Регистрация в развитии

Рынок недвижимости в начале 2005 г. был немало взбудоражен изменениями (далеко не первыми за недолгое время существования рынка в России) в порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наибольшую тревогу риэлторскому сообществу внушил возврат к обязательному месячному сроку регистрации сделок, для достаточно продвинутых рынков Москвы и Санкт-Петербурга он стал очевидным шагом назад. В Москве острота ситуации в некоторой степени смягчалась общей вялостью рынка, а с середины марта ускорение сроков регистрации до 10 рабочих дней стало вновь возможным с помощью Системы автоматизации предварительной обработки документов (САПОД — разработка компании “Мосжилрегистрация” (МЖР) по заказу правительства Москвы). Но у многих участников рынка вызывает вопросы сама необходимость перетряски регистрирующего органа с риском потерять квалифицированных работников именно в тот момент, когда государство декларирует все большую свою ответственность за права граждан, добросовестных приобретателей недвижимости и на регистраторов возлагается все больше ответственности…

Виктор Суздаль, и. о. заместителя начальника Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, которая теперь вместо Мосрегистрации осуществляет ее функции, затрудняется оценить, как процессы, происходящие в органе регистрации, повлияют на рынок недвижимости. Но подчеркивает, что правила проведения госрегистрации прав на недвижимость и структура регламентирующего их федерального закона “О государственной регистрации” в основном не изменились.

— В чем суть перемен в системе регистрации прав с 1 января 2005 г.?

— Существенное изменение в том, что с 1 января 2005 г. в соответствии с указом президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 “О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти” функции по регистрации прав на недвижимое имущество переданы в Федеральную регистрационную службу.

С этого момента регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России занимается федеральный орган, которому в ходе реформы исполнительной власти в РФ переданы функции по госрегистрации прав на недвижимость (а также регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, регистрации общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата Министерства юстиции РФ, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности). Появилась должность главного государственного регистратора.

В Москве регистрацию прав и сделок, ранее осуществляемую Учреждением юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города, в настоящее время производит Главное управление Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по Москве. Регистрация прав на недвижимость — основное направление деятельности ГУ Росрегистрации по Москве, именно ею занято около 80% из 1200 сотрудников службы.

Финансирование деятельности ГУ Росрегистрации по Москве осуществляется из госбюджета. За госрегистрацию в бюджет взимается государственная пошлина в размере, установленном законом от 2.11.2004 № 127-ФЗ “О внесении изменений в части I и II Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ“.

Ранее регистрирующий орган формировался субъектом Федерации (и ему же подчинялся в большей степени), а федеральные структуры в лице Министерства юстиции РФ осуществляли координацию, правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции, разработку методических материалов, назначение и освобождение регистраторов, обеспечение правил ведения реестра и т. д. В ходе реформы органов исполнительной власти создана федеральная структура, и управления на местах напрямую подчиняются Федеральной регистрационной службе, подведомственной Министерству юстиции РФ.

Стоит отметить, что регистрация прав на недвижимость с ведением Единого государственного реестра прав (ЕГРП) — вообще относительно новое направление деятельности (в постсоветском Российском государстве), она существует с 31 января 1998 г. И большая часть России приступила к работе по формированию реестра недвижимости раньше, чем Москва, которая начала формировать реестр в соответствии с законом “О регистрации” в конце 1998 г.

Однако в последние годы становление системы регистрации в Москве развивается достаточно высокими темпами. Столица есть столица, здесь есть ресурсы и потенциал для материально-технического обеспечения процесса регистрации, которые надо поддерживать с учетом перехода на бюджетное финансирование.

— Что изменилось для московских регистраторов?

— Как уже было сказано, с 1 января за регистрацию взимается госпошлина, для юридических лиц она составляет 7500 руб., для физических лиц — 500 руб., все средства направляются в федеральный бюджет, откуда и финансируется работа регистрирующих органов.

— Когда приступила к регистрации новая структура и как это повлияло на рынок недвижимости? Риэлторы говорят, что у вас в начале года даже бланков нового образца не было.

