Стройка в правовом поле

Федеральный закон #214 "Об участии в долевом строительстве", вступивший в силу с 1 апреля, по замыслу депутатов Государственной думы призван снизить риски граждан, участвующих в долевом строительстве. Закон, во всяком случае на бумаге, ограничивает возможности застройщика менять условия договора о долевом строительстве после его подписания с покупателем квартиры. Однако этот же закон снимает с застройщика обязанность регистрации прав собственности покупателя недвижимости в госорганах.

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" был принят Государственной думой 22 декабря 2004 года в пакете законопроектов о формировании рынка доступного жилья. Инициаторами его принятия выступили два десятка депутатов Госдумы, парламентский комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам и правительство РФ.

Дольщики в законе

Как и все остальные законопроекты из пакета о формировании рынка доступного жилья, закон "О долевом строительстве" принимался для активизации ипотечного рынка. По замыслу авторов он должен был более четко регламентировать права участников долевого строительства, самих застройщиков и их взаимоотношения с кредитными организациями.

Раньше в гражданском законодательстве не было определения договора о долевом участии в строительстве и, соответственно, не формулировались требования к нему. Одни юристы полагали, что это особый вид договора, другие считали его договором о совместной деятельности или договором строительного подряда. Юридической неразберихой умело пользовались строители. Они вписывали в договоры пункты о возможном изменении цены, избегая устанавливать ответственность за нарушение сроков строительства и предоставляли тот набор документов о своей деятельности, который считали нужным.

Гражданам, заинтересованным в покупке новостройки по относительно невысокой цене, в данном случае приходилось больше полагаться на репутацию застройщика и собственную интуицию. Когда же застройщик нарушал сроки сдачи объекта, требования к качеству или требовал доплаты (часто задерживая под этим предлогом регистрацию прав собственности на квартиру), дольщикам приходилось решать свои проблемы в суде.

Форма и содержание

Поскольку законодательство не предусматривало процедуры обязательной госрегистрации инвестиционных договоров, были возможны двойные продажи одной и той же квартиры. И только особо настойчивым участникам долевого строительства удавалось застраховаться от такого несчастья, самостоятельно добиваясь регистрации договора в департаменте жилищной политики Москвы.

С принятием закона, сделавшего требование госрегистрации договора долевого строительства обязательным, двойные продажи стали невозможны. Закон ввел жесткие требования к форме и содержанию договора и установил, что застройщик имеет право привлекать средства граждан только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию, в которой указал максимально полную информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности, и зарегистрировал право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. При этом проектная декларация должна быть опубликована в СМИ или размещена в интернете, что избавляет потенциального участника долевого строительства от обивания порогов строительных компаний.

В случае несоблюдения хотя бы одного из условий привлечения средств граждан дольщик вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов, исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ.

Закон вменил застройщику в обязанность использовать денежные средства граждан по целевому назначению и установил, что с момента государственной регистрации договора (а без нее документ недействителен) объект и права на участок, где он возводится, находятся в залоге у участников долевого строительства. Отметим, что, обязав застройщика проводить госрегистрацию договора о долевом строительстве, закон снял с него обязанность регистрации прав собственности покупателей.

Помимо прочего, закон предоставил гражданам право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик нарушил срок передачи объекта, остановил строительство, изменил проект, изменил назначение общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав дома, или нарушил требования к качеству объекта.

Соблюдение закона о долевом строительстве будет контролировать специальный уполномоченный орган. Этой структуре застройщики должны ежеквартально предоставлять практически всю информацию о своей деятельности, связанной с долевым строительством, и изменения в проектной декларации. Правда, этот орган пока не определен.

Поражение в правах

Права, которыми закон наделил участников долевого строительства, взволновали застройщиков. Никто из крупных игроков не говорит, что закон "О долевом строительстве..." вреден сам по себе. Но, называя его нужным и важным, они обращают внимание на "спорные моменты", которые, по их мнению, делают долевое строительство невыгодным.

"Этот закон однозначно ставит в неравное положение физические лица и организации. Конечно, защита граждан вызывает уважение. В то же время мы знаем массу примеров, когда граждане объединяются с целью зарабатывать деньги на строителях,– предупреждает председатель совета директоров СУ-155 Юрий Жданов.– Появляются целые команды, которые возглавляются профессиональными юристами, для изымания денег на сложных стройплощадках. Например, только на объектах, которые сдаются в неустановленные сроки, используя нормы закона, можно зарабатывать от 36% до 72% годовых".

По мнению строителей, закон значительно облегчает деятельность недобросовестных участников долевого строительства, устанавливая несоразмерно жесткие санкции по отношению к строителям. "Застройщик не может во внесудебном порядке расторгнуть договор с физическим лицом, если таковое не выполняет своих обязательств по срокам оплаты, в то время как частный инвестор право на подобный шаг имеет,– отмечает председатель правления 'ПИК-холдинга' Артем Эйрамджанц.– По сути, это положение работает на увеличение рисков недофинансирования. Застройщик, дабы избежать подобных рисков, будет по возможности избегать отношений с физическими лицами в области финансирования новостроек".

