Китайский прецедент

Продвижение администрацией Петербурга "стратегических" проектов должно быть лишь одним из элементов универсальной системы поддержки инвесторов

Cтроительство мегакомплекса " Балтийская жемчужина" на Юго-Западе Петербурга может стать в ближайшие годы самым масштабным и при этом весьма дискуссионным проектом. Китайские инвесторы намерены вложить в 2005-2011 годах 1,25 млрд долларов в комплексное развитие территории площадью 180 га. На заброшенных, почти не используемых землях между Петергофским шоссе и побережьем Финского залива предполагается построить 1 млн кв. м жилья, бизнес-центры, гостиницы, торговые комплексы, объекты социальной инфраструктуры.

Планы инвесторов выглядят весьма привлекательно для города, но некоторые участники рынка недвижимости и представители общественности проект восприняли негативно. Скептическое отношение вызывают не только реалистичность намерений китайских бизнесменов вложить столь значительные средства, но и выбранная городом модель взаимодействия с инвестором. "Балтийская жемчужина" считается пилотным проектом в работе администрации со "стратегическими инвесторами", что вызывает к нему особо пристальное внимание. Впрочем, несмотря на критику и протесты жителей Красносельского района, губернатор Валентина Матвиенко намерена добиваться успешной реализации проекта "китайского квартала", справедливо полагая, что от этого будет во многом зависеть инвестиционный имидж Петербурга.

Политическое решение

Проработка проекта началась в апреле 2004 года, после заключения в Шанхае меморандума между Комитетом по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга и Шанхайской индустриально-инвестиционной компанией. К декабрю 2004 года китайские инвесторы провели предварительные проектно-изыскательские работы, убедившие Смольный в серьезности их подхода. Валентина Матвиенко встречалась с главой компании Цай Лайсином, после чего был подписан протокол о намерениях по реализации проекта.

Но, по сути, политическое решение города было окончательно оформлено 1 марта 2005 года постановлением правительства №262 о предоставлении участка в аренду для проведения изыскательских работ. После их завершения (до 1 октября 2005 года) будет издано постановление о проектировании и строительстве. Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов и Бао Цзимин от лица Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании (объединившей пул инвесторов) подписали соглашение о сотрудничестве. В этом документе определяются алгоритм взаимоотношений города и инвесторов при реализации проекта и основные обязательства сторон.

Разумеется, проект имеет некоторый политический подтекст. Он был согласован с руководством КНР - только тогда контролируемые государством шанхайские компании получили разрешение на участие в проекте. Говорят, и с российской стороны решение о создании в Петербурге китайского мегакомплекса утверждалось на уровне президента РФ.

"Если у китайских коллег и есть политическая составляющая, то она выражается в том, что для Китая это первый серьезный инвестиционный проект в Европе и, естественно, они много говорят об этом у себя и за рубежом, - отмечает вице-губернатор Юрий Молчанов. - Но речь не идет о какой-то воинствующей экспансии в Россию, о желании "захватить плацдарм", обеспечить себе "выход к морю" и т.д. В процессе работы мы видим, что это цивилизованные, высокопрофессиональные инвесторы и девелоперы, которые хотят сделать коммерчески выгодный и при этом красивый проект. И они выбрали Петербург как чрезвычайно привлекательный рынок недвижимости".

Инвестор берет все

Наиболее спорный момент во взаимоотношениях города и инвесторов - способ предоставления земли под застройку. Смольный пошел по пути целевого выделения территории, посчитав, что в данном случае схема продажи участков на торгах отдельными лотами нереализуема, прежде всего - по причине больших сложностей с инженерным обеспечением территории.