— Могу сказать, что обороты рынка, судя по количеству регистрационных действий, не падают. Январь 2005 г. — месяц не показательный, впервые в России были такие длинные официальные праздники, после которых народ традиционно еще несколько дней отдыхал. Но Главное управление по Москве приступило к работе 11 января. И если бы не некоторый саботаж со стороны прежнего руководства Мосрегистрации, в феврале количество регистрационных действий не уменьшилось бы ни на единицу. Это относится к изготовлению бланков свидетельств с новыми реквизитами. Действительно, их не было до 20-х чисел января. Приходилось “держать удар” и просить о понимании граждан.

— Откуда сейчас берутся деньги на оплату работы ГУ Росрегистрации по Москве?

— Очевидно, оттуда, откуда на всю систему регистрации в России. Хотя пошлина уже два с лишним месяца в бюджет поступает, и деньги это немалые, больше, чем прежде получала Мосрегистрация от платы за регистрацию. В основном это пошлина от физических лиц. На функционирование службы выделены какие-то средства, но зарплата у сотрудников управления упала в три, а у кого-то в пять раз. Ранее Мосрегистрация платила людям зарплаты из средств, полученных за счет платы за регистрацию, и ставки были на уровне сетки зарплат чиновников правительства Москвы.

— А сейчас, как говорят, сотрудники службы получают всего около 3000 руб. в месяц. Риск потерять квалифицированные кадры велик, не так ли, тем более что на регистраторов возлагается большая ответственность?

— Да, к сожалению, люди уходят. Тем более что специалисты-юристы, разбирающиеся в недвижимости, высоко котируются на рынке, как и компьютерщики, работающие с базами данных.

Тем не менее мы максимально пытаемся соблюдать преемственность. Многие сотрудники Мосрегистрации как работали, так и работают. Проведены некая ротация и сокращение прежних громоздких надстроечных структур (прежде над отделами в округах стояли территориальные агентства, по два на административный округ). По-прежнему работают в структурных отделах руководители Елена Махмутова, Вячеслав Тен, Андрей Быстров, Анатолий Булавинцев, Игорь Гадзиев, Наталья Цыганкова…

— На московском рынке недвижимости в большинстве случаев риэлторы проверяют юридические истории квартир…

— То, что проверяет риэлтор, не снимает ответственности с регистратора. Регистратор все равно проверяет историю квартиры по тем документам, которые ему представлены. И если регистратор допустил ошибку, у него могут быть неприятности (законом установлено, что вред, причиненный работниками ГУ Росрегистрации по Москве не только по злому умыслу, но и из-за технической ошибки, возмещается полностью за счет федеральной казны. — “Ведомости”).

Проблема в том, что регистратору запрещено требовать дополнительные документы, которые прямо не предусмотрены законодательством, даже если он переживает за существо вопроса и видит необходимость запросить дополнительную информацию. Это палка о двух концах. Если потом обнаруживаются изъяны в праве, судить о которых нельзя было только на основании представленных документов, для правоохранительных органов это может стать поводом к проверке и возбуждению уголовного дела против регистратора: почему не запросили такие-то документы, может, какая-то корысть была? И ведь не всегда то, что очевидно эксперту-криминалисту, очевидно для регистратора, которому к тому же закон запрещает требовать дополнительные подтверждающие документы. Это одна из многих проблем в системе регистрации недвижимости.

Хочу отметить, что проблемы регистрации прав на недвижимость волнуют не только Россию. Как показал организованный в июне 2003 г. Московской областной регистрационной палатой (Виктор Суздаль с 1997 до конца 2004 г. работал первым заместителем руководителя МОРП. — “Ведомости”) XIV Международный конгресс регистраторов прав, в котором приняли участие представители 60 стран, иностранцы проявляют интерес к регистрации недвижимости в России, поскольку рассматривают формирование Единого государственного реестра прав как средство обеспечения прозрачности российского рынка недвижимости с точки зрения привлечения инвестиций.

