Непростой выбор: купить или арендовать офис?

В минувшем году аналитики рынка отмечали необычайно активный спрос на покупку офисных объектов. Росло и предложение качественных офисных площадей. Однако все это вовсе не значит, что российский бизнес бросился скупать бизнес-центры.

Как и прежде, каждая компания принимает решение о покупке или аренде офиса, исходя из собственных стратегических задач. Если она не хочет приобретать непрофильные активы — она их приобретать не будет. Поэтому возросший спрос на покупку офисных помещений скорее всего явление временное.

Покупка не каждому по карману

Решение, арендовать или покупать офис, целиком и полностью сегодня зависит от политики компании и вкусов ее руководства. Одни предпочитают работать в собственном здании и никому не платить за аренду, а другие не хотят обременять себя заботами об объекте и размещаются в арендованных офисах.

Как правило, приобретают офисные здания только компании высокого уровня, которые в состоянии единовременно вложить значительные средства в покупку недвижимости. Они могут позволить себе изъять деньги из оборота или воспользоваться кредитом.

Приобретение офиса оправдано в том случае, если он будет устраивать компанию по площади, местоположению и качеству в течение как минимум десяти лет. «Компании выгодно покупать здание, если ее внутренняя доходность ниже, чем уровень доходности недвижимости, — считает PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. — К таким относятся, например, производственные фирмы, прибыль которых составляет обычно 9–15%, в то время как доходность недвижимости — около 20%. Им выгодно купить офис, чтобы сэкономить на аренде. И конечно, многое будет зависеть от того, сколько компания заплатит за офисное здание, сколько вложит в его реконструкцию и приведение в соответствие с корпоративным стилем».

Соответственно, фирмам с высоким уровнем внутренней доходности (например, телекоммуникационным компаниям, уровень прибыли которых составляет 40–50%) гораздо выгоднее арендовать помещения под офисы. Есть ли смысл покупать здание и выводить из актива более $20 млн, если можно в течение двух-трех лет получить гораздо большую прибыль от оборота этих денег? Такие компании обычно заключают долгосрочные договоры аренды (на 7–10 лет), в которых прописано, что индексация ставок не будет превышать 10%. То есть одни организации не могут себе позволить купить площади, а другие могут, но не делают этого, справедливо считая, что деньги лучше оставлять в оборотных средствах, чтобы развивать свой профильный бизнес.

Очевидно, этим же принципом руководствуются и западные компании, работающие на российском рынке. Около 90% из них также предпочитают снимать офисы. Более того, некоторые иностранцы, имеющие недвижимость в России, постепенно избавляются от нее и переходят на арендованные площади. Это чисто западный подход — не совмещать основной бизнес с управлением недвижимостью. То есть компания занимается своими делами, оплачивает аренду помещения, а все хозяйственные заботы берет на себя собственник здания или управляющая компания.

«В западных странах владельцы платят налог на недвижимость, поэтому компаниям невыгодно приобретать офисные объекты в собственность».

«В западных странах владельцы платят налог на недвижимость, поэтому компаниям невыгодно приобретать офисные объекты в собственность, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Собственник на Западе получает прибыль только за счет роста цены продажи объекта. Если Госдума примет решение о введении налога на недвижимость в России, некоторым российским компаниям станет менее выгодно владеть офисами и они скорее всего начнут их продавать».

Небольшие компании, как правило, тоже арендуют офисы. И не только потому, что им не хватает денег на покупку, а еще и потому, что выбирать фактически не из чего. Небольших площадей, которые могли бы им подойти, в современных качественных бизнес-центрах просто нет. Относительно недорогими бывают либо квартиры, переведенные в нежилой фонд, либо первые этажи жилых или старых административных зданий. Желающих получить в собственность такие помещения не много.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости появилось достаточное количество девелоперов, которые возводят высококлассные офисные здания и продают помещения в них еще на этапе строительства. Надо отметить, что это новое явление для российского рынка. Раньше владельцы предпочитали реализовывать объекты целиком. Сегодня же некоторые девелоперы продают офисные здания, как жилые новостройки — на этапе строительства и по частям, например, поэтажно. Естественно, по такой схеме клиентам выгодно именно приобретать офисы (в частности, для получения прибыли от последующей продажи этих помещений).

Все в этом мире развивается по спирали

В прошлом году, как считают эксперты, особенно ярко проявилась цикличность развития рынка офисных помещений. Значительно расширилось предложение. Новое строительство офисных центров класса А и В в 2004 году составило 874 тыс. кв. м. Всего же к концу минувшего года в Москве общий объем качественных офисных площадей достиг 3,9 млн кв. м.

В начале 2004 года стала активно развиваться продажа офисов, что произошло на фоне вывода на рынок большого объема недооцененных (т. е. дешевых), по мнению покупателей, помещений. В тот момент ставки аренды повысились, а цены продажи остались на прежнем уровне. Покупать офисы действительно было выгодно, поскольку сразу же сработал рыночный механизм: увеличение спроса на покупку вызвало рост цен продажи. В течение всего минувшего года арендные ставки изменялись незначительно и в целом за год поднялись не более чем на 2–3%, а цены продажи продолжали увеличиваться. Специалисты рынка предполагают, что такая динамика скорее всего будет наблюдаться и в этом году. Себестоимость строительства возрастет, соответственно, цены продажи снова поднимутся. В этом случае, если верить прогнозам экспертов, аренда офисов вновь станет оптимальным решением для многих компаний.