Территория "китайского квартала" и ранее предусматривалась Генпланом под жилищную застройку. Но до ввода в строй Юго-Западных очистных сооружений (ЮЗОС) ее освоение было невозможно. Решение проблем инженерного обеспечения (в том числе создания головных источников) требовало комплексного развития сразу всей территории. Кроме того, подготовка под строительство подразумевает масштабные работы по намыву, а также рекультивации (некоторые участки, например, представляют собой свалки). Для комплексного решения всех вопросов необходимы значительные вложения - несколько миллиардов рублей, но это считалось непосильным бременем для бюджета.

Выделение столь сложной территории целевым назначением единому инвестору подразумевает, что он полностью возьмет на себя не только ее застройку, но и инженерную подготовку. "Это современный, серьезный, стратегический подход к развитию целого квартала, и до прихода китайских инвесторов у нас никто не решал задач такого высокого уровня, - убежден Юрий Молчанов. - Впрочем, в Петербурге нет компаний, способных на это. Не видим мы серьезных претендентов, обладающих соответствующим ресурсом, и среди московских фирм. По крайней мере до того, как мы начали работу с китайскими инвесторами, московские компании не проявляли интереса к данной территории".

Точная стоимость права застройки определится по окончании изыскательских работ и будет зафиксирована в договоре аренды земельного участка на инвестиционных условиях. В настоящее время двумя независимыми фирмами выполнена оценка рыночной стоимости земли, и из этой суммы предполагается вычесть расходы на инфраструктуру.

Юрий Молчанов сообщил обозревателю "Эксперта С-З", что, по предварительным оценкам, общий объем отчислений китайских инвесторов может составить порядка 220 млн долларов. Ожидается, что непосредственно в бюджет города инвестор заплатит свыше 80 млн долларов и приблизительно 140 млн долларов будет инвестировано в инфраструктуру. Окончательно цифры будут определены по итогам переговоров в апреле. "На инвесторов ложится действительно большая нагрузка, связанная с обеспечением инфраструктуры, - речь идет об инженерии, дорогах, реконструкции каналов и набережных, намыве территории и т.д. Все это берут на себя инвесторы, что является очень выгодным для города вариантом", - констатирует Юрий Молчанов.

Инженерия "с нуля"

Пока еще не определено, как будут строиться взаимоотношения инвестора с подразделениями администрации, занимающимися вопросами инфраструктуры. Китайские предприниматели могут через госструктуры заказывать выполнение работ, но в каких-то ситуациях для них окажется более выгодным напрямую привлекать подрядчиков.

Наибольшие усилия потребуются для создания инженерной инфраструктуры и головных источников (предпроектные проработки делались ГУП "Ленгипроинжпроект"). Председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Бобров отмечает, что все возникающие проблемы вполне решаемы, хотя даже при благоприятной ситуации с финансированием на это может уйти около трех лет.

Во-первых, необходимо построить восьмикилометровый газопровод к "китайскому кварталу" (его стоимость - свыше 200 млн рублей). Во-вторых, требуется строительство новой подстанции 100 кВ /10 /10 (ее цена вместе с прокладкой кабелей и установкой линий передач - около 400 млн рублей). Как отмечает Александр Бобров, подстанция, обеспечивающая электричеством также и прилегающие территории, будет строиться за счет средств бюджета. Конкурс на проектирование подстанции объявят в ближайшее время. В-третьих, нужна новая котельная для снабжения теплом - возможные пятна для ее размещения уже подобраны Комитетом по энергетике совместно с КГА. В принципе, "китайский квартал" находится в зоне ТЭЦ-15, но она является резервным источником для зоны ТЭЦ-14, которая нуждается в серьезной реконструкции и не способна обеспечивать теплом еще и район нового строительства.

Кстати, в концепции нового Генплана Санкт-Петербурга предполагается, что в районе "китайского квартала" будет стартовать линия надземного "экспресса". Возможность ее строительства, с одобрения губернатора, сейчас прорабатывается канадской компанией SNC-Lavalin.

"Ручная" работа

Какие обязательства перед инвестором берет на себя город (помимо предоставления участка целевым назначением)?