Для западных бизнесменов реестр недвижимости — это подтверждение на государственном уровне обеспечения прав юридических и физических лиц. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде, никто более не может исключить запись из реестра. Кроме того, реестр помогает анализировать развитие рынка недвижимости. Хотя по сравнению с Западом сведения из российского реестра не такие уж открытые. Только для определенных структур открыты обобщенные сведения о зарегистрированных правах и сведения о субъекте.

— Кстати, в плане открытости реестра и получения информации о зарегистрированных правах что-нибудь изменилось? Могут СМИ получать статистическую информацию о зарегистрированных сделках?

— Появилось дополнение к определенной норме закона, согласно которому мы вправе выдавать статистическую информацию на основе сведений, содержащихся в ЕГРП. Но не указано, как ее выдавать, в каком объеме и что такое в данном случае статистическая информация. Впрочем, сказано, что к статистической информации относится информация об общем количестве прошедших госрегистрацию сделок, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах регистрации без идентифицирующих признаков. Все эти данные действительно хранятся в компьютере, чтобы извлечь нужные сведения, надо либо специальную программу создавать, либо делать все это вручную. Простейшую информацию о количестве зарегистрированных сделок, допустим, мы можем выдать, а если вы затребуете данные за несколько лет?

Мы не против давать статистическую информацию по запросу, если Федеральная регистрационная служба задаст параметры этой информации. Раз существуют единый по всей стране реестр, единые подходы к его формированию, должны быть и единые правила выдачи информации, в том числе и статистической, соответствующие формы отчетов разработаны. Но это перспектива не ближайшего времени, сейчас очень много других оргвопросов необходимо решить.

— Участников рынка недвижимости, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, не на шутку встревожил возврат в начале 2005 г. к месячному сроку регистрации сделок без возможности официальным путем ускорить процесс.

— Я уже восьмой год работаю в системе регистрации и никогда не считал таким уж болезненным вопрос о сроках регистрации. Собственно срок регистрации, определенный законодателем, не изменился. Сроки осуществления регистрационных действий установлены пунктом 3 статьи 13 ФЗ “О государственной регистрации…”, в котором сказано, что госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок.

— “Не позднее” — значит, раньше возможно?

— Нормативными актами Минюста РФ установлена возможность проведения госрегистрации в сокращенные сроки, однако для решения этого вопроса необходимо было бы принять нормативный правовой акт, определяющий: должностных лиц, уполномоченных принимать решения о проведении госрегистрации прав в сокращенные сроки; процедуру принятия решения о применении сокращенного срока; контроль за осуществлением госрегистрации в сокращенные сроки.

В настоящее время только прописано, что уполномочены принимать решение о сокращении сроков регистрации руководитель Главного управления и его заместитель, но у нас еще 10 территориальных отделов по округам, и там регистраторы должны иметь возможность решать вопрос на основании четких критериев. Что может служить основанием для ускорения регистрации? Состояние здоровья заявителя, предстоящая длительная загранкомандировка, какие-то еще особые причины? Если этого не определить, то каждый гражданин имеет право потребовать ускоренной регистрации. И как контролировать соблюдение сроков? А если регистратор загружен, как он может брать документы на ускоренную регистрацию?

В Москве с сентября 2004 г. (в связи тем, что с 1 января 2007 г. прекращается бесплатная приватизация) начался ажиотаж по регистрации приватизации жилья. Если раньше приватизацией занималось подразделение на Зеленом проспекте (отдел по регистрации жилого фонда), то с октября — ноября прежнее руководство Мосрегистрации вынуждено было подключить к приватизации все территориальные подразделения в Москве. И по сей день для регистраторов это больной вопрос, количество заявлений на приватизацию не уменьшается. По приватизации сразу был установлен срок в 21 день.

Была создана рабочая группа, в которую вошли представители ГУ Росрегистрации по Москве и Департамента жилищной политики и жилищного фонда [правительства Москвы], которая согласует количество пакетов, подаваемых подразделениями департамента в округах, для приватизации. Максимальное количество пакетов, которое представляется от департамента в специализированное подразделение на Зеленом проспекте, — 700 в неделю. В других округах это может быть 150, 200, 350 пакетов в неделю.

