Мифы свободной планировки

Квартиры без внутренних стен, или, как их еще называют, со свободной планировкой, — дань моде, царящей на столичном рынке недвижимости в течение нескольких лет. Отношение к таким квартирам у застройщиков, риэлторов и покупателей не всегда однозначное. Первые обычно преподносят свободную планировку как безусловное благо для собственников квартир, которым в будущем не придется ломать перегородки, чтобы реализовать задуманный проект обустройства своего жилья. Покупатели, по сути приобретающие кота в мешке, а не квартиру, не всегда понимают, что на самом деле они получат, а в итоге не всегда радуются “свободе”, на поверку весьма дорогостоящей. Отрицательный резонанс заставляет застройщиков задумываться об отказе от свободной планировки в многоквартирных жилых комплексах эконом- и даже бизнес-класса.

Ни для кого не секрет, что строительство и реализация жилья — это прежде всего бизнес, а его участники в первую очередь решают свою главную задачу — получение максимальной прибыли. Для этого они стараются экономить на всем, в том числе на разработке проектов, стройматериалах, привлечении квалифицированной рабочей силы. Чем проще проект в реализации, чем меньше затратная часть, тем его доходность выше. Но для того чтобы проект продать дороже, необходимо убедить покупателя, что именно такую вот жилплощадь, без проработанных профессиональными архитекторами и выстроенных планировок, приобретать удобнее всего. И здесь нужно оценить находчивость, проявленную и застройщиками, и риэлторами, которым удалось создать миф о том, что, приобретая фактически недострой, покупатель делает самый правильный выбор.

Секрет в бетоне

Строить дома со свободной планировкой стало возможно после внедрения в практику домостроения опалубочных систем, позволяющих прямо на строительной площадке отливать в бетоне несущие конструкции будущих квартир. Получая свободное пространство большого метража с широким строительным шагом (уменьшенным числом несущих стен), застройщики стали думать, как выгоднее им распорядиться. Первой пришла идея строить квартиры большего, чем позволяла технология панельного домостроения, метража. Покупатели идею оценили, просторные квартиры в монолитных домах стали пользоваться хорошим спросом, к тому же в середине 1990-х гг. в Россию стали поступать качественные строительные материалы, что воодушевило собственников квартир на роскошные ремонты своих жилищ. Чтобы обустроить квартиру “не так, как все”, новоявленные собственники ломали стены, переносили кухни, крушили и отстраивали заново ванные комнаты и санузлы. Свободная планировка квартир, выставляемых на продажу, противопоставлялась обязательной типовой планировке в муниципальных домах.

В “Квартале” рассказали, что первый дом, построенный компанией в 1998 г. на Ленинском проспекте, продавался полностью с выполненной проектной планировкой. В процессе ремонтов около 90% квартир было перепроектировано с полным или частичным сносом уже готовых перегородок. Учитывая полученный опыт, квартиры в домах, вводимых в эксплуатацию до 2002 г., предлагались в двух вариантах: с уже выполненными перегородками и без них, но с согласованным типовым проектом. Желающих на стадии строительства выложить стены по предложенному проекту в каждом доме оказывалось в среднем по 20%. Но после окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию из этих 20% около 80% собственников передумали и полностью или частично разобрали перегородки.

Сами того не ведая, хозяева квартир подкинули застройщику блестящую идею, как сэкономить на работах по планировке квартиры. Опытным путем к такому выводу пришли большинство застройщиков, возводящих в столице дома из монолита. На решение “не городить огород” благоприятно повлиял и тот факт, что добровольный отказ от производства планировочных работ в квартирах снижал расходы и на приобретение строительных материалов, и на оплату труда рабочих. В новых условиях подрядчик, занятый на строительстве дома, уже мог отказаться от услуг каменщиков, выкладывающих перегородки между комнатами, и от маляров-штукатуров, которым поручалась отделка квартир. Важно, что именно рабочие названных профессий раньше относились к числу самых квалифицированных и высокооплачиваемых специалистов на стройке. То есть застройщик мог использовать более дешевую неквалифицированную рабочую силу — и тем самым опять же экономить.

