Ментальность россиян... кооперативная!

Практически во всем мире основным источником приобретения или улучшения жилья являются накопительные технологии. Какую-то сумму человек накапливает сам, а на недостающую часть банк дает ему кредит. С принятием пакета законов о доступном жилье у россиян тоже появилось больше возможностей улучшить жилищные условия. Об этом беседуем с президентом финансовой корпорации «Социальная инициатива» Николаем Карасевым.

– Николай Федорович, нередко говорят о том, что для развития ипотеки в России не хватает денег. Мол, нужны «длинные» и дешевые. Поясните, что это и как, возможно ли изменить ситуацию в ближайшем будущем?

– Действительно, для развития ипотеки пока не хватает «длинных» денег. Банки же дают кредиты на базе внесенных в них вкладов, которые пока «короткие». К примеру, доля банковских вкладов сроком до 3 лет составляет где-то 5% от общего их объема. До 10 лет вообще почти нет. Поэтому и нет у банка ресурса, чтобы дать кредит на 10 лет.

– А почему дорогие?

– Потому что высока пока инфляция. Плюс Центробанк им устанавливает ставку рефинансирования. Банки же не могут сами устанавливать какую попало! Ипотечный кредит, к примеру, в Строительной сберегательной кассе Германии значительно дешевле, так как они создали замкнутую финансово-производственную систему и непосредственно не связаны с финансовым рынком. По такому же принципу построена деятельность Союза кредитных потребительских кооперативов граждан «Социальная Инициатива Кредит». Поэтому мы можем давать людям кредит под 6% в рублях, а не под 12–15% в валюте. Мы, как и немцы, смогли создать внутрифинансовую систему денежных потоков, при которой можем определять процент сами. Немецкая ССК доказала, что можно идти через накопления. Но закон об ССК лежит пока в Госдуме. Как только он будет принят, будет хороший прорыв в программе ипотечного кредитования. А вот массовое развитие ипотека получит только тогда, когда деньги будут более «дешевыми» и «длинными». К примеру, под 5–7% годовых.

– Я слышал, что у вас в этом плане появилась новая, более привлекательная схема кредитования.

– Да, мы предложили банкирам компенсировать 50% от ставки по кредиту за наших вкладчиков. Примерно под 15% банк дает, он меньше не может. А мы половину вкладчикам готовы компенсировать, и они уже получают под 8%. Мы делимся с вкладчиком, как бы берем остальные проценты на себя. И всем это интересно. Но такое возможно только в том случае, если человек инвестирует в строительство своей квартиры на объекте нашей корпорации. Трехсторонний договор мы подписываем только со своими вкладчиками.

– Скажите, почему банки порой не дают кредит? Ведь высокий процент покрывает все их издержки.

– Да нет, банки-то как раз кредиты сейчас дают более охотно, но люди их не всегда берут. Боятся того, что если они не смогут погасить кредит, то их просто выселят из квартиры. А с вступлением в жизнь новых законов сделать это становится намного проще.

Мы не так давно провели маркетинговые исследования, так никто не написал, что ожидает ипотечного кредита. Многие считают, что лучше накопить самому, занять у друзей...

– Может быть, поэтому и стали развиваться кооперативы?

– Кредит в банке – это высший пилотаж для россиян, они, к сожалению, к этому не привыкли. Многие считают, что кредиты не для них. А как же решать проблему? В складчину. А какой вид складчины по жилью? ЖСК. К ним привыкли еще с советских времен.

– А почему их стало появляться так много в последнее время?

– Это во многом связано с принятием законов. В них впервые четко расписаны функции ЖСК и ЖК. Поэтому в ближайшее время я прогнозирую массовую жилищную кооперацию, так как естественное стремление людей отныне подкреплено еще и законом.

– А не случится так, что ЖСК и ипотеку обгонят?

– Они не противопоставляются ипотеке. Жилищные кооперативы – это формы ипотечного кредитования. Нельзя их отгораживать друг от друга китайской стеной. Это обучение людей быть инвесторами. Есть же два способа приобрести квартиру на рынке – купить и проинвестировать. Не можешь купить, так инвестируешь...

– Вы говорите, что отныне по кооперативам четко прописана правовая база, и они стали, если можно так выразиться, «в законе». Но нередко можно услышать, что новый закон погубит кооперативы. Кто же тут прав?

– Да, есть такое мнение. Устранили одни проблемы, но родили новые. Это диалектика. С одной стороны, созданы благоприятные условия для развития новых форм жилищной кооперации, а с другой – еще и основы для ликвидации существовавших в недавнем прошлом форм.

