, что была записана в прежнем законодательстве. Для многих граждан это решение вопроса. Они смогут купить квартиру, которая им нравится, и в том районе, где хотят жить. И тогда не будет разговоров, – «где вы мне дадите жилье, я не хочу уезжать из своего района». Опасна эта норма для одиноких, старых и больных людей, инвалидов, для тех, кто, скорее всего, самостоятельно выйти на рынок жилья не сможет. Для всех остальных, людей молодых и среднего возраста, эта форма, возможно, выгодна. Только оценка должна быть объективной, честной, все убытки нужно включать в выкупную цену. К сожалению, в нашем городском законе о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения, по-прежнему фигурирует только рыночная стоимость жилья. Он подлежит корректировке в соответствии с ЖК РФ.

Если собственник не соглашается с изъятием или выкупной ценой, орган государственной власти или местного самоуправления могут обратиться в суд. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления уведомления (часть 9).

Признание в установленном правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу – основание для органа, который принял такое решение, предъявить собственникам помещений требования о сносе дома в разумный срок. Получается, что сносить жители будут сами? Особенно странно, что речь идет о сносе многоквартирного дома да еще в разумный срок. Подчеркнуто: порядок признания дома аварийным должно установить правительство РФ (!) Этот порядок пока не установлен. На сегодня порядок и сама процедура в нашем городе утверждены постановлением правительства Москвы. «В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение», кроме помещений, принадлежащих муниципальному образованию» (часть 10).

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Норма интересная, раньше она была только в ГК РФ. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется им наравне с собственником. Дееспособный гражданин несет в этом случае солидарную с собственником ответственность по обязательствам. Особое внимание стоит обратить на часть 3, где сказано, что человек вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением. Хочется ему настоятельно порекомендовать это сделать.

(ЗАВЕЩАТЕЛЬНЫЙ ОТКАЗ – возложение на наследника по завещанию исполнения каких-либо обязательств в пользу одного или нескольких лиц – отказополучателей. Может заключаться в обязательстве (передать какие-либо вещи, выплатить определенную сумму денег, предоставить право пользования имуществом, совершить какие-либо действия в общеполезных целях и т.п.). Завещатель может указать в завещании срок выполнения наследником этого обязательства. Отказополучателями могут быть лица, как входящие, так и не входящие в круг наследников по закону. (economy.bestof.ru. – Прим. Ред.)

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Норма такая же, как в ГК РФ. А условия такие же, как и по завещательному отказу, идут отсылочные нормы на статью 33.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

В случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным ЖК, федеральными законами, договором, по решению суда, гражданин должен освободить помещение. Если он не освобождает помещение, то его выселяют по требованию собственника на основании решения суда. Надо твердо запомнить, что выселение всегда возможно только по вступившему в силу решению суда.

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, завещательного отказа, систематически нарушает права и законные интересы соседей, собственник вправе предупредить его. Если его действия влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник вправе назначить разумный срок для ремонта. Если гражданин продолжает нарушать права соседей или не проведет ремонт, его выселяют на основании решения суда.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

В этой статье есть новация. Впервые четко сказано, какие же подвалы называются техническими и относятся к общему имуществу собственников дома. Раньше определение технического подвала было только в рекомендательных письмах Госстроя. В нормативных документах такое определение отсутствовало. А значит и пойти в суд, чтобы защитить свои права на незаконно сданный в аренду подвал, было не с чем. Теперь такой документ есть.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей

долевой собственности помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). А также крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, и объекты, находящиеся на земельном участке. Все это – общее имущество. Границы и размер участка определяются земельным и градостроительным законодательствами. В законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» описан порядок формирования земельного участка и передачи его бесплатно в общую долевую собственность.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем реконструкции. Здесь стоит задуматься. Ведь уменьшить можно не только

путем реконструкции, но и путем перепланировки. Например, поставив дополнительную дверь в коридоре, уменьшить размер общего имущества, принадлежащего соседям. Нужна правка этой нормы, здесь есть неясность (часть 3).

По решению собственников на общем собрании объекты общего имущества могут передаваться в пользование иным лицам, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц. Вопрос, каких граждан? Если речь идет о правах других пользователей жилых помещений в доме, то их права должен защищать собственник (часть 4). Представляется, что речь и должна была идти о собственниках помещений. Еще вопрос. Какие иные лица и какие объекты имеются в виду? Не любой объект общего имущества сможет быть передан в пользование иным лицам.

