«Хрущевки» можно реанимировать

Спрос и цены на самое дешевое в городе жилье — «хрущевки» — плавно снижаются. Реконструкция домов этой категории пока идет вяло и на рынок почти не влияет.

Самое низкокачественное жилье 1950-60-х годов постройки петербуржцы сегодня брать категорически не хотят и рассматривают эти квартиры лишь как крайний вариант.

Риэлтеры уверены, что повышенный интерес к этим домам еще может вернуться: после реконструкции (или санации) их статус повысится до «недорогого и более-менее качественного», а цены увеличатся на 10-15%. Однако сама реконструкция идет крайне медленно.

Полвека простояли и еще постоят

Всего в Петербурге 2400 «хрущевок» (включая и панельные пятиэтажки «постхрущевской» постройки, которые иногда называют «брежневками»). Отремонтировано пока не более двадцати. Согласно задумкам властей ежегодно будут обновляться несколько десятков зданий. Реконструкция такими темпами займет минимум полвека.

Ремонт вряд ли затронет дома, возведенные в самом начале массового строительства (1959-1962 годы).

Почти все такое жилье подлежит сносу, отдельные дома уже ликвидированы. Причин много: плохой фундамент, невозможность утеплить стены (из-за увеличения нагрузки они могут просто обрушиться), комнаты по 4-6 кв.м. Коммунальные службы ремонтировать такие «хрущевки» не хотят, ссылаясь на то, что эти постройки давно выработали свой ресурс.

Иначе обстоит дело с домами 1963-1970 годов постройки. Их реконструировать можно: теплозащитные свойства стен выше, дома прочнее, планировки более удачны. Физический износ капитальных конструкций, как правило, не превышает 20%. Обновленные дома вполне могут простоять еще 60-80 лет.

Ремонт здания без выселения жителей предполагает замену коммуникаций, кровли, установку стеклопакетов, осушение подвалов, утепление и отделку фасада, ремонт лестниц и парадных. Себестоимость этой процедуры — около $120 на квадратный метр жилой площади, примерно 12% от рыночной стоимости жилья. При ремонте с выселением изменяются и планировки квартир.

Наиболее кардинальный метод — снос «хрущевок» целыми кварталами и строительство на их месте новых зданий.

Сегодня работы по реконструкции идут в Дачном, Ульянке, Сосновой Поляне, в Московском районе (на участке, ограниченном улицами Краснопутиловской, Кубинской и Бассейной и Новоизмайловским проспектом), на Гражданке (между улицей Вавиловых и проспектами Северным, Науки и Гражданским).

Пока без эмоций

Считанные квартиры в отреставрированных домах уже появились на рынке, их цена примерно на 10% выше, чем обычных «хрущевок» (что даже меньше, чем стоимость самой санации).

«У нас уже была такая сделка. Да, стоила квартира чуть больше. Но особого восторга по поводу обновленного дома у покупателя мы не заметили», — рассказывает Алексей Башкин, генеральный директор АН «Городское жилищное агентство».

Риэлтеры ожидают, что через какое-то время рынок таких квартир разрастется, и эти объекты будут пользоваться спросом. «В Москве санация уже идет полным ходом. Спрос на отремонтированные дома высокий, цены после санации поднимаются на 15%.

Для питерского покупателя строчка в каталоге «дом после реконструкции» может стать хорошей приманкой», — утверждает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства «Бекар». Специалисты также уверены, что если будут меняться планировки, то обновленные дома вполне смогут составить серьезную конкуренцию всей недорогой «панели» 1970-х годов.

У нас подъем цен, как и в столице, пророчат минимум на 15% (по самым смелым оценкам — на 30%). Однако находятся и скептики, которые уверены: как ни отделывай «хрущевку», она останется малопривлекательной.

Покупатели пока не знают, что такое санированная «хрущевка»: квартиры в этих домах не успели как следует «засветиться» на рынке. «Зато продавцы стараются навести справки, светит ли их дому санация — чтобы понять, реализовывать жилье сейчас или дождаться ремонта», — говорит Сергей Козлов, исполнительный директор компании «Центр».

Несостоятельный покупатель

Самый большой выбор «хрущевских» квартир сегодня в Калининском районе — здесь очень много двухкомнатных и трехкомнатных вариантов. Далее по числу предложений идет Московский район. Тут очень много однокомнатных «хрущевок» — почти треть всего городского предложения. Практически все предложения по четырехкомнатным квартирам сосредоточены в Киров-ском районе.

