Рынок офисов. Девелопмент и инвестиции

Из года в год московский рынок офисной недвижимости растет, обретая все больше черт, характерных для развитых деловых столиц стран Еврозоны и Северной Америки, вбирая в себя накопленный десятилетиями положительный опыт. Его специфика заключается в том, что становление рынка происходит не классическим путем, а посредством переноса с Запада уже давно сформировавшейся и отлаженной международной практики. Московский рынок офисной недвижимости сегодня — это симбиоз привнесенных извне разработок, практики и особенностей местной ментальности.

Сегодня рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. Так, если в 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450–500 тыс. кв. м офисных пространств, то в 2004 году эта цифра увеличилась на 100–150 тыс. кв. м, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превалировал над предложением, и в очередной раз не был удовлетворен растущий спрос на недвижимость. Во многом благодаря огромной потребности в офисах класса А и В со стороны российских и иностранных арендаторов ставки не только продолжали удерживаться на отметке $ 550–650 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), но и стремились к дальнейшему повышению. Подъем уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители, и в первую очередь на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих офисные помещения в бизнес-центрах.

Спрос на недвижимость стимулирует приход на рынок самых разных игроков. Еще несколько лет назад основными инвесторами в сегменте офисов были сами девелоперы. После успешно реализованного проекта девелопер получал банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды с известными платежеспособными арендаторами и приступал к строительству нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель — быстро построить, сдать в аренду и снова взять кредит. Нередко при данной схеме финансирования во главу угла ставили не качество продукта, а скорость его получения, а затем реализации.

Однако в последние годы рынок коммерческой недвижимости стал надежным способом вложения и хранения сбережений. Так, ставка капитализации составляет 12–15 %. И несмотря на то что еще совсем недавно этот показатель доходности составлял 20–25 %, рынок офисной недвижимости является одним из самых инвестиционно привлекательных отраслевых рынков. Уменьшение коэффициента капитализации компенсируется сокращением рисков, связанных с реализацией проектов, благодаря тому, что рынок становится более цивилизованным, а его поведение предсказуемым. Именно последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. Например, в первом полугодии 2004 года Пермской финансово‑промышленной группой был приобретен строящийся офисный центр на Овчинниковской набережной, владение 22–24. В течение 2003 года она поочередно купила такие известные офисные здания в городе, как бизнес-центр «Самсунг», здание корпорации «Эрикссон» на улице Восьмого Марта, а также офисный комплекс на Большой Ордынке, 1–5. Столь крупные сделки наполняют рынок дополнительными средствами и подтверждают его привлекательный инвестиционный климат.

В 2004 году было зафиксировано еще несколько инвестиционных приобретений. Успешный офисно‑торговый центр «Берлин Хаус» куплен западным инвестором, а офисное здание в 1‑м Колобовском переулке, также полностью заселенное арендаторами, продано российской компании, которая сохранила концепцию здания, используя его для сдачи в аренду.

На рынке офисной недвижимости прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, которые призваны развивать и увеличивать непрофильные активы. Так, в 2004 году в стадии проектирования либо строительства находился ряд проектов, инвесторами которых являются российские сырьевые и финансовые институты. Например, инвестором многофункционального комплекса «Балчуг Плаза» и бизнес-парка «Крылатские Холмы» является структура, подконтрольная компании «Сибнефть». Группа компаний «ЗААБ Капитал», также работающая на сырьевых рынках России, вслед за первым своим проектом — бизнес-центром «Триангл Хаус» — планирует многофункциональный комплекс на Бутырской улице. Кроме того, свой интерес в этом сегменте имеют компании «Интеррос», АФК «Система», «ТНК-BP», Инвестсбербанк (в первом полугодии 2004 года было продано офисное здание на Каланчевской улице, возведенное при участии Инвестсбербанка).

К сожалению, иностранные инвестиции в офисную недвижимость как по итогам 2003 года, так и на конец 2004 года занимают незначительную часть их общего объема. Этому есть ряд объяснений. Во‑первых, земля в городе все еще не подлежит продаже, а сдается в аренду сроком до 49 лет. При этом никто, кроме московского правительства, не может дать гарантий, что арендные ставки на землю не будут расти или что договор по каким‑либо причинам не расторгнут. Иностранные же инвесторы, как правило, ориентированы на долгосрочные инвестиции сроком от 20–25 лет и более. Поэтому при выборе между рынками различных стран земельный вопрос часто становится непреодолимым препятствием на пути инвестиций в московский рынок офисов. Во‑вторых, в городе не так много зданий, имеющих инвестиционную привлекательность. По данным отдела исследований компании ABN Realty, их число не превышает восьмидесяти, причем около половины из них владельцы используют под себя, а значит, такие объекты находятся не на рынке. Лишь в последние два-три года девелоперы стали уделять большое значение качеству строительства, тому, чтобы вводимое в эксплуатацию здание и через десять-пятнадцать лет соответствовало международным стандартам по своему инженерно-техническому наполнению. И наконец, в‑третьих, немногие иностранные инвесторы, планируя новое строительство, готовы работать на незнакомом рынке, имеющем не самую завидную репутацию в связи со всем известной бюрократизацией властей города.