— Но сейчас сокращенные сроки регистрации сделок с объектами жилого фонда вновь существуют?

— Да, с 4 марта 2005 г. заключен договор между ГУ Росрегистрации по Москве и ОАО “Мосжилрегистрация”, в рамках которого МЖР будет осуществлять подготовку документов к регистрации, что позволит сократить сроки ее проведения. Самый сжатый срок регистрации — пять рабочих дней — предусмотрен именно для самой многочисленной на сегодняшний день категории заявителей — для желающих приватизировать жилье. Срок в 10 рабочих дней предусмотрен для регистрации иных прав и сделок в соответствии с договором. Следует учитывать, что услуги “Мосжилрегистрации” платные.

“Мосжилрегистрация”, открытое акционерное общество со 100%-ным городским капиталом, — уникальная структура. Это коммерческая организация, которая не просто принимает документы и сдает их на регистрацию, как делают риэлторы, но и проводит первичную обработку документов, вводит в буферную зону базы данных Росрегистрации.

— Но, делая предварительную обработку документов, “Мосжилрегистрация”, по сути, вам жизнь облегчает, разве не так?

— Вопрос о сотрудничестве с МЖР решался сложно. С подачи единственного акционера ОАО шли переговоры, встречи с руководителями департаментов правительства Москвы, в итоге мы пошли на использование схемы САПОД. Не потому, что нам это сильно нравится. Но в ходе перестройки службы, когда менялись схемы работы, упала зарплата, существует проблема утечки кадров, плюс повальная приватизация, Главное управление Росрегистрации по Москве при поддержке федерального центра пошло навстречу МЖР. При помощи САПОД за плату МЖР готовит документы по сделкам с жилыми и нежилыми помещениями. Размер государственной пошлины не меняется.

— То есть ваша добрая воля подкреплялась обстоятельствами?

— Можно сказать и так. Жилья в Москве становится все больше, благо хоть бесплатная приватизация завершится в 2007 г. Но сама по себе регистрация собственности на квартиру в новостройке в многоквартирном доме особенных сложностей не составляет, если все документы в порядке.

— По закону о долевом участии в строительстве с 1 апреля регистрации подлежат инвестиционные контракты, т. е. работы еще прибавится.

— Значит, будем инвестконтракты регистрировать. Но методика еще не проработана (интервью было 11 марта. — “Ведомости”).

— Возможна ли в настоящее время одновременная регистрация нескольких сделок (пакетная)? Ведь на московском рынке подавляющее большинство сделок альтернативные, когда одна квартира продается, чтобы купить другую, и временной разрыв в цепочке покупок и продаж чреват серьезными последствиями для всех участников такой сделки.

— В принципе, такое возможно. Ведь сделка и переход права на одну квартиру тоже происходят практически одновременно.

— Когда механизм работы регистрационной службы будет отлажен, можно ли ожидать, что регистрация в срок менее месяца станет нормой?

— Упрощение и ускорение регистрации прав на недвижимость — это фактор экономической безопасности. К слову, в Европе, где реестры прав на недвижимость ведутся уже несколько веков, сроки регистрации гораздо короче. Там уже вся земля поделена, каждый клочок имеет собственников, права зарегистрированы, объекты в реестре описаны, обмерены и сама регистрация проходит быстро. Если по Москве выйти на уровень стабильности регистрации первичного права, то можно говорить о нормальном снижении сроков в целом. Но на это уйдет как минимум лет 10.

— Требует ли регистратор в настоящее время разрешения органов опеки?

— Если это в соответствии с законом входит в обязанности органов опеки, если несовершеннолетний находится под попечительством органов опеки, то да, разрешение требуется. Если несовершеннолетний ребенок проживает в семье и над ним не установлена опека, то родители являются его законными представителями и при проведении госрегистрации сделки по отчуждению имущества, в котором проживает несовершеннолетний, разрешение органов опеки не требуется. Однако разрешение обязательно, если собственником отчуждаемой недвижимости является сам несовершеннолетний, даже если у него есть родители.

Дата публикации: 10:20 12 апреля 2005

Источник: bpn.ru