Офис "по-белому"

Рынок коммерческой недвижимости в регионах продолжает бороться с пережитками социалистического прошлого. Среди проблем экспертами выделяются закрытость, преобладание черных схем расчетов, слабое развитие системы обмена информацией между регионами и отсутствие должного опыта у участников рынка. Однако аналитики прогнозируют улучшение этих показателей уже в ближайшем будущем.

Неисповедимы пути инвесторов

"2004 год смело можно назвать годом рынка коммерческой недвижимости, но, к сожалению, у его участников пока нет понимания рынка недвижимости как общероссийского", - заявил на состоявшейся 18 марта конференции "Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты" руководитель отдела межрегиональной недвижимости Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Сергей Лобанов. Но, по мнению ряда экспертов, скоро это понимание должно прийти.

Сейчас в регионы активно идут многие сетевые компании (дистрибьюторы мобильной связи, торговые сети и т.д.), крупные финансовые корпорации, сотовые операторы, банки, страховые компании. Естественно, большинству из них необходимы качественные офисные центры для открытия своих представительств, а операторам торговли - современные торговые центры, где можно было бы разместить свой бизнес.

Как отметил в ходе конференции исполнительный директор консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко, в последние 12-15 месяцев наблюдается заинтересованность региональных политиков и глав администрации в развитии рынка коммерческой недвижимости в своем регионе. Причин здесь можно выделить несколько. Во-первых, конечно, это необходимость привлечения инвестиций со стороны крупных финансово-промышленных групп, которые наиболее активно формируют спрос на дорогие и качественные офисы в регионах. Во-вторых, заметную роль играет необходимость создания вокруг региона инвестиционно-привлекательной среды. По словам С. Рябокобылко, при выборе места инвестирования крупные иностранные компании обращают внимание не на страну в целом, а на конкретный регион. Для понимания приведем простой пример: компания А заинтересована вложить крупную сумму на Дальнем Востоке, причем четкой задачи, где это сделать - в России или смежном Китае - нет. Выбор между, к примеру, Владивостоком и какой-нибудь провинцией Китая будет основываться не только и не столько на уровне развития каждой из стран-претендентов, а на уровне сопоставлении уровня развития выбранных регионов. И если в этом ключе фаворитом окажется Владивосток, то инвестор не будет смотреть на бурное развитие "китайского дракона", а выберет "русского медведя", несмотря на некоторые проблемы страны. Поэтому, по словам C.Рябокобылко, часто главы администраций обращаются к профессиональным консультантам с вопросом, каким образом следует развивать рынок недвижимости в регионе, чтобы он стал привлекательным для крупных фундаментальных инвесторов.

Победа над прошлым

Конструктивный диалог с региональной властью - это, бесспорно, хорошо, но без активизации самих участников рынка коммерческой недвижимости этот диалог может не принести желаемых результатов. Она должна привести к изменению самой структуры рынка недвижимости и выходу его на новый, более цивилизованный уровень развития. Как заметил в своем докладе руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдар Галеев, "региональный рынок коммерческой недвижимости продолжает бороться с социалистическим прошлым".

В частности, по оценкам экспертов, проблемы связаны с преобладанием на рынке черных схем расчетов между арендодателем и арендатором, что не способствует росту привлекательности регионов для крупных инвесторов и, по сути, является для многих из них неприемлемой формой сотрудничества. В результате, инвестору приходилось подыскивать другой офис. С этой проблемой связана и другая: повышение арендных ставок после заключения договора. "Нашим клиентам (инвесторам) приходится также сталкиваться в регионах с такой проблемой, как повышение арендных ставок после подписание договоров. Это пугает состоятельных клиентов и не делает регион более привлекательным для инвестиций", - заметили консультант отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Колесникова.

Таким образом, важной на сегодняшний день задачей рынка коммерческой недвижимости в регионах является "обеление" используемых схем. С этой проблемой отчасти связан и тот факт, что офисы в регионах в основном покупают, а не берут в аренду в отличие от Москвы. "Только покупая офис в регионах можно обеспечить надежность реализуемому проекту", - отметила Елена Колесникова. Кроме преобладания черных схем, этот факт связан с недостатком бизнес-центров в регионах и невысоким уровнем региональных консультантов, девелоперов и управляющих, которые могли бы обеспечить чистоту сделки и предложить арендаторам желаемый уровень сервиса. "За три года поездок по регионам мы не видели ни одной профессиональной управляющей компании. Зачастую управлением недвижимостью в регионах считают минимально необходимые коммуникации здания и уборщицу. На самом же деле, это нечто большее, причем наличие профессионального управления объектом очень важное условие для серьезных арендаторов, которым важно, чтобы о них заботились", - подчеркнулаЕ. Колесникова. Также, по ее словам, арендаторам необходимы в первую очередь безопасность и комфорт - удобства, которые в полном объеме могут предоставить только профессиональные управляющие компании. Еще одной особенностью регионов является высокий неудовлетворенный спрос на небольшие помещения. "Наибольшим спросом в регионах пользуются офисы площадью 30 квадратных метров", - констатировал А. Галеев.

Впрочем, по общему мнению участников конференции, рынок коммерческой недвижимости в регионах является перспективным. И если существующие проблемы удастся решить, то он будет развиваться более динамично. Для этого существуют все условия - средний рост арендных ставок в регионах прогнозируется на уровне 15-25 % в год.

Дата публикации: 11:42 28 марта 2005

Источник: bpn.ru