Размер имеет значение

Главные признаки новых российских поместий - большая территория и удаленность от города

Казалось бы, простая мысль о том, что новое время диктует новые правила игры на рынке загородной недвижимости, не всегда очевидна для его операторов. Как и прежде по старинке, иные пытаются выжать максимальную прибыль из своих проектов. Именно поэтому в наступившем году появилась четкая граница между понятиями прибыльный и неприбыльный проект.

Городские застройщики, инвесторы, проектировщики далеко не всегда бьют в десятку. Есть явно неудачные по тем или иным причинам дома и в Москве. Однако на рынке загородного жилья, где все изменения происходят гораздо размереннее, ситуация с неуспешными или успешными поселками стала очевидна к 2005 году. Многие обеспеченные покупатели уже вполне насытились понятием "престижно". К ключевому параметру - "жить на Рублевке" - присоединилось стремление иметь не только респектабельное, но и просто комфортное домовладение. Так какие позиции сегодня должны предусматривать разумные инвесторы, вкладывающие деньги в загородное строительство?

Водоем уже не плюс

Знаменитые скандалы с природоохранными зонами (неоднократно освещаемые КДО в феврале и марте) не стали препятствием для новых строительств у воды. Действительно, трудно свернуть уже имеющийся проект. Деньги вложены, строительство идет. Однако, по мнению многих экспертов, еще одна подобная акция и популярность поселков в рискованной зоне станет значительно ниже. И даже тенденция, указывающая на популярность недавно построенных поселков у воды, сохранилась скорее по инерции.

Иные мудрые риэлторские фирмы уже не акцентируют внимание в своих рекламных кампаниях строительство на берегу популярных водохранилищ. И немудрено. Никому не хочется напряженно ждать незваных гостей из Министерства природных ресурсов. Естественно, строить поселки в лесной зоне менее нервное занятие. Так что, по мнению большинства опрошенных аналитиков, именно леса, причем не ближние, станут вскоре местом притяжения загородных инвесторов.

Всеобщая клаустрофобия

Если посмотреть на специальную карту плотности населения, то, несомненно, наша столица будет в числе самых густонаселенных городов. А если учесть, какое количество людей проживает в Москве и в том числе в центре, неудивительна тенденция последнего времени не видеть хотя бы на отдыхе своих сограждан.

Отдав должное моде и пожив в свое удовольствие на Рублево-Успенском шоссе, многие состоятельные люди решили отдохнуть от суеты и устремились на дальние дачи. Этот термин существует уже второй год и подразумевает настоящие поместья в пригороде Москвы и более дальних от центра областях. Как правило, в 70-километровой зоне есть возможность купить больший, чем в ближайшем Подмосковье участок. Но жить в деревне или просто посреди леса - конечно, не очень хороший вариант. Сразу возникает проблема с коммуникациями и завистливыми селянами. Первых следует провести к индивидуальному строению, а от вторых лучше строиться подальше.

Спасаемся коллективно

Решить все эти проблемы могут организованные поселки с большими и очень большими наделами земли. Благо, опыт прошлых лет имеется. Генеральские дачи в районе Трудовой имели участок размером 1 гектар. Именно подобные лесные или равнинные наделы застраивают сегодня обеспеченные соотечественники.

Кроме того, согласно исследованию аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" существует тесная взаимосвязь между размером участка и величиной дома. График соотношений также указывает на увеличение участка с возрастанием квадратных метров жилья. И если при закладке площади коттеджа до 100 кв. м самым предпочтительным будет участок до 10 соток, то для дворца более 600 кв. м в предпочтениях превалируют наделы от 31 до 50 соток.

Комментарий специалиста

Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В Плеханова:

О динамике цен и о размере "латифундий"

На рынке загородной недвижимости скорее всего можно будет ожидать стагнации. Проще говоря, по нашим прогнозам, цены должны остановиться. Рынку загородного жилья свойственна высокая степень инерционности, и изменения там происходят гораздо медленнее, чем в городе. Поэтому там пока по-прежнему наблюдается небольшой неравномерный рост. Но учитывая то, что цена предложения значительно разнится от той, за которую реально покупают объекты (последняя значительно ниже), остановка роста цен не за горами. Совокупное же увеличение цены на загородные объекты в 2005 году вряд ли составит более 10%, что подразумевает практически стабильное положение цен. Предполагаемые в прошлогодних прогнозах 20%, скорее всего, останутся на бумаге.

Тем не менее, верно и то, что на успешные проекты цена, безусловно, вырастет на 40-50% в отличие от непродуманных и оттого, естественно, коммерчески невыгодных. Иные стройки будут даже заморожены из-за отсутствия спроса.

Согласно нашему исследованию ("Исследование предпочтений на коттеджном рынке Подмосковья" 2004 г., авторы Г.М. Стерник, Д.В. Цветков, Т.С. Фаизов), самые популярные сегодня участки под коттеджи имеют размер от 16 до 20 соток, далее следуют от 21 до 30. И лишь на третьем месте оказались самые маленькие из представленных, от 11 до 15 соток.

В этой связи очень странным считаю увеличившееся в этом году предложение поселков с плотной застройкой. Несомненно, возведение на двенадцати сотках трехсотметровых коттеджей принесет большую прибыль, нежели при их строительстве на гораздо больших участках земли. Однако, как показали наши исследования, предпочтение нынешних покупателей дорогой загородной недвижимости - это усадьба. Большие дома, но на таком количестве соток, чтобы это было настоящее имение. А отнюдь не поселок, где каждый может видеть соседа в окно. Естественно, застройщики и инвесторы, не успевшие сориентироваться в новых условиях, скорее всего, проиграют.

Дата публикации: 10:28 19 апреля 2005

Источник: bpn.ru