Понимание истинного положения вещей (предложение фактического недостроя) подтолкнуло застройщиков к очередному маркетинговому ходу, а именно: компании стали предлагать услугу по узакониванию разработанного клиентом проекта квартиры. “Раньше большая часть квартир реализовывалась до сдачи объекта госкомиссии и оформления документов в БТИ, — рассказывает Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу Группы компаний "Конти". — Поэтому планировка квартир "дорабатывалась" под каждого покупателя. Сообща вносились изменения в рабочий проект, и на выходе, после сдачи дома госкомиссии, человек получал готовые документы с учетом его видения планировки собственной квартиры”.

В компании “Авгур Эстейт” отметили, что идея предварительного согласования планировок с покупателями на деле получается не столь простой, как на словах. “Наверное, такой вариант хорошо пошел бы в доме на несколько квартир, где все покупатели известны еще до начала строительства, — говорит Виктор Козлов, коммерческий директор "Авгур Эстейт". — Но такое допущение из области фантастики. При строительстве первого корпуса жилого комплекса "Камелот" на 130 квартир мы предлагали покупателям представить для согласования в БТИ свои варианты планировок. Но из-за занятости людей согласование проходило неорганизованно, каждый раз приходилось подавать в БТИ по одной-две заявки, и процесс сильно затянулся. Поэтому при строительстве второго корпуса мы решили от этой практики отказаться”.

Нарисуем — будем жить

“На сегодняшний день большинство квартир, предлагаемых на рынке первичной недвижимости, со свободной планировкой”, — констатирует Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty. Компании, возводящие дома из монолита и кирпича, практически полностью отказались от работ по выполнению планировок, ограничиваясь только “разводкой тепла” (так строители называют работы по установке отопительных систем), установкой стеклопакетов и дверей. “Покупатель получает только внешние стены, потолок и пол, а все остальное выполняет сам”, — говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании “С-Холдинг”. И действительно внутреннее пространство квартиры на момент приемки госкомиссией представляет собой большую комнату с выделенной в ней санитарной зоной и несущими перекрытиями. О том, что в квартире предусмотрено несколько комнат, говорят только бетонные блоки или кирпичи, выложенные на полу в один или два ряда. Таким способом в натуральном виде и фиксируется утвержденный вариант планировки.

“Для застройщиков такая ситуация выгодна еще и потому, что площадь всей квартиры без учета перегородок, пусть даже условных, получается больше и доход от ее продажи, соответственно, выше”, — отмечает Козлов. Удачно выстроенная рекламная кампания услуги по продаже, по сути, недостроенных квартир позволяет застройщикам прикрывать производство “квартир-полуфабрикатов” мнимой заботой о благе тех же покупателей жилья, а на самом деле, пользуясь ситуацией, просто брать деньги за квартиру, существующую только на бумаге. И пока миф работает, деньги рекою текут по руслу, проложенному предприимчивыми бизнесменами.

“Учитывая, что в рыночной экономике главное — все-таки продать товар, а не произвести его, свободная планировка квартиры, улучшая потребительские характеристики жилья, позволяет застройщикам увеличить свою целевую аудиторию”, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити — XXI век”. Как заверили в Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), строить коммерческое жилье с внутриквартирными перегородками означает выбрасывать на ветер те деньги, на которые были возведены вышеупомянутые и сносимые покупателем конструкции. “Это неэффективно для инвестора и затратно для покупателя”, — говорят в пресс-службе ДИПСа.

Хотя и здесь ньюсмейкеры немного лукавят, так как на практике забота об экономии на возможном сносе перегородок вряд ли сопоставима с моральными и финансовыми затратами, которые ждут собственника квартиры со “свободной планировкой”. Отнюдь не всегда людям, решающим жилищные проблемы и изучающим красивые рекламные картинки, приходит в голову, что долгожданная новая квартира в реальности будет выглядеть как бетонный бункер с окнами.

