Жилищно-накопительный не заменит жилищно-строительный

Расчеты показывают: квартира, купленная через кооператив, обходится намного дешевле, нежели приобретенная с помощью ипотеки. Но зато здесь гораздо выше и риск потери вложенных средств. Недавно принятый закон "О жилищных накопительных кооперативах" помогает навести в этом сегменте рынка некий порядок. Только вот участники рынка недвижимости неоднозначно его приняли. И пока никто из уже созданных ЖСК не спешит перерегистрироваться в ЖНК. Чем же так не понравился им этот закон?

Посчитали, прослезились...

"Я считаю, основной своей цели – повышения доступности и надежности системы жилищных накоплений граждан – с помощью этого закона достичь не удастся, – говорит ответственный секретарь экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андрей Крутов. – Почему? Основная проблема – чрезмерное регулирование деятельности кооперативов. Согласно принятому закону уровень контроля за их деятельностью приближается к кредитной организации. Казалось бы, хорошо для пайщиков: кооперативы должны стать более надежными. Однако на практике искусственные ограничения обернутся лишь дополнительными финансовыми и временными затратами".

Ну, например. Согласно статье 5 закона членами кооператива не могут быть более 5000 человек. То есть, достигнув предельной численности, кооператив должен быть реорганизован, что неминуемо приведет к дестабилизации, нарушению прозрачности его деятельности, усложнит учет, создаст почву для мошенничества и злоупотреблений.

В этой же статье закона говорится о том, что требуется вносить сведения о каждом новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц, который, кстати, ведется налоговой службой. Одна такая операция займет около двух недель и обойдется кооперативу в две тысячи рублей госпошлины за каждого пайщика.

Или такой казус. В статье 33 закона указывается: полномочия правления кооператива истекают в день проведения годового общего собрания членов, фактически это означает ежегодные перевыборы или смену правления. Сможет ли полноценно работать любой, пусть даже самый солидный банк, количество вкладчиков которого законодательно ограничено, руководство меняется ежегодно, о каждом новом клиенте банк тут же извещает налоговые органы, а в рекламе подробно расписаны возможные убытки? Ответ очевиден. Что же говорить о кооперативах…

"Но самое неприятное для вступающего в кооператив то, что по этому закону квартиру нельзя давать пайщику в собственность, – считает председатель ЖСК "Свое жилье" Владимир Вылегжанин. – Она находится на балансе ЖНК до полной выплаты пая гражданином. Оформляя квартиру в собственность юридическому лицу, кооператив должен заплатить 15 тысяч рублей (7,5 за договор купли-продажи и столько же за выдачу документа о праве собственности) вместо 1000, которые бы заплатило за это физическое лицо. И это рынок доступного жилья?

Давайте возьмем налог на недвижимость. Для физических лиц он составляет 0,01% в год. Тогда как для юридических – 2,2%. И это не от оценки БТИ, а от рыночной стоимости квартиры. Я уже не говорю о разных других заморочках, которые встречаются в законе".

Лазейки все же остались

Разработчики закона, по мнению Андрея Крутова, уделили особое внимание регулированию финансовой устойчивости деятельности кооперативов, но в законе есть многочисленные лазейки. К примеру, в ст. 16 предусмотрено, что денежные средства граждан списываются на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Таким образом, законом по сути допускается использовать паевые средства на неограниченную рекламу, приобретение автомобилей, дорогостоящей оргтехники, офисных помещений. Ведь все это вполне укладывается в финансирование "деятельности по привлечению и использованию средств граждан".

Кроме того, в случае прекращения членства в кооперативе согласно ст. 32 пайщику возвращается так называемая "действительная стоимость пая". Она может значительно (понятно, что в меньшую сторону) отличаться от внесенных гражданином средств, поскольку рассчитывается с учетом износа имущества кооператива и уменьшается на величину его обязательств.

Все это примеры того, что цель закона – защита прав и законных интересов членов ЖНК – достигнута, скорее всего, не будет.

Выбор будет ограничен

"В данном законе, считаю, содержатся необоснованные финансовые ограничения, которые довольно сильно осложнят жизнь добросовестным ЖНК, – говорит генеральный директор Городского ипотечного центра Светлана Каратонова, – К примеру, минимальный срок накопления паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение для него кооперативом жилья, составляет два года, а срок возврата ссуды не должен превышать срок накопления более чем в полтора раза. Данное положение закона сложно оценить однозначно.

Кроме того, статья 47 устанавливает, что на приобретение жилья по договорам долевого участия нельзя направлять средства, которые составляют более 20% стоимости имущества кооператива. Фактически это положение необоснованно ограничивает право члена кооператива приобрести жилье на этапе строительства по более низкой цене.

Из этого следует, что выбор объекта недвижимости для него, по сути, ограничивается вторичным рынком, а условия жилищного кредитования в ЖНК в соответствии с новым законом заведомо хуже условий банковского ипотечного кредита (первоначальный взнос от 15%, срок кредитования до 20 лет, нет ограничений по объекту недвижимости)".

Как исправить ситуацию?

Кооперативная деятельность законом о ЖНК не ограничивается. Есть еще Гражданский и Жилищный кодексы. И некоторые участники рынка уже перерегистрировались из жилищно–строительных не в жилищно–накопительные, а в потребительские кооперативы. Сменив вывеску, они надеются не попасть в жернова нового закона. В этом случае квартира сразу же становится собственностью члена кооператива. Если же, наоборот, ЖСК перерегистрируются в ЖНК, то пайщикам придется переводить квартиры из своей в собственность кооператива. Нужны ли тут комментарии?

"Скорее всего, основная масса кооперативов, которые планируют и дальше работать на рынке жилищных накоплений, будет вынуждена приспосабливать свою деятельность под новый закон, – говорит Андрей Крутов. – С другой стороны, когда закон только– только вступил в силу, и к нему уже надо приспосабливаться или обходить его, то это прямое следствие неадекватности самого документа, разработанного без консультаций с участниками рынка".

Получается, что сейчас все ждут создания специализированной саморегулируемой организации жилищно-накопительных кооперативов (этого, кстати, требует и закон). Кроме того, надеются, что законодатели все же внесут в закон о ЖНК поправки, которые дадут возможность членам ЖНК быть защищенными.

Дата публикации: 10:29 18 апреля 2005

Источник: bpn.ru