Шаг в нужном направлении

Накануне вступления в силу Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" на вопросы КДО ответил вице-президент РГР, президент РАН "САВА" Константин АПРЕЛЕВ.

- Вступит ли закон в силу 1 апреля? Сейчас многие говорят о необходимости доработок.

- Закон был опубликован перед самым Новым годом и должен вступить в силу 1 апреля. На сегодня нет никаких поправок, принятых Думой и подписанных у президента, так что он вступит в силу.

- Похоже, что у многих есть претензии к этому закону.

- Скорее, речь идет о наличии замечаний. Застройщики уже привыкли к существующему порядку, а теперь серьезно ужесточаются требования к ним относительно привлечения финансовых средств граждан. Для них это коренная ломка хозяйственных отношений. С другой стороны, если посмотреть на практику ближайшего зарубежья, то, например, на Украине привлечение финансовых средств разрешено только финансовым организациям. Застройщики вообще не имеют права привлекать средства физических лиц.

- Нанесло ли это у них удар по строительному рынку?

- Никакого коллапса на рынке не произошло, хотя, вероятно, что застройщики понесли определенные потери. На сегодняшний момент практически все организации- застройщики, которые привлекают средства физлиц, заключили какие-то партнерские договоры с финансовыми структурами.

- Говорят о том, что у нас банкам как раз будет невыгодно кредитовать застройщиков, привлекающих деньги населения.

- Очевидно, что в законе присутствует перегиб в сторону защиты интересов частных лиц, вкладчиков. У меня это вызывает возражения. С точки зрения философии построения рынка в целом, безусловно, более эффективным является привлечение средств специализированных организаций для финансирования строительства - таких как банки, фонды. Банки, которые занимаются кредитованием в этой сфере, должны иметь специализированные структуры по оценке рисков. И, соответственно, могут более адекватно оценивать проекты и выделять под разные условия финансирование. При меньших рисках процентные ставки должны быть ниже, при больших рисках - более высокие.

А физические лица, которые сегодня привлекаются к финансированию в качестве участников долевого строительства, в принципе, не в состоянии оценить те риски, которые они собираются на себя взять - они судят по рекламе, а не по документам. К тому же дело не только в документах - в наших условиях надо знать подоплеку отношений, стоящих за каждым проектом, - именно от этого зависят сроки и конечный результат.

- Видимо, депутатов беспокоило, что деньги граждан привлекаются почти бесконтрольно?

- Безусловно. Но чтобы поменять систему на более эффективную, надо не только упразднить одним росчерком существующие проблемы, но и понимать механику рынка. Действительно, у нас сложилась определенная практика, которая в рамках стройкомплекса позволяла застройщикам привлекать средства населения. Ясно, что было много афер в этой области. Вспомнить хотя бы проблемы с компанией "Юнистрой" - Правительство Москвы в результате брало на себя какие-то обязательства перед инвесторами - физическими лицами.

То есть механизм был и есть далек от идеала, а издержки приходится сглаживать за счет жесткого административного регулирования. Закон, на мой взгляд, позволяет наметить постепенный переход к более цивилизованной системе. Если резко запретить физическим лицам вкладывать средства в строительство, система не сможет моментально перестроиться и начнет трещать по швам. А от этого проиграет потребитель. При этом закон формирует более прозрачные условия, когда физические лица смогли бы оценивать риски.

- В реальности мы видим, что сегодня деньги начинают собирать на еще более ранних стадиях, чем раньше.

- После вступления закона в силу у застройщика не будет соблазна указывать в договорах фантастические сроки, а сдавать, как получится. На это предусмотрены жесткие финансовые санкции. То есть шансов вводить в заблуждение людей по срокам сдачи объектов будет меньше. В целом я позитивно рассматриваю закон, потому что он начинает процесс регулирования первичного рынка недвижимости. К счастью, у нас еще просто не было такого краха, который может привести к колоссальному социальному напряжению в обществе. И закон призван не допустить его в будущем. Сейчас принят целый блок законов. Здесь очень важен комплексный подход и закон об участии в долевом строительстве - это шаг в нужном направлении, хотя он и требует доработки и устранения перекосов.

- Критики закона обычно говорят о том, что цены неминуемо поднимутся.

- Цены - это не единственное, что должно нас волновать. Цены в рыночных условиях растут не по прихоти застройщиков, а на основании конъюнктуры спроса. Я как потребитель, в конечном итоге, готов заплатить немного больше за жилье, которое уже построено, чем три-четыре года уповать на порядочность застройщика. Но на переходном этапе у людей должен быть выбор. Именно такой выбор дает им новый закон, причем он делает отношения на рынке более предсказуемыми и понятными для потребителя.

Дата публикации: 11:22 24 марта 2005

Источник: bpn.ru