Пренеприятная неожиданность

Действительность, с которой сталкивается человек, купивший квартиру со свободной планировкой, далека от красивого мифа. Первая неожиданность — это мнимость свободной планировки. Как рассказали в компании “Квартал”, серьезное ограничение в любом случае существует — это расположение внутренних несущих стен. Особенно это касается квартир большого метража. Как бы того ни хотелось хозяину квартиры, несущие стены не разрешается ни ломать, ни переносить, а это значит, что тщательно продуманный проект порой просто невозможно реализовать в действительности. На планировке квартиры отражаются количество санитарных стояков и их расположение, согласовать их перенос в другое место практически нереально. А это значит, что ванная комната будет находиться именно в обозначенном месте, а не там, где представлял себе ванную покупатель. Важны расположение оконных проемов и их количество.

Зачастую, покупая квартиру большого метража, покупатель не обращает внимания на то, что в документах жилая зона практически в два раза меньше общей площади квартиры. Это значит, что проект имеет ограничения по инсоляции и для расширения жилого пространства придется использовать площадь, находящуюся в зоне недостаточного освещения. В конечном итоге либо проект просто не согласуют, либо, если удастся получить добро, в дневное время суток в помещении придется пользоваться электричеством.

Согласно пункту 1 статьи 5 закона “О порядке переустройства помещений на территории г. Москвы” не допускается увеличение подсобной площади квартиры за счет жилой, отображенной в утвержденном БТИ проекте. Нельзя превращать лоджии и балконы в жилые помещения, а также выносить на них отопительные приборы, запрещено строить комнаты площадью меньшей 9 кв. м и многое другое.

Приобретая квартиру со свободной планировкой, мало кто задумывается о том, что срок между сдачей дома госкомиссии и временем, когда реально можно будет приступить к ремонтным работам, гораздо больше, чем в том случае, когда квартира полностью спланирована. Как рассказали в ДИПСе, процесс согласования и утверждения разработанных проектов планировок возможен только после получения покупателем прав собственности на жилье. Практика показывает, что в лучшем случае на это уйдет от шести месяцев до года. На разработку и утверждение нового проекта дополнительно потребуется не менее пяти-шести месяцев плюс на сам ремонт — еще как минимум полгода. Таким образом, выбирая свободную планировку, человек по собственной воле обрекает себя на длительный период волнительного ожидания.

Во что обходится “свобода”?

Как признались сами риэлторы, квартира со свободной планировкой вряд ли лучшее приобретение для семей с ограниченными финансовыми возможностями. По информации, полученной в компании “Декра-Стройсервис”, чтобы привести такую квартиру в пригодный для жилья вид, нужно быть готовым к тому, что с учетом предстоящих вложений в зависимости от класса дома стоимость квадратного метра увеличится на 50-100%. Самый экономичный вариант — это остановить свой выбор на предложенной застройщиком планировке, уже утвержденной в БТИ. В таком случае не придется тратить деньги на разработку и утверждение проекта и ждать правоустанавливающих документов, чтобы ее узаконить.

Если хозяин квартиры хочет раскроить пространство по-новому, нужно быть готовым заказать проект и утвердить перепланировку. По данным “Декра-Стройсервиса”, стоимость дизайн-проекта в зависимости от поставленных задач составляет от $10 до $50 за 1 кв. м. Чем больше площадь квартиры, тем солиднее вознаграждение дизайнера. Цена согласования — от 28 000 руб. и выше, а реализация проекта ограничивается только емкостью кошелька хозяина квартиры.

Отдельные компании идут навстречу покупателям и в черновом варианте отстраивают перегородки в квартирах. Правда, далеко не всех покупателей устраивает качество работы. Стены нередко приходится перекладывать заново. По приблизительным подсчетам, для возведения 1 кв. м межкомнатной стены требуется примерно 80 кирпичей стоимостью около 5 руб. каждый. А это значит, что 1 кв. м перегородки обойдется в 400 руб. В двухкомнатной квартире приходится заново отстраивать 25-30 кв. м межкомнатных перегородок, а в трехкомнатной — не меньше 50 кв. м, набегает совсем не копеечная сумма. Чтобы сэкономить, иногда используют бетонные блоки или гипсокартон.