Прежде всего, обещано содействие в подготовке документов, необходимых для завершения изыскательских работ. Валентина Матвиенко потребовала от чиновников, чтобы проект реализовывался "в режиме ручной доводки" и все согласования осуществлялись максимально оперативно. Комитет финансов должен выделить средства на работы по кадастровому учету земельного участка, предоставляемого инвесторам. Наконец, от КУГИ и администрации Красносельского района требуется в течение двух месяцев освободить территорию от пользователей, не имеющих правоустанавливающих документов.

В связи с этим проблемным может оказаться урегулирование отношений с яхт-клубом "Балтиец". В Смольном утверждают, что яхт-клуб распоряжается территорией "мягко говоря, неэффективно". Зачастую вместо яхт там хранятся лодки-плоскодонки или территория используется как стоянка автомобилей. Яхт-клуб никогда не имел долгосрочных договоров с правом возведения капитальных сооружений и теперь, после истечения срока аренды, все постройки должны быть снесены. В Смольном считают, что руководство яхт-клуба выдвигает необоснованные требования компенсации за переезд (они достигают 30 млн долларов). Тем не менее для размещения "настоящих яхт" клубу предлагается участок поблизости, а районной администрации поручено найти место для гаражного кооператива.

Призрак "чайна-тауна"

Чиновники отвергают предположения, что "китайский квартал" может превратиться в непрезентабельный и криминогенный "чайна-таун". Между тем именно на эту угрозу ссылаются в первую очередь противники строительства мегакомплекса. Общественные слушания, а также попытка инициировать референдум о запрете строительства показали, что за явно националистическими призывами "не хотим китайцев!" нет рациональных аргументов.

"Не вижу причин для беспокойства, ведь понятно, что речь идет не о заселении Петербурга жителями Китая, а об инвестициях в экономику города, от которых было бы глупо отказываться, - полагает депутат ЗакСа Алексей Ковалев. - Тем более что инвесторы вкладывают деньги в создание целого микрорайона, включая строительство всех коммуникаций. Сейчас проблемы уплотнительной застройки возникают именно потому, что все хотят строить там, где есть инженерные сети, то есть в сложившихся районах. Проект, предложенный китайской стороной, - первый проект такого уровня".

Разработанная ЗАО "Петербургский НИПИград" градостроительная документация позволяет судить о предполагаемом функциональном использовании. Что же касается позиционирования на рынке недвижимости, то Юрий Молчанов полагает, что "это будет жилье среднего уровня, но по качеству и всем характеристикам речь идет о среднем уровне стран Западной Европы, а не наших застройщиков. Инвесторы намерены построить нормальный европейский квартал, без какой-либо примеси "чайна-тауна". Не случайно для более детальной проработки предполагается привлечь известных европейских архитекторов".

Слухи, что "Балтийская жемчужина" задумывается ради строительства на побережье Финского залива грузовых портовых терминалов, не подтверждаются ни концепцией проекта, ни уже подготовленной документацией, ни обсуждаемыми в Смольном планами инвесторов. Предусматривается лишь базирование яхт, лодок и катеров, а также реконструкция наполовину засыпанного Матисова канала, охраняемого КГИОП.

Запас прочности

Оценивая перспективы проекта, некоторые участники рынка высказывают сомнения, что инвесторы, получив территорию, в действительности вложат заявленные 1,25 млрд долларов. Например, глава одной из крупнейших петербургских компаний-застройщиков, попросивший не упоминать его имени, убежден: китайцы инвестируют максимум 20-25 млн долларов собственных средств, все остальные ресурсы придется заимствовать на российском рынке (в том числе это будут средства дольщиков).

"У нас нет сомнений, что китайские инвесторы собираются самостоятельно вести проект и что имеющиеся у них ресурсы позволяют поднять весь квартал, - утверждает Юрий Молчанов. - Как они в дальнейшем будут управлять проектом и будут ли привлекать соинвесторов - об этом пока рано говорить". Китайцы уверяют, что они не планируют применять долевую схему финансирования жилищного строительства.

