Старый новый офис

Пожалуй, ни один сектор недвижимости не претерпел столь радикальных перемен с начала 90-х годов, как офисный. То, что раньше было вместо офисов, куда уместнее назвать конторами. Даже здания самых значительных учреждений того времени не соответствовали сегодняшним стандартам. Многочисленные НИИ и предприятия, сдающие свои помещения в аренду, принято называть вторичным офисным рынком, но, строго говоря, это вовсе не офисы: вахтер, бесконечные очереди у крохотных лифтов, лабиринт коридоров, портреты передовиков, скрипучие полы - все это не вписывается ни в какую классификацию.

"На сегодня в секторе офисной недвижимости вторичный рынок только формируется, - считает исполнительный директор компании ABN Realty Сергей Колегов. - В основном, предложение представлено вновь построенными зданиями. Это закономерно, ведь как таковой офисный рынок появился в Москве лишь в 1990-х годах, и сейчас мы наблюдаем его активное развитие. Девелоперы ориентированы на строительство офисов класса А и В, поскольку количество таких бизнес-центров сегодня значительно меньше того спроса, который на них существует. К тому же здания класса С менее рентабельны по причине низкой арендной ставки, и сегодня их в городе достаточно много - это здания старой постройки без ремонта и современных коммуникаций".

Поскольку рынок динамично развивается, то растет и качество офисных проектов, повышаются требования арендаторов к офисным площадям, ведь у них появился выбор. "Такие проекты, как, например, "Дукат Плейс III", поднимают планку класса А на новый уровень", - считает С. Колегов. Поэтому некоторые здания, построенные в 90-х, в ближайшее время могут перестать удовлетворять требованиям заявленного класса.

Центробежные силы

Процесс децентрализации офисов в силу ряда причин становится все более выраженным и в дальнейшем будет увеличиваться. Его развитию способствуют прежде всего дефицит земельных участков в центре Москвы и сложности реализации проектов в этом районе - большое количество подземных коммуникаций, неустойчивых конструкций. Часто возникает необходимость снести ветхое строение, прежде чем можно будет построить новое здание. Негативное отношение инвесторов вызывают проблемы с транспортной доступностью и организацией парковки, что делает проекты дорогостоящими. Все чаще компании, которым по роду деятельности нужен не представительский офис в престижном районе, а функциональное пространство для организации эффективного бизнес-процесса, выбирают офисы за чертой Садового кольца, отмечают в ABN Realty.

Сегодня активно застраивается третье транспортное кольцо, в районе которого уже есть целый ряд качественных и успешных бизнес-центров - прежде всего, это проект ММДЦ "Москва-Сити", который обещает стать новым деловым центром города, "Олимпик Плаза I, II" на проспекте Мира, офисный центр на Спартаковской пл., 16, эксклюзивные объекты ABN Realty - бизнес-центры "Триангл Хаус" (Верх. Красносельская ул., 3Г) и "Юнион Центр I,II" (Рязанский пр-т, 24) и другие объекты.

В парк, сэр!

Пожалуй, самым ярким за последний год примером децентрализации стал бизнес-парк "Крылатские Холмы", расположенный на западе Москвы неподалеку от МКАД и уже привлекший в качестве арендаторов такие известные компании, как например, Microsoft. Также заметным проектом стал "Кантри-Парк" в подмосковных Химках, хотя расположение за МКАД несколько увеличило срок сдачи площадей в аренду. Бизнес-парки обладают рядом преимуществ как для арендатора, так и для девелопера, убежден Сергей Колегов. Обычно они появляются в результате перепрофилирования промышленных зон. Реконструкция существующих строений в офисные здания обходится дешевле нового строительства, а управление комплексом зданий на единой территории, с единой инфраструктурой также позволяет сократить затраты. Арендаторы же получают возможность арендовать функциональные, современные помещения по приемлемым ценам.

Система интеллектуального здания - smart building - еще одно модное течение, но оценка его коммерческой привлекательности не столь однозначна. Такие здания имеют компьютеризированное управление инженерными системами. Наличие интеллекта отличает здания высшего качества, но, с другой стороны, эта система дорогостоящая, что влияет на ставку аренды. Поэтому собственники зданий относятся к ней по-разному: если бизнес-центр ориентирован на самых престижных арендаторов, то система smart building будет уместна, однако если здание рассчитано на менее притязательные компании, то здание будет хорошо функционировать и со стандартными системами эксплуатации, а система интеллектуального здания только неоправданно повысит стоимость аренды.

Постепенность - залог стабильности

В 2004 году было введено в эксплуатацию 520 тыс. кв. м офисных помещений, в этом году ожидается выход на рынок еще порядка 800 тыс. кв. метров. Такой рост предложения закономерен, так как спрос на офисы международного стандарта остается неудовлетворенным. В то же время ставки аренды стабилизировались на уровне 0-630/кв. м в год для класса А и 0-520/кв. м в год для класса В (не включая НДС). По прогнозам ABN Realty, ожидаемый ввод в эксплуатацию целого ряда офисных комплексов класса А приведет к некоторому повышению уровня вакантных площадей, что, в свою очередь, будет способствовать стабилизации арендных ставок.