Кроме возведения стен счастливому собственнику новостройки со свободной планировкой предстоит позаботиться о подводке электричества в квартиру, так как в “доме-полуфабрикате” подводка произведена только до общего щита на этаже. Для этого надо заказывать новый проект в специализирующейся на данном виде работ лицензированной организации. К примеру, разработка и сдача энергонадзору проекта для квартиры общей площадью 54 кв. м обошлись ее владельцу в сумму около 30 000 руб. В течение срока, пока проект разрабатывался, согласовывался и воплощался в жизнь, оплачивать электричество нужно было по завышенному коммерческому тарифу.

По словам Сергея Лядова, издержки свободной планировки таковы: высокая стоимость обустройства квартиры и услуг архитектора-дизайнера; согласование внесения изменений в рабочий проект требует времени и денег; кроме того, возможны просчеты по инсоляции, удобству расположения помещений, скорректировать которые потом достаточно трудно, дорого и долго. “Свободная планировка таит в себе немало подводных камней, — говорит Светлана Сушкова, начальник отдела по связям с общественностью "Декра-Групп". — Существуют дома, где по прошествии нескольких лет после сдачи их госкомиссии еще в 30% квартир ведутся ремонтные работы. Это создает невыносимые условия для проживания остальных жильцов дома”. Поэтому, подводит итог Сушкова, “прежде чем покупать квартиру со свободной планировкой, следует трезво оценить предлагаемый вариант”.

Разве что для покупателей квартир верхней ценовой категории свободная планировка остается актуальной. По мнению экспертов элитного рынка, для покупателей дорогого жилья в Москве вполне допустимо, если стоимость ремонта по эксклюзивному дизайн-проекту сопоставима со стоимостью приобретаемой недвижимости.

Девелоперы призадумались

По-видимому, растущая требовательность и разборчивость покупателей на фоне снижения спроса на некоторые новостроечные объекты заставляют застройщиков и градоначальников задумываться о том, чтобы и в коммерческом домостроении вернуться к практике сдачи в эксплуатацию готового жилья. “На наш взгляд, типовая планировка с возведенными внутренними стенами — это более привлекательный вариант для покупателей жилья экономкласса”, — говорит Тимербулатов.

Но застройщики не торопятся менять свой подход к работе. Среди крупных столичных застройщиков, возводящих монолитно-кирпичные дома “для народа” на территории города, удалось найти только две компании, которые не экономят на планировках. Это НПП “Тема” и корпорация “Социальная инициатива”. Как рассказали в компании “Тема”, у них покупатель получает квартиру с полностью выполненной планировкой, оштукатуренными стенами, остекленными балконами, установленной дверью и произведенной разводкой инженерных сетей. “В квартире нет только стяжки на полах и сантехнического оборудования”, — отметили в компании.

В бытность руководителем ДИПСа Леонид Краснянский заявил, что в будущем Департамент планирует отказаться от строительства квартир со свободной планировкой. В пресс-службе ДИПСа подтвердили, что готовы пойти на то, чтобы расширить число вариантов планировок квартир в многоквартирном жилом комплексе и сдавать дом приемочной комиссии под чистовую отделку. “Все это также создаст дополнительный стимул к приобретению жилья на начальных этапах реализации, пока есть выбор”, — говорят в ДИПСе. Примером возвращения к практике сдачи многоквартирного дома под чистовую отделку может стать возведение 42-этажного жилого комплекса “Дирижабль” на улице Профсоюзной, вл. 64-66, который финансирует ДИПС и строительство которого планируется начать в текущем году.

Дата публикации: 10:11 12 апреля 2005

Источник: bpn.ru