Рост цен составит 30-45%?

Застройщики о новом законе

Выражение "купить квартиру в новостройке" давно стало привычным. Между тем приобрести новую квартиру в собственность сегодня практически нереально: даже в заселенных домах новые квартиры не продаются в собственность. Существует множество форм договоров долевого участия, соинвестирования, переуступки прав требования. Единственное, что у них есть общего - очень ограниченные права покупателя квартиры. И вот законодатели решили защитить покупателей от акул бизнеса. Но не зашли ли они слишком далеко и не получится ли так, что застройщики будут вынуждены компенсировать нарушенный паритет распределения рисков за счет повышения цен? Своими мыслями по этому поводу с КДО поделился Артем ЭЙРАМДЖАНЦ, председатель правления компании "ПИК- холдинг", входящей в Группу Компаний "ПИК" - одной из наиболее динамично развивающихся инвестиционно-строительных компаний России.

- Насколько, по-вашему, сбалансирован закон об участии в долевом строительстве с точки зрения защиты прав дольщиков и интересов стимулирования строительной отрасли?

- Очевидно, что в условиях отсутствия регулирования отношений между застройщиками и потребителями принятие закона давно назрело. Однако основную задачу - стимулирование рынка доступного жилья - законодатели не выполнили. Этот закон создает риски и для самих участников долевого строительства, и для строительной отрасли в целом. В первоначальной редакции закон не предоставляет застройщику права на односторонний отказ от исполнения договора, даже в случае существенного нарушения другим участником (физическим лицом) своих договорных обязательств и предлагает сначала ждать три месяца, а после обратиться в суд, который может длиться годами. В результате, на протяжении всего этого периода застройщик будет лишен и финансирования, и возможности привлечь в договор нового участника взамен прежнего недобросовестного. Все это создает серьезный риск фактического недофинансирования объекта строительства, обращения взыскания на залог, его реализацию через аукцион со всеми вытекающими издержками.

- Может ли это стать проблемой для добросовестных дольщиков?

- Безусловно. Закон столь усердно защищает участников долевого строительства от недобросовестного застройщика, что подвергает своих подзащитных риску недобросовестных участников долевого строительства, вероятность которого на порядок выше. Если застройщик погрязнет в судебных исках, заложником этой ситуации станут и частные лица.

- Но ведь застройщик всегда может покрыть временные издержки за счет кредита.

- К сожалению, и в этой сфере закон не вселяет оптимизма. Предложенные законом нормы, регулирующие залоговые отношения, не только противоречат основам ГК РФ, но и настолько спорны, что банки либо повысят ставки кредитования строительства, либо вовсе откажутся кредитовать даже весьма защищенного долевого участника договора, что существенно сократит платежеспособный спрос и понизит привлекательность инвестиционно-строительной деятельности. А это уже может иметь негативный эффект на макроэкономическом уровне. Как известно, каждый новый рабочий в строительстве создает не менее 8 рабочих мест в других отраслях экономики, поэтому сокращение объемов строительства - сокращение темпов экономического роста и удорожание жизни людей в целом.

- Не получится ли так, что новый закон произведет обратный эффект?

- Если закон не скорректировать, то для застройщиков возникнут менее привлекательные экономико-правовые условия хозяйствования. В результате, они примут одно из трех возможных решений, причем каждое из этих решений вызовет значительный рост цен на жилье!

- Что это за сценарии?

- ВО-ПЕРВЫХ, возможно, что мелкие компании примут решение вообще уйти с инвестиционно-строительного рынка. А сокращение предложения в условиях рыночных отношений неизбежно вызывает рост цен - это классика. Точно спрогнозировать рост цен для этого случая не представляется возможным, однако сокращение числа застройщиков само по себе не отвечает интересам развития рынка.