По оценке господина Эйрамджанца, 75% сделок на первичном рынке жилья заключается с использованием долевых схем. А аналитики рынка недвижимости утверждают, что до четверти предлагаемых к продаже домов находятся даже не в стадии строительства, а на этапе котлована. Привлечение банковских кредитов наряду со средствами дольщиков, по мнению строителей, новый закон также делает невыгодным из-за установленной в нем солидарной ответственности банков по обязательствам застройщиков.

Итогом вступления закона в силу, по мнению строителей, станет рост цен на рынке новостроек и, как следствие, на вторичном рынке. Участники рынка давно ожидают этого. Тенденция увеличения цен на 30-40% в год, прервавшаяся два года назад, устраивала риэлтеров и в известной степени строителей. Наиболее популярная цифра, приводимая в прогнозах сейчас,– увеличение цен на 20% в течение года после вступления закона в силу.

"Это не провокация,– утверждает Юрий Жданов.– Все риски, которые заложены в этом законопроекте, к сожалению, могут лечь на плечи наших граждан. Мне кажется, что рост цен неминуем. Банки будут пересматривать условия кредитования, естественно, не в сторону уменьшения. Впрочем, рост цен обусловлен не только появлением нового закона, но и ростом цен на металл, который в этом году ожидается на уровне 20%".

"Вступление закона в силу, совпавшее с введением нового Градостроительного кодекса, приведет к повышению себестоимости квадратного метра жилья,– полагает и Вячеслав Тимербулатов из 'Конти'.– На начальном этапе в проект необходимо будет вложить гораздо больше средств, чем раньше. Оформление декларации, получение разрешения о выходе на строительную площадку, привлечение кредитных средств – все это ложится на себестоимость".

Свои расчеты на случай, если строители вдруг начнут отказываться от долевых схем, произвели и законодатели. И зампред экспертного совета комиссии Совета федерации по созданию рынка доступного жилья Валерий Казейкин обнаружил, что для граждан, участвующих в ипотечных схемах, рост цен будет еще более ощутимым. "Сейчас гражданину, вступившему в долевое строительство, квартира на этапе сдачи обходится на 20-30% дешевле,– рассуждает он.– Компании предлагается взять кредит в банке. Хорошо, она возьмет, процентов под 20. 30% плюс 20% – уже 50%. Плюс еще предлагается взять ипотечный кредит на 20 лет под 15% годовых. Это еще 150% сверху. Итого гражданину квартира обходится в три раза дороже".

Строители постарались привлечь к работе по ревизии закона властные структуры. Мэр Москвы Юрий Лужков даже написал письмо премьеру Михаилу Фрадкову с просьбой отложить введение закона в силу на год, чтобы дать московским строителям время подготовиться. Одновременно в Госдуме появились поправки, направленные на изменение закона, но их обсуждение заблокировало государственно-правовое управление администрации президента РФ, ссылаясь на то, что, прежде чем лишать граждан дополнительных гарантий, сначала нужно дождаться первых итогов исполнения закона.

Застройщики готовы ждать. Опрошенные "Ъ-Домом" руководители строительных компаний подтверждают, что на первых порах видимых последствий для них закон иметь не будет. Хотя бы потому, что его действие распространяется на стройки, которые начаты после 1 апреля.

Для кого такой закон писался?

Дмитрий Андреев, генеральный директор Delight Realty:

– Принимая этот закон, власть стремилась предотвратить возможную волну неплатежей и пирамидообразных продаж жилья. У застройщиков уже начались проблемы: увеличились сроки ввода объектов, банки перестали своевременно их кредитовать. Строительные компании стали набирать все больше участков под застройку, чтобы, реализуя еще не построенное жилье, завершить другие свои объекты. Жилье – вопрос социальный, и поэтому власть испугалась, что дело может принять нехороший оборот.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group:

– Рынок нуждался в подобном правовом регулировании. Раньше не было до конца понятно, является ли договор долевого участия в строительстве разновидностью договора подряда, договора об инвестиционной деятельности, либо договора простого товарищества, либо договора купли-продажи. Это порождало большое количество споров, в том числе и судебных. Но очевидно, что подготовка проекта закона велась в авральном режиме, соответственно, неоправданно ожидать от него решения всех вопросов.

Сергей Гирин, замдиректора группы компаний "Статус":

– Одной из основных целей закона является защита дольщиков – лиц, которые финансируют строительство с целью получения после завершения строительства квартиры, гаража. По мнению профессиональных участников этого рынка, цель выполнена и перевыполнена.

