"Жилье в рассрочку": Что нового в ипотечном законодательстве

Тема формирования рынка доступного жилья оказалась в центре всеобщего внимания весной нынешнего года,  когда на рассмотрение в Государственную Думу были внесены 28 проектов федеральных законов и поправок к действующим документам, касающихся ипотечного кредитования и жилищной политики государства в целом. С тех пор за судьбой так называемого жилищного пакета,  8 законопроектов из которого депутаты недавно приняли в третьем чтении, внимательно следят как профессионалы рынка недвижимости, так и обычные граждане.

НАПОМНИМ, ЧТО в основе жилищного пакета - принципы стимулирования спроса на жилье со стороны населения и, как следствие, стимулирования предложения.

Он отличается комплексностью и отстаивает интересы как конечного приобретателя жилья (заемщика), так и игрока рынка (банка, застройщика, инвестора). Сегодня основная проблема для игроков ипотечного рынка - отсутствие "длинных" денег. Решить ее, по мнению авторов поправок, могут ипотечные ценные бумаги и урегулированная система рефинансирования.  Таким образом, с одной стороны, поправки ужесточают требования к заемщикам, законодательно расширяя права банков, но с другой, - снижают их риски и влекут за собой желанное снижение процентных ставок.

ДЛЯ РАСШИРЕНИЯ предложения жилья на рынке пакет предусматривает множество мер, призванных стимулировать инвесторов-застройщиков строить больше жилья и снижать его цену.  Так, существенно сокращаются их издержки, связанные  с областью ответственности местных властей, в том числе облегчается процесс доступа к строительным площадкам, удешевляется подведение к ним коммунальной инфраструктуры. Для застройщиков вводится и неприятная мера: если за три года, отведенных на строительство дома, он не построен, то сумма земельного налога на данный участок вырастает в четыре раза. Это отсечет от земельных участков под строительство жилья тех, кто рассматривает их просто как вложение денег.  

ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ спроса на квартиры жилищный пакет делает ипотеку более доступной. Так, теперь будет разрешено брать ипотечные кредиты под незавершенное строительство и “нулевой цикл”.  При этом банки будут иметь возможность надежно страховать выданные кредиты, что снизит процентные ставки по ним.  Также предлагается снизить для граждан различные риски при купле-продаже жилья.

Что касается остальных законопроектов из пакета о доступном жилье (в том числе Жилищного и Градостроительного кодексов, а также закона о переходе на взимание налога на недвижимость с ее рыночной стоимости), то их дальнейшее обсуждение состоится в осеннюю сессию, которая начнется 22 сентября.

Депутаты отмечают, что обновленный Закон “Об ипотеке” позволит уже к 2007 году значительно удешевить ипотечные кредиты. Проценты снизятся в полтора-два раза, сократится первый взнос. За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в десять процентов, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, как в странах Европы и США. Объемы же выданных кредитов, по прогнозам депутатов, должны увеличиться с нынешних 10 до 300 млрд. рублей в год.

Принятые изменения и дополнения

Поправки в ст. 284 второй части Налогового кодекса РФ

Cнижают ставки налога на прибыль по ипотечным ценным бумагам. На переходный период формирования ипотечного рынка до 1 января 2007 года ставка налога в отношении ценных бумаг, эмитированных на срок не менее 3 лет, устанавливается в размере 9 процентов (сейчас  24 %). После 1 января 2007 года налог увеличится до 15 процентов. От этого изменения, по замыслу разработчиков, выиграют не только те, кто покупает жилье в кредит, но и инвесторы, к числу которых относятся, например, пенсионные фонды.

Поправки в ст. 220 второй части Налогового кодекса РФ уточняют условия и процедуру предоставления имущественного налогового вычета при сделках с жильем (приобретении жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков). В соответствии с действующим законодательством, вычет предоставляется налогоплательщику через полтора года при заполнении им налоговой декларации. По новым правилам, вычет будет производиться сразу после заключения сделки.

Изменения и дополнения в ст. 146 и 224 части второй Налогового кодекса РФ выводят из-под обложения НДС операции по реализации жилых помещений и земельных участков, а также устанавливают 13 %-ную ставку налогообложения доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья.

Изменения в ст.4 Закона РФ  “О государственной пошлине”

Госпошлина за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке жилья в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство дома или квартиры, снижается с 1,5 % от суммы договора (стоимости закладываемого имущества) до 200 рублей, а в отношении другого недвижимого имущества  с 1,5 % до 0,3 %, но не более 3 тыс. рублей. Кроме того, отменяется взимание пошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации.

Закон о подоходном налоге на продажу недвижимости

Хотя ряд депутатов настаивали на увеличении размера имущественного налогового вычета, который состав-лял один миллион рублей,  он остался прежним. Однако, был уменьшен срок “нахождения” продаваемой недвижимости в собственности, теперь, согласно новому закону, он составляет 3 года.

Закон об ипотечных ценных бумагах

Освобождение от налогообложения ипотечного агента (того, кто выпускает ипотечные ценные бумаги).Это принципиальная поправка к закону об ипотечных ценных бумагах, которая, несомненно, будет способствовать развитию вторичного рынка закладных. Принятые поправки, снижающие налог на прибыль ипотечных агентов с 24 % до нуля,
снимают с них часть бремени, перекладываемого ипотечной системой на плечи получателей кредитов.

Поправки в Закон "О плате за землю"

Документ предлагает установить различный режим налогообложения земельных участков, предоставленных в собственность юридическим и физическим лицам для многоквартирного жилищного строительства, и земельных участков, предоставленных физическим лицам для индивидуального строительства. При этом законопроект устанавливает налог в двукратном размере на 2-х летний срок проектирования и строительства жилья, вплоть до регистрации прав на построенный объект недвижимости, и в четырехкратном размере - на срок, превышающий двухлетний. Налог на землю, занятую жилищным фондом, а также личным подсобным хозяйством, индивидуальными или кооперативными гаражами в границе городской черты, документ предлагает взимать со всей площади участка в размере 3 % от ставок земельного налога, но не менее 10 рублей за квадратный метр.

Дата публикации: 09:14 13 августа 2004