Если же говорить о проблеме иностранных инвестиций в широком смысле, то заметное увеличение их объема станет возможным лишь после того, как России будут присвоены инвестиционные рейтинги всеми инвестиционными агентствами мира. А пока, если смотреть на общую статистику, можно заметить, что львиная доля инвестиций относится к прочим инвестициям. Прочие же инвестиции на 80–90 % состоят из кредитов. То есть иностранный капитал на сегодняшний день готов лишь кредитовать российскую экономику, но не готов к прямым или портфельным инвестициям в Россию.

Поэтому часто применяется практика привлечения иностранным инвестором российского партнера. Примером такого сотрудничества можно считать проект офисного здания компании Siemens на Ленинградском проспекте, владение 39. В качестве девелопера проекта здесь выступит дочерняя структура компании «АФК Система» — «Система-Галс», обеспе­чивая выполнение юридических, производственных и строительных процессов по объекту. Надо сказать, что это не первый опыт компании по возведению офисного здания под заказчика. Несколько лет назад «Система-Галс» на Большой Ордынке построила офисное здание компании Daimler-Chrysler, которое своими архитектурными и инженерными характеристиками до сих пор выгодно выделяется из ряда офисных центров класса А. О другом совместном проекте российской и иностранной компании было заявлено также в этом году: дочерняя структура компании «Интеррос» — «Открытые Инвестиции» — объявила о начале сотрудничества с Brunswiсk Capital по реализации проекта офисного центра на проспекте Академика Сахарова.

Примером того, что приток иностранного капитала в рынок офисов крайне мал, служит проект «Москва-Сити», строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Исключение составляет турецкая компания Enka, которая возводит в рамках проекта «Москва-Сити» офисный комплекс «Башня на Набережной». Однако этому есть свое объяснение: «Башня на Набережной» — не первый проект Enka в Москве, и компания прекрасно разбирается в подводных течениях московского рынка. Все остальные участники проекта имеют российские корни. Поэтому если в «Москва-Сити» и придут иностранные инвесторы, то лишь в качестве партнеров российских компаний, имеющих на сегодняшний день возможность завершить начатые проекты самостоятельно, однако ввиду экономической целесообразности заинтересованных в привлечении сторонних средств.

По такому сценарию может пойти реализация проекта башни «Россия». Инвестор строительства компания «МДК» не скрывает, что из собственных средств планирует финансировать не более 10 % работ, а все остальное будет сделано за счет привлечения соинвесторов, в том числе иностранных.

Итак, девелоперские компании, работающие на московском рынке, условно можно разделить на три группы: сугубо иностранные; сугубо российские; российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров. Первая группа самая малочисленная, но в то же время наиболее заметная на рынке в силу масштабности осуществляемых ею проектов, к числу которых относятся бизнес-центр «Дукат III», многофункциональный центр на Новинском бульваре, офисный комплекс «Набережная Тауэр» в «Москва-Сити». Однако стоит заметить, что прекрасный инвестиционный климат на рынке офисной недвижимости московского региона будет привлекать все больше известных иностранных девелоперов, и они составят еще большую конкуренцию российским коллегам. Вторая группа — российские компании — самая многочисленная по составу. Она занимается в основном реконструкцией бывших промышленных предприятий, строительством средних и малых офисных зданий, особняков. И наконец, третья группа — российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров, — наиболее перспективная, так как она сочетает современные методики, новейшие технологии в части проектирования, строительства, маркетинга и способность эффективно работать в условиях местного рынка, добиваться благосклонности властей города при решении тех или иных текущих вопросов. В эту группу входят такие известные компании, как «СТ Групп», «Система-Галс», CMI Development, «Открытые Инвестиции» (дочернее предприятие холдинга «Интеррос») и отчасти Capital Group, «Строймонтаж».

Иностранные компании, как правило, вкладывают в недвижимость заемные средства. Поэтому при принятии решения о начале строительства здания или покупке действующего бизнес-центра на первый план выходит такой показатель, как доходность, прогнозируемая на основе анализа финансовой привлекательности проекта и составления оптимальной модели финансирования. В будущем это позволяет девелоперу достигать максимального уровня возврата инвестиций с учетом всех присущих проекту рисков.

Российские компании используют как собственные средства, так и средства компаний, по отношению к которым они являются аффилированными лицами. Цепочки здесь могут быть самыми разными, например сырьевая компания и занимающаяся развитием непрофильных активов дочерняя структура, либо банк в лице собственного департамента по недвижимости и т. д.

Российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров, в основном работают на паритетных началах с такими партнерами либо выступают в качестве заказчиков строительства, а инвестором является сам партнер.

