Как финансировать ипотеку

Возможность осуществлять секьюритизацию ипотечных обязательств создает ряд важных преимуществ для всех заинтересованных сторон - покупателей жилья, ипотечной финансовой компании и всего рынка жилищного финансирования.

Значение секьюритизации

Возможность осуществлять секьюритизацию ипотечных обязательств создает ряд важных преимуществ для всех заинтересованных сторон - покупателей жилья, ипотечной финансовой компании и всего рынка жилищного финансирования.

Для заемщика секьюритизация увеличивает возможности с точки зрения предложения ипотечных кредитов, их доступности и финансирования. Секьюритизация ипотечных кредитов и выпуск MBS позволяют ипотечной компании привлекать больше средств для финансирования ипотеки, нежели это позволяют сделать обычные механизмы. Кроме того, ипотечная компания может привлекать более дешевые средства, поскольку MBS обеспечены ипотечным пулом, что, в свою очередь, понижает стоимость ипотечных кредитов. Ипотечная компания может также привлекать средства с более длительным сроком, поскольку MBS обеспечены долгосрочными ипотечными обязательствами.

Все это позволяет ипотечной компании выдавать ипотечные кредиты на более продолжительный срок, что ведет к снижению процентной ставки и риска рефинансирования для покупателей жилья, поскольку приобретатель получает возможность фиксировано соотносить ставки и средства. Вместе с этим повышается способность заемщика к погашению кредита, поскольку заемщик может планировать известные необходимые платежи. При этом также понижается уровень неплатежей по ипотечным кредитам, укрепляется рынок ипотеки и расширяется предложение новых ипотечных кредитов.

Для ипотечной финансовой компании возможность секьюритизации ипотечных обязательств обеспечивает большую гибкость, доступ к финансированию и лучшее управление рисками. При реализации кредитов через секьюритизацию у ипотечной компании появляется возможность сокращать свои активы и повышать уровень достаточности капитала. Кредиты можно также продать для решения проблем с ликвидностью. Секьюритизация обеспечивает ипотечным компаниям доступ к более широкому кругу инвесторов, главным образом к пенсионным фондам и страховым фирмам. Это консервативные инвесторы, которые едва ли будут инвестировать крупные суммы непосредственно в ипотечную компанию из-за опасений по поводу кредитного качества компании и которые заинтересованы в инвестициях в высококачественные активы, каковыми являются, например, MBS. Снижение рисков происходит вследствие того, что при секьюритизации возможно привлечение долгосрочных средств для финансирования долгосрочных кредитов. В отсутствие секьюритизации кредитор вынужден ограничивать сроки выдачи кредитов из-за краткосрочного характера основной части своего финансирования или принимать на себя высокий процентный риск, а подчас и сочетать оба варианта.

Что касается всего рынка ипотеки, то секьюритизация стимулирует информационный обмен и углубление знаний относительно ипотечного дела - для формирования баз данных о кредитной истории (например, неплатежах и риске досрочного погашения). Это способствует развитию всего рынка ипотеки. Кроме того, эмиссия новых MBS способствует формированию местного рынка облигаций, т. е. расширяет предложение облигаций, повышает рыночную ликвидность и стандарты, совершенствует практику, а также расширяет круг инвесторов, что, в свою очередь, укрепляет возможности ипотечных компаний по привлечению всех типов финансирования путем выпуска облигаций.

Рынки США и Европы являются примерами того, как секьюритизация способствует стремительному росту ипотечного финансирования по приемлемым ставкам в условиях высокого спроса. Низкие процентные ставки способствовали росту спроса на ипотечные кредиты в США. В период между 2000 и 2004 гг. выпуск новых MBS увеличился с $700 млрд до $3,2 трлн. И эти средства были направлены на выдачу новых ипотечных кредитов.

Такой уровень финансирования не мог быть достигнут при помощи традиционных источников, таких как банковские депозиты или облигации, выпускаемые под общие операции кредитной организации. Депозиты не выросли бы такими стремительными темпами, и их использование для финансирования ипотечных обязательств было бы сопряжено с процентным риском. Долгосрочные инвесторы не стали бы покупать такие объемы облигаций, выпущенных банками непосредственно под собственный кредитный риск.

Секьюритизация окажет содействие России в удовлетворении значительного роста прогнозируемого спроса на ипотечное финансирование. IFC оценивает текущий рынок примерно в $500 млн, а спрос в предстоящие годы примерно в $10 млрд. При этом прогнозируется, что данный рост будет совпадать по времени с растущим спросом на кредитование в других сферах, например потребительского кредитования. Это приведет к конкуренции различных программ кредитования и привнесет напряжение в работу финансовых институтов. Секьюритизация ипотечных кредитов позволит решать эти задачи.

Правовые препятствия в России

Сегодня в России еще существует целый ряд препятствий для секьюритизации, которые нужно будет преодолеть для успешного развития внутреннего рынка MBS. Большинство из них относятся к законодательной сфере, но есть и относящиеся непосредственно к рынку.