Судя по официальной информации о компаниях-инвесторах, они располагают серьезным потенциалом. Шанхайская индустриально-инвестиционная компания, занимающая третье место в Китае по объемам строительства, ежегодно сдает 4 млн кв. м жилья. Одной из крупнейших в Китае считается корпорация "Бай Лянь" (эксплуатация торгово-розничных сетей). Оператор гостиничного бизнеса корпорация "Цзинь цзян" является лидером китайского рынка: ее сеть включает более 150 гостиниц и по этому показателю она занимает 35-е место в мире.

Мягкая "агрессия"?

У экспертов нет единого мнения о возможном влиянии нового игрока на рынок жилой недвижимости. Так, Юрий Молчанов полагает, что цены, по которым китайские застройщики буду продавать жилье, могут стать фактором, сдерживающим рост цен на рынке. Единовременного вывода на рынок 1 млн кв. м жилья, естественно, не ожидается - ежегодно будет сдаваться примерно по 150 тыс. кв. м.

Аналогичного взгляда придерживается генеральный директор ООО "Строительная компания "Петербургская недвижимость"" Василий Селиванов: "Не думаю, что появление "китайского квартала" как-то серьезно отразится на рынке. Это проект не на год и не на два. Заявленный объем строительства будет вводиться постепенно, в течение лет десяти, и поэтому ежегодно составит лишь незначительную долю от общегородского объема ввода жилья".

Но высказываются опасения, что "китайское" жилье окажет агрессивное воздействие на рынок. Помимо наличия у инвесторов длинных и дешевых денег, а также льгот со стороны китайского законодательства, более низкие цены на жилье могут быть обусловлены использованием китайских рабочих. Например, начальник отдела стратегического планирования корпорации "Строймонтаж" Наталья Городчук отмечает: "Если к застройке будет привлечена дешевая китайская рабочая сила, то это сильно опустит уровень зарплат в строительном секторе. Массовый вывод жилья по ценам ниже, чем у городских застройщиков, может весьма серьезно "уронить" рынок первичного жилья. К тому же не следует игнорировать "синдром Благовещенска"" (имеется в виду приграничный город на Дальнем Востоке, население которого на две трети состоит их приезжих китайцев, оседающих на постоянное место жительства. - Ред.).

Наверное, было бы странным, если бы инвесторы не просчитывали все экономические аспекты и полностью отказались от использования китайских работников. Стремление к минимизации расходов естественно в условиях конкуренции и прямой заинтересованности в успешной реализации жилья. Это так же очевидно, как и то, что китайцы не смогут обойтись без потенциала петербургских строительных компаний и без привлечения местных поставщиков стройматериалов.

Кроме того, с точки зрения инвестиционного имиджа региона (да и норм законодательства) вряд ли оправданно популистское предложение: обязать инвесторов продавать гражданам Китая не более 1% строящегося жилья. Маловероятно, что квартиры стоимостью около

1 тыс. долларов за квадратный метр будут пользоваться у китайцев ажиотажным спросом. Зато сам факт навязывания властями дискриминационных ограничений (с националистическим привкусом) может негативно сказаться на инвестиционной привлекательности Петербурга.

Безусловно, индивидуальная работа с крупными инвесторами, на которую, похоже, Смольный сейчас делает основную ставку, необходима. Реализация масштабных проектов, особенно с участием "брендовых" компаний, позитивно влияет на общий инвестиционный фон. Но средний и малый бизнес, в том числе иностранный, должен видеть, что городские власти создают благоприятные условия и понятные правила для всех инвесторов, а не только для "стратегических". Однако здесь одной "ручной" работой не обойтись, нужны системные решения.

Дата публикации: 16:23 22 марта 2005

Источник: bpn.ru