Страхование новостроек. Быть или не быть?

С 31 марта 2005 года вступает в действие Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» — один из пакета документов программы Правительства России «Доступное жилье». Станут ли «доступнее» московские новостройки? Какова реальность гарантий возврата денег, вложенных в несостоявшийся проект? Останется ли страхование востребованной услугой на рынке новостроек? С такими вопросами мы обратились к Александру Коробову, президенту страховой компании «Вотек», заместителю генерального директора страхового общества «Стандарт-Резерв».

Покупка квартиры в новостройке с каждым годом становится все более востребованной формой решения жилищной проблемы в московском регионе. Причин тому много: разнообразие предложений, возможность индивидуальной планировки, современные строительные технологии, материалы, инженерные системы и т. д. А также относительно низкая стоимость жилья при его покупке на начальном этапе строительства. Но подобное приобретение связано с определенным риском, например потерей части или даже всех вложенных денежных средств.Многоквартирный дом в среднем строят два года. Это довольно большой отрезок времени, в течение которого могут случиться различные неприятности. Например, нельзя исключить вероятность того, что неожиданно произойдет кризис в банковском секторе или ухудшится финансовое положение фирмы-застройщика. Могут проявиться ошибки проектировщиков, причем на этапе строительства, когда что‑либо изменить уже нельзя. Известны истории и с двойными продажами, что, как правило, является следствием несогласованности действий участников проекта или возникшего между ними конфликта. Не перевелись также мошенники на рынке недвижимости, которые собирают с граждан деньги без намерения что‑то построить. Что касается условий договоров инвестирования, то они зачастую бывают двусмысленными и не выдерживают никакой критики.

Но, как известно, природа не терпит пустоты, и на рубеже тысячелетий на рынке новостроек появились страховые организации, предложившие страхование финансового риска, связанного с долевым участием в строительстве жилья. Суть подобной услуги в следующем: если инвестор, оплативший квартиру на этапе строительства, не получит ее в установленный срок и застройщик не сможет вернуть ему деньги, страховщик признает данный факт страховым случаем и выплачивает возмещение в размере произведенных инвестиций. Затраты на страхование финансового риска относительно невелики (соизмеримы со стоимостью одного-двух квадратных метров в покупаемой квартире), потому такая услуга и пользуется заметным спросом. Прежде чем выдать полис, страховщик проведет экспертизу инвестиционного проекта. Ее стоимость обычно входит в стоимость полиса. Как правило, проверяют законность строительства и корректность договорных отношений участников проекта. Если страховщик отказался от страхования, это является серьезным предупреждением для инвестора — стоит ли вкладывать деньги в сомнительный проект?

с точки зрения страхования что меняет на рынке новостроек новый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»? В первую очередь надо отметить, что обещанных депутатами финансовых гарантий со стороны государства в виде каких‑либо компенсаций ущерба законом не предусмотрено. Поэтому страхование по‑прежнему остается единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств, внесенных в несостоявшийся инвестиционный проект. Упомянутый закон облегчает жизнь страховщика. Если ранее информацию, необходимую для принятия решения о страховании, порой приходилось собирать по крупицам, то теперь она становится публичной. Основные сведения о проекте и его участниках содержатся в проектной декларации, которая должна быть официально опубликована, и только после этого застройщик получит разрешение на строительство и право собирать деньги с частных инвесторов.Хотя закон впрямую не дает финансовых гарантий, но он наводит определенный порядок на рынке и снижает степень страхового риска, что, вероятно, снизит плату за страхование. В соответствии с законом участник долевого строительства заключает с застройщиком договор инвестирования, к существенным условиям которого прописаны четкие требования. В качестве участников долевого строительства могут выступать граждане и юридические лица, которые имеют возможность инвестировать деньги в строительство не одной квартиры, а значительной доли площадей в доме. С согласия застройщика они могут уступить право требования на данные квартиры третьим лицам. Тем самым закон отсекает вероятность изобретения «изощренных» договорных цепочек — должником (лицом, обязанным предоставить квартиру) всегда будет застройщик. К финансовому положению последнего закон также предъявляет условия — на строительную площадку впредь не допускаются авантюристы, у которых за душой ничего нет.

Договоры инвестирования и уступки права требования подлежат обязательной государственной регистрации. Можно ожидать исчезновения двойных продаж.Что касается доступности московских новостроек после начала действия закона, то время покажет, так ли это. Усложнение процедуры «выхода» на строительную площадку, вероятно, приведет к удорожанию проекта. Закон предусматривает штрафные санкции за несоблюдение сроков строительства. Следовательно, они могут быть заложены в стоимость квадратного метра или застройщик подстрахуется по сроку завершения строительства, что тоже, не исключено, потребует дополнительных издержек. Закон запрещает собирать деньги с участников долевого строительства до опубликования проектной декларации, заключения договора аренды земельного участка под застройку и получения разрешения на проведение строительно-монтажных работ, то есть до момента, когда все предварительные работы и согласования будут выполнены. Вопрос — за какие деньги? У строителей свободных денег, как правило, нет. Взять кредит? Такой выход повлечет для застройщика дополнительные расходы на его обслуживание. Альтернатива — создание простых товариществ, заключение предварительных договоров, договоров инвестиционного вклада и т. п. с последующим заключением договора инвестирования. В результате исчезает прозрачность договорных отношений. Великие слова — хотели как лучше, получилось как всегда.

Обсуждаемый закон — первый шаг к созданию цивилизованных отношений на рынке новостроек. Как он будет работать, какие изменения и дополнения в него внесут, покажет время. Сегодня на вопрос, станут ли московские новостройки доступнее, ответить сложно. Останется ли страхование востребованной услугой на рынке нового жилья? Безусловно, да.

Дата публикации: 10:41 30 марта 2005

Источник: bpn.ru