Самые серьезные сложности возникают сегодня в правовой области. Недавно принятый федеральный закон об ипотечных ценных бумагах заложил некоторую основу для секьюритизации ипотечных кредитов в России, однако данный закон не предусматривает необходимой комплексной, четко изложенной правовой базы для проведения таких сделок по секьюритизации, структура которых обеспечивает наибольшее развитие рынка и возможности для финансирования.

Для максимальной отдачи от секьюритизации необходимо, чтобы у ипотечной компании была возможность продавать ипотечные кредиты без права обратного требования в отношении проданных кредитов. Реализация кредитов приводит к высвобождению капитала, т. е. состоянию, когда кредиты проданы, активы сокращены, капитал высвобожден, ипотечная компания может предоставлять новые кредиты. Продажа кредитов специально созданной компании (SPV) без права обратного требования обеспечивает защиту кредитного качества MBS. Это, в свою очередь, позволяет снижать стоимость финансирования и увеличивает возможности для привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний.

При содействии IFC Техническая рабочая группа по секьюритизации (основу группы составляли сотрудники московских представительств юридических фирм - White & Case, Baker Be MacKenzie, Freshfields, аудиторских фирм - PricewaterhouseCoopers, Finamatics, рейтинговых агентств - Standard & Poor's, банков - Альфа-банка, "Русского стандарта", Сбербанка; в работе группы на регулярной основе принимали участие представители Центрального банка и Госдумы; консультантом выступила группа по глобальному структурированному финансированию компании Freshfields Bruckhaus Deringer) определила ряд правовых препятствий, которые касаются и этих, и других областей и нуждаются в своем разрешении для осуществления полноценных, работоспособных сделок по секьюритизации в России.

Необходимо, в частности, гарантировать настоящую продажу секьюритизированных прав требования структуре, которая покупает эти права требования (SPV). Иными словами, ипотечная компания не имеет права регресса в отношении проданных ипотечных кредитов и поступающих по ним платежей. Также нужно предоставить гарантии, что покупающая ипотечные обязательства структура не будет заниматься деятельностью, которая может привести к банкротству или поставить под угрозу секьюритизированные активы. Следует уточнить правовой статус данной структуры, разрешить внешние формы повышения кредитного качества, формирования траншей и хеджирования для защиты от дефолта, предоставить инвесторам, которые не предпринимают рискованных операций, большую надежность в отношении их инвестиций и в целом повысить качество MBS, а также обеспечить для сделок по секьюритизации нейтральный налоговый режим.

Федеральная служба по финансовым рынкам, Министерство экономики, Центральный банк и Госдума признают актуальность поставленных задач и поддерживают работу по совершенствованию законодательной базы для секьюритизации, а также приступают к мобилизации ресурсов для решения перечисленных вопросов.

Что мы вкладываем в понятие "секьюритизация"? Мы имеем в виду такую структуру финансирования, при которой пул выделенных ипотечных кредитов используется для повышения кредитного качества выпуска облигаций (ипотечных ценных бумаг - mortgage backed securities, MBS), чтобы привлечь средства для финансирования новых ипотечных кредитов. Платежи по процентам и основному долгу из пула ипотечных кредитов направляются на погашение основной суммы долга и процентов по MBS. Это означает, что кредитное качество и платежи по новым облигациям основаны на кредитном качестве и платежах по основному пулу ипотечных кредитов, а не на качестве кредитов и платежеспособности структуры, выдававшей ипотечные кредиты, - т. е. банка или ипотечной компании. Таким образом, кредитное качество ипотечной компании отделено от кредитного качества MBS. Значение имеют параметры основного ипотечного пула, а не общая операционная деятельность компании, выдававшей кредиты.

Препятствия со стороны рынка

По мере решения законодательных вопросов можно улучшить ряд ключевых аспектов, касающихся непосредственно рынка. Прежде всего необходимо укрепить первичный рынок ипотеки - как с точки зрения объема ипотечных кредитов, который в настоящее время невелик, так и с точки зрения профессиональной подготовки и возможностей ипотечных финансовых компаний. Вторичный рынок не может существовать без адекватного предложения основных кредитов, предназначенных для секьюритизации.

Кроме того, необходимо стандартизировать кредитную документацию таким образом, чтобы беспрепятственно осуществлять секьюритизацию ипотечных кредитов, а также сформировать кредитную историю и другие базы данных по ипотекам, с тем чтобы эффективно оценивать риск дефолта, досрочного погашения и иные риски и соответствующим образом структурировать и определять цены для новых облигаций.

Необходимо проводить разъяснительную работу среди инвесторов, для того чтобы они не чувствовали дискомфорта в отношении этого вида инструментов, поскольку он сложнее других продуктов, покупку которых они уже освоили. Российские пенсионные фонды отличаются большими объемами и стремительным ростом. На сегодняшний день объем их средств - примерно $2,5 млрд, и согласно прогнозам с каждым годом объемы будут все увеличиваться. Это долгосрочные инвесторы, которые настроены консервативно. Эти инвесторы могут извлечь пользу из роста MBS с повышенным кредитным качеством, равно как и рынок MBS может выиграть от повышения инвестиционных потребностей этих инвесторов.

Дата публикации: 10:45 07 апреля 2005

Источник: bpn.ru