ВО-ВТОРЫХ, если компании выберут только кредитное финансирование, то удорожание стоимости одного квадратного метра произойдет из-за повышения ставок по банковском кредитам, привлекаемым строительными компаниями вместо средств физических лиц. Если придется выплачивать 18% годовых, начисляемых на остаток ссудной задолженности в течение 24 месяцев проектирования и строительства и еще в течении 12 месяцев реализации готового жилья, - дополнительные расходы застройщиков составят не менее 27% от капитальных затрат. Также необходимо учитывать, что ценовое предложение при долевом участии (в отличие от продажи готового жилья) носит дифференцированный характер. Имеется в виду, что менее обеспеченные участники долевого строительства имеют возможность приобрести жилье на ранних стадиях строительства на 10-15% ниже средней инвестиционной цены.

И последнее, ТРЕТЬЕ решение - просто работать в новых условиях. Хозяйствование в новых правовых реалиях для застройщиков будет сопряжено с целым рядом дополнительных расходов и рисков, что неизбежно приведет к удорожанию. Закон строит отношения между застройщиком и участником долевого строительства не как инвестиционные, а как отношения строительного подряда. На это же указывает и определение цены договора - участник договора не участвует в строительстве объекта недвижимости, а возмещает застройщику понесенные потери. Но если это так, то в цену договора включается 18% НДС, что сразу вызовет адекватное удорожание. Но мы думаем, что этот пункт удастся исключить поправками. Также законом предусмотрена полная ответственность застройщика в течение 5 лет за недостатки построенного объекта. Такое требование приведет к созданию гарантийного фонда в размере до 5 процентов.

- Закон не допускает изменения площади жилья и, соответственно, суммы договора. Но ведь результаты обмеров БТИ обычно не совсем совпадают с проектными цифрами.

- Если речь идет об оплате большей фактической площади, весьма вероятно, что участник договора откажется от внесения соответствующих изменений. Так как среднестатистические отклонения проектных и фактических площадей составляют около 5%, именно эти возможные отклонения и придется закладывать в цену по договору.

- Закон требует страхования финансовых рисков. Насколько эффективен будет этот механизм защиты?

- Закон предполагает страхование финансовых рисков. Но отечественная практика страхования не предусматривает страхования финансовых рисков, так как наличие такой возможности создаст широкое поле для мошенников и недобросовестных участников строительно-инвестиционного рынка. Но закон предъявляет целый ряд иных требований, которые в совокупности увеличат издержки до 5% от размера капзатрат. Речь идет о специальных требованиях к структуре и размерам собственного капитала, о требованиях к подготовке и опубликовании проектной декларации, к проведению ежегодного аудита. Таким образом, рост цен для наиболее неимущих слоев населения, которые рассчитывали обеспечить доступность своего жилья за счет долевого участия, будет неизбежным и составит 30-45 процентов.

- Довольно мрачно получается. Есть ли в законе хоть что-то позитивное?

- Безусловно, в нем имеется ряд действительно нужных и объективных требований. На наш взгляд, уже только государственная регистрация договора долевого участия в строительстве защищает права граждан - участников долевого строительства. Проектная декларация - один из способов повышения прозрачности системы для конечных потребителей жилья. Этот документ застройщик обязан предоставлять своим клиентам для ознакомления с будущим объектом. На сегодняшний день такая норма отсутствует. Также упорядочение режима рекламы: теперь она разрешается только с момента получения разрешения на строительство. Психологически эта норма очень комфортна и действенна для клиента. Это означает, что если появилась реклама, то пройдены все этапы получения документации. Соответственно, у дольщика есть большая уверенность того, что застройщик построит дом.

- Возможно ли использование прав на земельный участок под домом для обеспечения интересов дольщиков или как залоговый инструмент при ипотечных схемах?

- Именно этот аспект характеризует вновь возникшие сложности одновременного кредитования в банке и привлечение средств дольщиков, так как теперь, согласно закону, с момента заключения договора долевого участия (его госрегистрации) возникает залог права аренды/собственности в пользу дольщика. Собственно, в банк заложить нечего.

- Вы сказали, что закон еще может быть изменен...

- Сейчас идет процедура внесения поправок в закон. Защита законных интересов участников долевого строительства - важная задача, но ее нельзя решить за счет ущемления интересов других участников рынка.

Дата публикации: 11:11 24 марта 2005

Источник: bpn.ru