Однако эксперты компании не ожидают резких изменений на рынке в связи с вводом в эксплуатацию зданий проекта "Москва-Сити", потому что, хотя планируемые площади велики, они будут выходить на рынок постепенно. Во-первых, участникам "Москва-Сити" нужно время для согласования документов и поиска источников финансирования, во-вторых, инвесторы сами не заинтересованы в одновременном выходе на рынок таких больших объемов площадей, потому что это привело бы к снижению цен. Сейчас из всех проектируемых объектов ведется строительство только двух - "Набережная Тауэр" турецкого девелопера Enka и "Федерация", которую возводит корпорация "Строймонтаж-Миракс".

Сейчас нередко пеняют на закрытость рынка аренды офисов - в доступных источниках нет достоверной информации по арендным ставкам, что сбивает с толку аналитиков и делает их работу похожей на шпионский детектив. Однако, по мнению С. Колегова, вряд ли стоит здесь говорить о секретности, ведь на самом деле большая часть бизнес-центров Москвы достаточно известна на рынке. С другой стороны, московский рынок офисов переживает начальные этапы развития, и для того чтобы на нем установились цивилизованные, прозрачные отношения между всеми участниками, должно пройти время.

Шопинг стал развлечением

Коммерческая недвижимость - это не только офисы, но и торговые центры. Развитие земельных отношений в стране оказывает серьезное влияние на сектор торговой недвижимости. В связи с постоянным уменьшением количества участков, пригодных под строительство, девелоперы все чаще обращаются к периферийным районам. В частности, районы вдоль МКАД обращают на себя внимание благодаря возможности строить на большой территории, организовать достаточный паркинг, обеспечить удобную транспортную доступность для посетителей (например, торговые комплексы "Мега I" и "Мега II").

"Пока в Москве еще не закончилось согласование схем продажи земли, часть инвесторов, особенно иностранных, опасаются вкладывать средства в недвижимость, - говорит Сергей Колегов. - Безусловно, когда земельный вопрос решится, это позитивно отразится на рынке".

Цена продажи, как и цена аренды, напрямую зависит от местоположения здания. Своего максимума она достигает в центре города и уменьшается по направлению от центра к МКАД. Существуют также основные торговые коридоры (Тверская ул., Кутузовский пр-т, Новый Арбат и т.д.), где цены держатся на очень высоком уровне благодаря сложившемуся образу респектабельности и интенсивным людским потокам. В целом концепция успешного торгового центра должна быть разработана исходя из сегмента рынка, местоположения, характеристик целевой аудитории. Как правило, ТЦ сегодня не ограничиваются только торговой функцией. Наблюдается увеличение доли развлекательной части в новых проектах ввиду того, что шопинг как способ проведения досуга стал уже привычен для москвичей, и теперь их предпочтения начали склоняться в сторону развлечений.

Только маркетинговые исследования могут ответить на вопрос - необходима ли развлекательная зона в конкретном торговом центре, расположенном в определенном районе города. В случае, если девелопер проекта принял решение о размещении в торговом центре такой зоны, он должен понимать, что такой якорь станет как сильным, так и незаменимым. Все дело в том, что, скажем, проектирование многозального кинотеатра - это всегда специфика в отношении архитектурно-планировочных решений (шаг колонн, высота потолков и т.д.). Гораздо проще иметь дело с сетевыми операторами, которые всегда будут оставаться взаимозаменяемыми. Что касается парковки, то ее размеры должны быть рассчитаны исходя из ожидаемого потока посетителей, чтобы покупатели не испытывали с этим проблем, иначе такой ТЦ может быстро потерять популярность.

Год борьбы со льготниками

Существенную долю рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве составляют муниципальные площади. Ситуация в этом сегменте регулируется столичным правительством и оказывает влияние на частный сектор. В ближайшие три года, по данным газеты "Бизнес", столичные власти могут практически полностью ликвидировать льготы на аренду земли в Москве, ежегодно сокращая их объем приблизительно на 1 млрд рублей. В текущем году планируется урезать не только финансирование льгот, но и на треть сократить ряды самих льготников. Поскольку план правительства предполагает ежегодное снижение объема льгот, на 0,7-1 млрд руб., то можно предположить, что к 2008 г. они могут быть сведены к нулю.

Власти теперь намерены жестко следить, чтобы льготы предоставлялись исключительно на основе целевого использования земельного участка для осуществления социально значимой деятельности. Участники рынка между тем опасаются, что в условиях, когда нет четких критериев, кого исключать из списка льготников, возможно принятие решений на основе некорректного лоббирования интересов различных групп коммерсантов. Говоря проще, поводом для коррупции вполне может служить не только предоставление льгот, но и их сокращение.

Дата публикации: 16:26 14 апреля 2005

Источник: bpn.ru