Когда пропадет аппетит у офисного рынка?

Московский рынок офисных помещений приближается к точке равновесия: ставки аренды достаточно стабильны, уровень вакантных помещений начинает повышаться. Эти факторы говорят о том, что недалек тот момент, когда предложение офисных помещений превысит спрос и арендные ставки начнут понемногу снижаться.

Впрочем, в 2005 году снижения стоимости аренды офисов ожидать не приходится. По словам специалистов компании Colliers International, по итогам 2004 года было зафиксировано даже незначительное (на 3,5%) увеличение номинальных ставок аренды на офисные помещения классов А и В. Тем не менее на фоне снижения курса доллара это повышение не является значимым. Неспокойное поведение основной мировой валюты вынуждает многих владельцев офисных центров переходить на расчеты с арендаторами в евро, одновременно снижая номинальную ставку на разницу в курсах.

На сегодняшний день спрос на офисные помещения сохраняется на достаточно высоком уровне. Об этом свидетельствует такой показатель, как средний уровень чистого количества поглощенных площадей — он отражает изменение общего количества занятых площадей на рынке в течение определенного периода времени (как правило, год) и рассчитывается как разница количества занятых помещений на конец и начало года. В прошлом году он составил приблизительно 500 тыс. кв. м. Это стало самым высоким показателем за последние пять лет, в течение которых он колебался в пределах от 300 тыс. до 470 тыс. кв. м (по данным Colliers International).По сведениям девелоперских компаний, в 2005 году официально планируется завершение строительства еще около 1,1 млн кв. м офисных помещений классов А и В. Понятно, что это оптимистичные прогнозы, реально сдано в эксплуатацию будет не более 800–900 тыс. кв. м. Но и эта цифра заставляет наиболее скептически настроенных специалистов говорить о приближающемся перенасыщении рынка.

В прошлом году, несмотря на рост строительной активности, средневзвешенный показатель доли вакантных площадей в целом по рынку не претерпел серьезных изменений. В офисных зданиях класса А в 2004 году он колебался в пределах 5%, в сегменте офисов класса В в разные месяцы он изменялся от 7,5 до 10%.По мнению специалистов компании Colliers International, в 2005 году еще больше усилится стремление рынка к децентрализации и появятся субрынки. Такому развитию ситуации будет способствовать и тот факт, что основная масса новых земельных участков, на которых возможно строительство объектов коммерческой недвижимости, появится на месте регенерируемых промзон. Это означает появление на рынке больших по площади территорий, расположенных в непрестижных на данный момент местах, которые будут застраиваться преимущественно технопарками. Судя по всему, именно этот год станет переломным в области активного освоения девелоперами «серединного пояса» Москвы, на который пока приходилось менее 40% новых офисных зданий.

В особую категорию стоит выделить самый амбициозный московский проект — международный деловой центр «Москва-Сити». Несомненно, реализация всех запланированных проектов в рамках «Москва-Сити» окажет влияние на снижение арендных ставок.

Ввод в эксплуатацию всех очередей первого бизнес-парка, отвечающего всем международным стандартам как в области использованных строительных технологий, так и по «чистоте» оформления необходимой документации («Крылатские холмы»), который намечен на конец года, повысит интерес иностранных институциональных инвесторов к московской коммерческой недвижимости.

Среди тенденций, которые получат развитие в 2005 году, специалисты отмечают также увеличение количества сделок по продаже зданий, при которых за бывшим владельцем сохраняются права арендатора (sale-lease back), и снижение ставок капитализации и доходности на офисном рынке.

Дата публикации: 10:37 05 апреля 2005

Источник: bpn.ru