Дольщик платит за все

Начиная с апреля 2005 года теоретически отношения между застройщиками и дольщиками должны соответствовать новому закону «О долевом строительстве многоквартирных домов…». Однако в отношении объектов, разрешение на строительство которых было получено до 31 марта 2005 года, будет действовать обычная схема: продажа квартир путем заключения инвестиционного договора или договора долевого участия в строительстве.

В чем проблема

Такая практика существует уже около 15 лет - с момента принятия 26 июня 1991 года закона РСФСР №1488–1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», регулирующего вопросы инвестиционной деятельности строительных компаний на жилищном рынке. Позже к этому документу добавился закон от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Нужно, однако, заметить, что законы эти регламентировали работу строителей, но никак не покупателей, как раз и приносящих основной доход в копилку продавцов. В итоге вплоть до сегодняшнего дня отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения покупателя и застройщика,- форма договора об инвестиционной деятельности указанными законами предусмотрена не была, все регулировалось Гражданским кодексом (о чем говорится в статье 8 федерального закона №39-ФЗ).

Неудивительно, что на рынке множились как грибы после дождя компании, позволявшие себе заключать с покупателями договоры без наличия всех согласований и исходно-разрешительной документации на строительство. В принципе это стало общепринятой практикой на столичном рынке недвижимости. Случалось, что эта документация так и не появлялась, и покупатели квартир в строящемся доме не могли вовремя оформить на них право собственности.

Нередкими были случаи двойной реализации квартир, срывы сроков сдачи объектов и проблемы с их качеством. Как правило, ответственность застройщиков за плохую работу договором долевого инвестирования почти никак не регулировалась.

Договор-приговор

Тем не менее квартиры продавались и на таких условиях. За возможность сэкономить на нулевом цикле, а не доплачивать за квартиру риэлтерам дольщики-инвесторы готовы были рисковать. При этом покупатели изначально понимали, что ни посмотреть дом, ни оценить его качество, а следовательно, приобрести готовый продукт, возможности нет. Так же как и уйти от неизбежности подписания инвестиционного контракта с застройщиком (другие возможные варианты: договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования жилья или договор купли-продажи жилья).

В соответствии с ГК РФ покупатель и продавец имели право заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421). Получалось, что дольщики, вкладывая деньги в строительство будущей квартиры, зачастую подписывали с застройщиком документ, не предусмотренный ГК РФ, чьи положения могли регулироваться лишь законодательством об инвестиционной деятельности. Более того, официальная регистрация таких договоров законом не предусматривалась и была на совести застройщика.

В процессе строительства покупатели могли столкнуться с различными проблемами. Самой неприятной из них - гораздо худшей, чем плохое качество строительства или срыв срока сдачи объекта,- была возможность того, что оплаченная покупателем квартира достанется кому-то другому.

Согласно схеме соинвестирования, на одну квартиру могли претендовать одновременно несколько клиентов: в ходе реализации инвестиционного контракта доли его участников могут меняться. И по сей день застройщики рассчитываются с городом или поставщиками материалов определенными долями в строящемся доме. Не было гарантии, что уже принадлежащая кому-то квартира не окажется у нового владельца.

Другим неприятным «открытием» для клиента часто становился факт затягивания застройщиком или риэлтером процесса оформления квартиры в собственность. Иногда продавец просто требовал оплатить образовавшиеся во время строительства «лишние» метры. В иных случаях строительная компания могла отказаться от обязательства по подписанию основного договора инвестирования, ссылаясь на прекращение отношений с посредниками (риэлтерами).

Злостные нарушители

Отстоять свои интересы дольщику в условиях такого правового беспредела было крайне сложно, хотя случаи успешного «выбивания» своих квартир или денег из нерадивых строителей не так уж редки. Но есть и многочисленные примеры громких надувательств, случившихся на рынке недвижимости за период этого «смутного времени». Одним из наиболее показательных считается случай обмана дольщиков действовавшим в середине 90-х годов ЗАО «Ремонтно-строительный центр (РСЦ) „Юнисстрой”». Тогда указанная компания не выполнила взятые на себя обязательства по инвестированию строительства нескольких жилых домов в Москве. Общее количество пострадавших от жилищных махинаций составило 452 человека, в том числе юридические лица.

Распоряжением премьера правительства Москвы была создана комиссия по разрешению конфликтной ситуации, сложившейся вокруг РСЦ «Юнисстрой». В результате на заседании комиссии 29 сентября 2004 года было решено погасить все финансовые долги РСЦ «Юнисстрой» и выделить обманутым вкладчикам жилье в новых домах (всего пострадавшим предоставлено 440 квартир общей площадью 26 652 кв. м).

Более свежий пример такого рода: ситуация вокруг ОАО «Финансовая группа „Новый мир”». С августа 2004 года проблемы возникли, в частности, у покупателей квартир в домах по проезду Черского, вл. 13–14 и на улице Байкальская, вл. 18. Застройщиком были нарушены сроки сдачи объекта, а дольщикам направлено уведомление с предложением доплатить в течение месяца за уже купленные квартиры $15–30 тыс. «Новый мир» сообщил покупателям, что в соответствии с Гражданским кодексом невнесение указанной суммы даст им юридические основания к взысканию с «должников» этих денег, рассказал курирующий это дело представитель компании «Правовая защита» Алексей Голованов. По его словам, те, кто решил забрать свои деньги из компании, смогли получить лишь $3 тыс. вместо всей суммы.

Дата публикации: 01:05 01 апреля 2005

Источник: bpn.ru