Неизменная категория покупателей «хрущевок» — расселенцы из коммуналок. Но поскольку число расселений постепенно снижается, вниз идет и спрос на такие дома. Некоторые операторы ждут, что в ближайшие месяцы расселения активизируются из-за того, что цены на старый фонд и маломерное жилье на периферии стали заметно расходиться (подробнее см. «НП», №2/2005).

Приобретают такие квартиры и те, кто переезжает из других регионов.

Молодые люди больше не покупают квартиры в этих старых домах в качестве стартового жилья (при минимальных средствах они, скорее, выберут квартиру-студию в новом доме).

Риэлтерам гораздо труднее стало искать клиента на 3-4-комнатные варианты: такое жилье сегодня, пожалуй, купит лишь небогатая многодетная семья.

Доля предложения «хрущевок» и «брежневок» в разных районах Петербурга,%

Изменение средней цены кв.м «хрущевки» относительно средней цены кв.м жилья в Петербурге за последний год

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Справка

В 1958-1970 годах в Ленинграде было построено около 2400 зданий первых массовых серий, это примерно 190 000 квартир (10% жилого фонда). В основном это крупнопанельные (серии 1 ЛГ-507, ГИ, 1-335, ОД) и крупноблочные (серии 1-528,1-527) дома, но встречаются и их кирпичные аналоги.

В «хрущевках» проживают свыше 600 000 человек (примерно 11% горожан). Сегодня на продажу выставлено 1,6% этого жилья.

Застройка домами первых массовых серий велась поквартально — сегодня в Петербурге около 100 таких кварталов. Больше всего типовых пятиэтажек в Кировском (707 зданий), Невском (644) и Калининском (625) районах.

Основные проблемы «хрущевок» — это большие потери тепла (что значительно удорожает эксплуатацию), износ внутренних инженерных сетей и морально устаревшие планировки. За годы существования этих домов к их изначальным «особенностям» (плохой звукоизоляции, крошечным кухням, низким потолкам, совмещенным санузлам) добавились новые — сквозняки из щелей между панелями, протекающие крыши и вечно неисправная сантехника.

По данным жилищников, из-за плохой теплоизоляции в таких домах теряется до 80% тепла, которое подают котельные.

Средние цены на квартиры в «хрущевках» Петербурга, $ тыс.

Район	1-к.кв.	2-к.кв.	3-к.кв.
Калининский	34-36	44-48	50-52
Невский	31-33	40-43	48-50
Кировский	33-35	42-46	47-50
Московский	35-38	46-50	50-54

По данным опроса агентств недвижимости

***

Леонид САНДАЛОВ,заместитель директора АН «Бекар»:

– Конечно, хорошо бы снести все «хрущевки» и построить на их месте современное жилье. Такие проекты уже запущены, однако непонятно, почему инвесторы начали с самых депрессивных кварталов — во Фрунзенском районе. Построенные здесь квартиры будут дешевле и куда менее престижны, чем в более удачно расположенных «хрущевских» кварталах.

Сергей КОЗЛОВ,исполнительный директор АН «Центр»:

– Уверен, что небогатые жители «хрущевок» получат шанс переехать в квартиру посовременней, только если ипотека станет более доступной. Относительно небольшая доплата позволит им купить, например, жилье в доме 504-й серии.

Борис МОРОЗОВ,заместитель директора Центрального агентства недвижимости:

– Ремонтируя «хрущевки», инвесторы продлевают срок жизни низкокачественного жилья. Конечно, они заменят коммуникации, «подправят» внешний вид, но «хрущевская» суть останется: маленькие кухни и комнаты не станут больше, а совмещенные санузлы не превратятся в раздельные.

Владимир ФЕДОРОВ,специалист по недвижимости АН «Адвекс-РОССТРО»:

– Среди раннего типового жилья «хрущевки» я считаю наиболее перспективными. Ведь, например, никто не собирается реконструировать или сносить «корабли». Кроме того, козырем «хрущевок», несомненно, является их местоположение. Эти дома строились практически сразу после «сталинок» и поэтому находятся в обжитых зеленых кварталах с развитой инфраструктурой, часто у метро. Если бы передо мной стоял выбор: покупать «хрущевку» или «корабль» — я бы выбрал первое.

Дата публикации: 09:13 23 марта 2005