Как показывает практика, наиболее привлекательные с точки зрения институционального инвестора здания иностранные девелоперы возводят с целью их последующей сдачи в аренду и продажи. Такой сектор рынка офисной недвижимости, как инвестиционные продажи, начал формироваться несколько лет назад. За этот период было зафиксировано не более 8–10 сделок по купле-продаже функционирующих, заселенных арендаторами бизнес-центров. Становлению практики инвестиционных продаж способствовали благоприятные тенденции развития рынка: повышение качества сдаваемых в эксплуатацию объектов, дефицит качественных офисных пространств, растущий на них спрос, создание более-менее внятной правовой базы для девелопмента и т. д.

Российские девелоперы пока еще не имеют такого большого опыта в этой новой для России отрасли, как их западные партнеры. Поэтому в основной своей массе они берутся за реализацию менее масштабных проектов. Однако их роль в развитии рынка не должна принижаться. Так, процесс перепрофилирования бывших производственных территорий — поле деятельности исключительно российских девелоперов. Некоторые городские чиновники, а также СМИ, освещающие ход выполнения этой программы, нередко выражают обеспокоенность темпами перепрофилирования. На самом деле процесс идет со скоростью, соответствующей потребностям рынков жилья, офисов, коммерческой недвижимости и промышленных объектов.

В последние годы Москва бьет все рекорды по объемам ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости и занимает лидирующие позиции среди европейских деловых столиц по объемам нового офисного строительства и реконструкции. Но вполне естественно, что инвесторы в первую очередь осваивают наиболее привлекательные для девелопмента территории. Так, если существует выбор между земельным участком внутри Бульварного кольца и территорией промзоны в районе станции метро «Бауманская», он, естественно, будет сделан в пользу участка, расположенного в центре города, так как доходность реализуемых проектов во многом зависит и от их месторасположения. Тем не менее дефицит земельных площадей в центре вынуждает российских девелоперов обращать внимание на территории промышленных зон.За последние несколько лет было реализовано большое количество офисных проектов, расположенных на территориях бывших заводов и фабрик. Среди наиболее интересных следует выделить такие новые адреса на деловой карте города, как:

• Летниковская, 10 (полиграфическая фабрика «Святогор»),
• Ибрагимова, 31 (машиностроительный завод «Маяк»),
• Садовническая, 82 (Краснохолмский камвольный комбинат),
• Дербеневская набережная, 7 (Московская ситценабивная фабрика),
• Электрозаводская, 33 (завод «Физэлектроприбор»),
• Бакунинская, 71 (фабрика «Женская мода»),
• 1-й Кожевнический переулок, 6 (фабрика специальных лент),
• Малая Коммунистическая, 21 (завод «Электропровод»),
• Филипповский переулок, 13 (типография «Астра Семь»),
• Русаковская, 13 (завод «Мона») и др.

По данным отдела исследований компании ABN Realty, процесс перепрофилирования промышленных объектов с каждым годом будет только нарастать благодаря привлекательному инвестиционному климату на рынке офисной недвижимости. Скажем, на сегодняшний день рынок может поглотить не более 700–800 тыс. кв. м офисных пространств за год, но с улучшением макроэкономических показателей эти цифры увеличатся, и тем самым будет более активно решаться программа по перепрофилированию промзон.

В случае с российскими девелоперами источники финансирования могут быть самыми разными — начиная от собственных средств, поступающих в виде денежных потоков от их первоначально осуществленных проектов, и заканчивая банковскими кредитами или средствами головных подразделений тех структур, в которые входят российские девелоперы. Стоит подчеркнуть, что российский девелопер — это, как правило, структурная единица сырьевого либо финансового холдинга. Так, как уже было сказано выше, если мы говорим о компании «Открытые Инвестиции», то имеем в виду «Интеррос», «Система Галс» — АФК «Система», ПФПГ «Риэлти» — «Лукойл-Пермь», CMI Development — «Сибнефть» и т. д. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в избытке ликвидности, а также в высоком уровне доходности офисных проектов.

В завершение необходимо осветить и такой механизм вливаний в рынок, как покупка зданий под себя. Многие компании, не желающие платить высокую цену за аренду офисных пространств, но имеющие свободные денежные средства, предпочитают приобретать готовые объекты либо те, которые находятся в стадии строительства. В течение пяти-семи лет такие сделки полностью оправдываются. И среди всех сделок купли-продажи недвижимости данный вариант распространен в большей степени, чем инвестиционные приобретения недвижимости. Примером тому могут служить продажи 2004 года. Так, эксклюзивный проект компании ABN Realty — офисный комплекс GOLD Tower, а также бизнес-центр TOKO Tower и офисное здание на Зубовской площади были куплены структурами отечественных сырьевых компаний — «СИБУР», «Лукойл» (ИФГ «Капиталъ») и «Кузбасский Уголь», планирующими использовать данные объекты для размещения в них своих офисов.

Дата публикации: 10:41 29 марта 2005

Источник: bpn.ru