Земельный участок, на котором располагается дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, когда необходим доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения кодекса. Например, проходят какие-то коммуникации. Значит, обременения были, они не новые, старые, и нельзя запретить доступ к этим участкам. А вот в дальнейшем новые обременения устанавливаются уже по соглашению между лицом, требующим такого обременения участка, и собственником. Споры рассматриваются в суде (часть 5).

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Нормы такие же, как в ГК РФ. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади помещения. При переходе права собственности на помещение переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество, и эта доля равна доле предшествующего собственника.

Доля абстрактная, и выделять ее в натуре, отчуждать ее отдельно от помещения собственник не вправе.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

Если человек приобрел помещение, то вместе с ним переходит и доля в праве на общее имущество. Условия договора, в котором переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве на общее имущество, ничтожны.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества. Хотя есть упоминание о доле обязательных расходов, которая определяется долей в праве общей собственности, но она не конкретизируется. К сожалению, в этой статье не удалось добиться определения и разделения обязательных платежей и добровольных. Неясно, какие платежи обязательные, а какие добровольные. А это приводит к конфликтам между собственниками дома.

Правила содержания общего имущества устанавливаются правительством РФ. Будем надеяться, что они скоро появятся.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме.

Собственник, приобретая помещение, смежное с тем, которое ему уже принадлежит, может их объединить в одно помещение (порядок такой же, как при перепланировках). Границы между смежными помещениями могут быть изменены или помещение может быть разделено, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества или изменение долей в праве общей собственности. Необходимо обратить внимание на то, что если реконструкция и перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это должно быть получено согласие ВСЕХ собственников.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменения размера общего имущества при перепланировке в коммунальной квартире возможно только с согласия ВСЕХ собственников.

К сожалению, не прошла поправка, где было дано определение, что такое квартира коммунального заселения. Поэтому понятие используется, а определения нет, что может привести к неприятным последствиям для применения норм на практике.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Принцип все тот же. Доля в праве общей собственности пропорциональна «размеру общей площади комнаты». Есть жилая площадь комнаты. Непонятно, что такое общая площадь комнаты? Это противоречит определению «общая площадь квартиры». Как известно, общая площадь квартиры состоит из жилой площади комнат и мест общего пользования. Необходима корректировка.

Говорится, что нельзя отчуждать свою долю на общее имущество квартиры и передавать долю отдельно от комнаты (часть 3). Порядок, аналогичный порядку отчуждения квартиры.

Следующая норма: при продаже комнаты остальные собственники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой соседом комнаты. Поставлена точка в многолетнем споре юристов. Норма позволит уменьшить количество квартир коммунального заселения.

В разделе о собственниках не говорится, как действует собственник, когда сдает внаем помещение. Ниже будет сказано, что сдача комнаты в поднаем нанимателями разрешается только с согласия всех остальных нанимателей и собственников в квартире коммунального заселения. Но здесь об этом ничего не написано. Такое впечатление, что наниматель должен спросить согласия у остальных соседей, как нанимателей, так и собственников, а собственник – должен? Казалось бы, должен. Есть неопределенность. Чтобы такого вопроса не возникало, тут должна быть запись, что собственник, сдавая комнату, должен спросить согласия всех проживающих в квартире.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности. Принцип тот же.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Впервые описывается ситуация, когда юридическое лицо не создано в многоквартирном доме, нет ни ТСЖ, ни ЖСК, ни ЖК. Но собрания должны проводиться, поскольку это орган управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания относятся: принятие решений о реконструкции, строительстве хозяйственных построек, ремонте общего имущества, пределах использования земельного участка, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества, выбор способа управления домом. Без решения общего собрания органы власти не могут начать строительство, например, мансарды. Собрание решает, кто будет управлять домом – ДЕЗ или другая организация, и т.д.

Статьи 45, 46, 47, 48 подробнейшим образом рассказывают о порядке проведения общего собрания собственников, о том, как принимается решение, что по инициативе любого собственника может быть созвано внеочередное собрание, о заочном голосовании. Я думаю, что загромождать кодекс этими подробностями не стоило. Достаточно было описать все это в отдельном законе об объединениях собственников в жилищной сфере.

Раздел III

Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Малоимущим гражданам предоставляются теперь жилые помещения по договорам социального найма. Кто такие малоимущие, кого можно отнести к этой категории? Законов о порядке признания граждан малоимущими пока нет. Такой закон должны принимать субъекты Федерации, но четких критериев тоже нет. В статье только сказано, что будет учитываться доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (часть 2).

Представляется правильным такой подход. Если дохода семьи за вычетом прожиточного минимума и имущества, подлежащего налогообложению, достаточно, чтобы при максимальной помощи государства или муниципалитета (то есть при максимальн

Дата публикации: 10:41 18 марта 2005

Источник: bpn.ru