Средняя стоимость продажи офисных помещений в 2004 году достигла $3 тыс. за 1 кв. м, и, согласно прогнозам аналитиков рынка, в 2005 году рост цен будет продолжаться. Это связано с увеличением доли города в инвестконтрактах и, соответственно, ростом инвестиционной себестоимости строительства. В 2005–2006 годах он составит порядка 10% ежегодно. Это скажется на цене продажи — к 2006 году она увеличится на 30%. Если верить экспертам, такая тенденция обусловит увеличение спроса на аренду офисов.

«Я думаю, через год-полтора компаниям будет намного выгоднее снимать офисы, чем покупать, — считает М. Гец. — Но теперь уже не по причине недостаточного предложения, а из-за очень дорогой эксплуатации. Еще одним фактором станет возможное введение налога на недвижимость. Посудите сами: компания купила офис по $3 тыс. за 1 кв. м, еще в $100 за 1 кв. м ежегодно будет обходиться эксплуатация здания, плюс $50 — налог. В то время как этот же офис компания могла бы арендовать всего за $500 за 1 кв. м».

Тем не менее на сегодняшний день рост спроса на покупку офисных помещений остается довольно высоким. Собственно, спрос на покупку существовал всегда, зато предложение было очень маленькое. Сейчас ситуация постепенно начинает меняться, число удовлетворенных заявок возрастает с каждым годом. И если еще несколько лет назад соотношение объема сделок по аренде и покупке составляло 90:10, то сегодня количество сделок по покупке возросло до 30%.

***

Сергей МОДЕСТОВ, Директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Выбор офиса зависит прежде всего от возможностей компании и особенностей ее бизнеса. Поэтому предпринимателям следует проанализировать предложения рынка, сопоставить их с собственными ресурсами и принять решение.

Если коммерческий проект запланирован на 1,5–2 года, то целесообразнее снять офис представительского класса с хорошим месторасположением. Базовая стоимость аренды офиса класса А составляет $570–630 за 1 кв. м (с учетом НДС, платы за коммунальные услуги и эксплуатацию помещений ставка вырастает до $800 за 1 кв. м). Офис класса В можно арендовать за $400–520 за 1 кв. м без учета НДС и коммунальных платежей. Офис класса С будет стоить $280–380 за 1 кв. м.

Если организация будет вести деятельность в офисе в течение 3–5 лет и у нее имеется возможность приобрести помещение в собственность, то, конечно, лучше это сделать. С точки зрения вложения инвестиций средства, потраченные на покупку офисных площадей, не будут потеряны. И если вдруг компания примет решение завершить реализацию проекта, офис можно выгодно продать. Средняя стоимость московских офисных помещений составляет сегодня $2 тыс. за 1 кв. м. Офисы класса А в новых бизнес-центрах могут оцениваться до $5 тыс. за 1 кв. м. Минимальная стоимость помещения класса С составляет $1,3–1,7 тыс. за 1 кв. м.

Практика работы показывает, что новые компании чаще всего начинают свою работу в арендованных офисах. С развитием бизнеса, обычно через 1,5–2 года, предприниматели начинают поиски собственного помещения, как правило, большего размера.

Юрий УСКОВ, Руководитель отделения «Тургеневское-4» департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Вопрос, покупать офис или арендовать его, относится к внутренней политике каждой отдельно взятой фирмы и, естественно, к ее финансовым возможностям. Кому-то выгодно иметь еще одну издержку в виде арендной платы, а кто-то готов к капитальным тратам.

Кто сегодня покупает офисы? На рынке присутствует три ярко выраженные категории клиентов. Первые профессионально скупают офисную недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Вторые делают это с целью реконструкции и последующей перепродажи по более высокой цене. И наконец, представители третьей группы покупают для себя, для конкретных нужд своей фирмы.

Большинство компаний (как российских, так и иностранных) офисы арендуют. Связано это во многом с отсутствием на рынке недвижимости достаточного количества предложений по продаже, что сказывается и на цене таких предложений. На сегодняшний день ценовой диапазон офисов в продажу — $3–3,5 тыс. за 1 кв. м. Такие цены не позволяют многим фирмам купить офис. А если устраивает цена, то зачастую не подходят местоположение или характеристики здания.

Эльза ТАЛИПОВА, Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Купить офис или арендовать его — чаще всего зависит исключительно от «состоятельности» клиента и от того, готов ли он выводить немалые средства из оборота для приобретения подобного актива. Практика показывает, что офисная недвижимость является высокодоходным и ликвидным активом, который в случае необходимости можно продать или же получать стабильный, постоянно растущий доход до 25% годовых.

Вариант с арендой офиса становится более привлекательным в ряде следующих ситуаций. К примеру, если бизнес настолько мобильный, что трудно прогнозировать его изменения в ближайшее время — понадобятся ли дополнительные рабочие места или же, наоборот, произойдет крупное сокращение. Другая ситуация — когда положение компании таково, что вложение средств в развитие собственного бизнеса на текущий момент намного выгоднее, чем вложение их в объект коммерческой недвижимости. Кроме того, бывает ситуация, когда у клиента настолько четко сформулированы критерии необходимого для работы офиса, что его устраивает только предложение аренды. Но в целом предпочтение сегодня отдается все же покупке собственного офиса.

Дата публикации: 10:59 28 марта 2005

Источник: bpn.ru