– А недавно принятый закон, защищающий частных инвесторов, поможет разрешить ситуацию на рынке новостроек в пользу населения?

– Конечно. Но может быть и провал застроек. А хорошо ли для народа, если строительство дома замораживается на неопределенное время? Поэтому здесь диалектика состоит в том, что данные законы создают как благоприятные условия для развития строительной отрасли, так и не менее благоприятные условия для ее завала.

– И какой вы видите выход из этой ситуации?

– Нужна консолидация застройщиков и финансовой общественности, приведение структуры бизнеса к масштабу производства. Капитальное строительство – это дело масштабное, и им не должны заниматься фирмы, уставный капитал которых составляет 10 тысяч рублей. В законе написано, что правительство должно установить требования к размеру собственного капитала. То, о чем мы всегда говорили. Но это же сразу не произойдет. Что такое увеличить уставный капитал? Это же надо производить эмиссию. Поэтому выход я вижу здесь пока один – консолидация и концентрация капитала. И мы к этому уже готовы. В феврале учреждена транснациональная финансово-промышленная группа «Доступное жилье», чистый капитал которой свыше 2 млрд. долларов.

– Сейчас немало говорят о том, что в новом законе будут определены сроки окончания строительства дома. Не могли бы вы прокомментировать эту статью?

– Да. По закону сейчас как генеральный инвестор, так и соинвестор являются равноправными сторонами в процессе строительства. И сроки устанавливаются для обеих сторон. Если застройщик должен в срок построить, то инвестор в срок инвестировать. Нарушение – штраф, неустойка, расторжение контракта, возвращение денег…

– А про доплаты в законе что-нибудь сказано? Имеют право фирмы перед окончанием строительства дома просить дольщиков доплатить энную сумму?

– Нет. Отныне в договоре фиксированная ставка цены на квартиру. Но это тоже нехорошо, так как стимулирует высокие цены. Если я знаю, что мне нельзя менять цены, и не знаю, что произойдет за 2 года, то лучше сразу их подниму. А так как отныне договор будет жестким, поэтому люди все больше будут склоняться к ЖСК. Там паи, рассрочки…

– Значит, жилищная кооперация остается на этом фоне более демократичной… А почему же тогда так медленно принимаются законы? К примеру, законопроект о ССК лежит в Госдуме уже несколько лет. Это что, политика?

– Никакой политики здесь нет. Просто опыт других стран показывает, что во всем нужна эволюция, постепенный подъем вверх. Люди должны пройти от простого к сложному, через жилищные и накопительные кооперативы к ССК, которые фактически являются коммерческими банками. Люди же, повторюсь, банкам пока не очень доверяют, поэтому постепенный переход им психологически будет ближе.

Кроме того, каждый слой населения будет выбирать, какая ему схема нужна. Если я не хочу рисковать в ЖНК, в котором безадресное накопление, то пойду в ЖСК. Если не имею средств и не спешу в покупке квартиры, то буду работать с ССК. Все зависит от того, какими деньгами человек располагает и какие задачи ставит перед собой.

Вот три поля накопления. Два из них (жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы) законодательно сегодня закреплены. Закон по ССК, я надеюсь, в ближайшее время тоже будет принят.

– Согласен с вами, что кооперативы – это прекрасный путь для улучшения жилищных условий. Но нередко они распадаются и исчезают с рынка. Поэтому хотелось бы услышать ваше мнение о том, как не попасть в ситуацию, когда накопленные годами деньги исчезнут вместе с председателем...

– Кооперативы ненадежны тогда, когда сами собираются, как в советские времена, и сами управляют деньгами. Но тогда и «кухарка» могла управлять государством. А вот в условиях рынка непрофессиональное управление приводит к краху. И не потому, что в правлении кооператива жулики, люди просто не могут ориентироваться в ситуации, в ценах...

Предполагается, что ЖНК будут передавать свои активы на управление профессионалам, тем, кто может деньгами управлять. К примеру, пенсионному или страховому фонду, банкам...

– Это дело будущего, а пока, наверное, все же более надежны те, кто находится «под крышей» фирмы?

– Да. Если это хорошая профессиональная фирма, которая сама давно и стабильно работает на рынке недвижимости, имеет хорошую репутацию, является членом инвестиционного сообщества. Но все равно, как говорит русская пословица: «семь раз отмерь, один раз отрежь». Нужно побывать в нескольких кооперативах, поговорить, позадавать провокационные вопросы, и только после этого делать какие-то выводы.

Дата публикации: 10:26 25 марта 2005

Источник: bpn.ru