Провал лоббистов

Разработчики законопроекта "О долевом строительстве" – Институт экономики города, возглавляемый Надеждой Косыревой, и экспертный совет комиссии Совета федерации РФ по формированию рынка доступного жилья, возглавляемый Иваном Грачевым. Сейчас строители обвиняют их в популизме. Однако, по словам Андрея Крутова, секретаря экспертного совета комиссии Совета федерации РФ по формированию рынка доступного жилья, "приглашения принять участие в обсуждении принимаемого закона большинством строительных компаний просто игнорировались".

После подписания закона Владимиром Путиным столичные застройщики наконец осознали серьезность возникших у них проблем, и создали серьезную лоббистскую группу, которая должна была обеспечить принятие существенных поправок к закону или отложить дату его вступления в силу. Лоббисты договорились с вице-спикером Госдумы РФ Георгием Боосом и председателем комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Владиславом Резником, которые и инициировали рассмотрение в Госдуме поправок.

Сделать это в течение одного-двух месяцев, причем сразу в трех чтениях, практически невозможно. Но у Георгия Бооса уже был такой опыт. Так, в 2001 году он за три недели смог обеспечить принятие в Госдуме РФ сразу в трех чтениях поправок к Гражданскому кодексу, которые позволили столичным властям сдавать в аренду квартиры в государственных "доходных домах" без риска их приватизации арендаторами. Но на этот раз Георгий Боос не оправдал возложенных на него ожиданий. Государственно-правовое управление администрации президента РФ 30 марта изъяло текст поправок на доработку, фактически сорвав их обсуждение и принятие.

Что не нравится строителям

Инициативная группа Георгия Бооса внесла поправки, касающиеся применения штрафных санкций, причем и в отношении застройщиков, и в отношении дольщиков. До вступления закона в силу строительная компания, не получившая очередного платежа за квартиру в оговоренный срок, самостоятельно расторгала договор и возвращала дольщику полученные ранее деньги, за вычетом указанного в договоре штрафа. Теперь это можно сделать только в судебном порядке. Судебное разбирательство может длиться довольно долго, и в течение всего этого срока квартиру нельзя выставить на продажу.

Кроме того, законом оговорены условия, при которых застройщик может предъявить судебный иск. Это "систематические нарушения срока внесения платежа, то есть более чем три раза в течение года, или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев". Настолько вольготных условий дольщикам раньше не предоставлял не один застройщик. Поэтому застройщики требуют отмены этого пункта закона.

Что касается штрафных санкций в отношении самого застройщика, то они, по мнению строительных компаний, слишком велики и должны быть уменьшены в два раза. 1/75 ставки рефинансирования ЦБ застройщики обязаны платить за каждый день просрочки в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику – это около 56% годовых. Застройщики считают, что теперь им придется перестраховываться и указывать в договоре более длительные сроки завершения строительства и передачи квартиры дольщику, а это может отпугнуть потенциальных покупателей.

Еще одна поправка касается применения штрафных санкций в отношении застройщика в случае обнаружения строительного брака. По закону дольщик может предъявлять такие претензии в течение как минимум пяти лет после завершения строительства. Такая перспектива застройщиков тоже не радует.

Что изменилось для покупателя квартир после принятия закона "О долевом строительстве..."

Объект регулирования	Как было	Как стало после принятия закона "О долевом строительстве..."	Меры ответственности за несоблюдение новых правил
Рекламная деятельность застройщика по привлечению средств участников долевого строительства	Начиналась, как правило, на этапе подготовки к строительству, регулировалась законодательством о рекламе. При этом проект дома и его расположение могли неоднократно пересматриваться	До выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок или права аренды реклама объекта долевого строительства не допускается	Административный штраф для должностных лиц – в размере до 200 МРОТ, для юридических лиц – до 5000 МРОТ
Информирование застройщиком потенциальных покупателей о своей деятельности	Информация представлялась застройщиком в произвольной форме. Участник долевого строительства выяснял историю деятельности строительной компании самостоятельно	Проектная декларация опубликовывается застройщиком в СМИ или интернете не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства. В ней указываются сведения об учредительных документах застройщика, проектах, которые он осуществил за последние три года, информация о финансово-хозяйственной деятельности, проектная документация на объект строительства	За неполную или недостоверную проектную декларацию, несвоевременное внесение изменений в нее штраф для должностных лиц в размере 100-150 МРОТ; для юридических лиц – от 3000 до 4000 МРОТ.
Условия заключения договора между застройщиком и участником строительства	Не регулировались законодательством	Привлекать средства граждан застройщик может только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок	Для должностных лиц – штраф 150-200 МРОТ, для юридических – 4000-5000 МРОТ. Если выяснится, что застройщик не имел всех необходимых документов, дольщик вправе потребовать немедленного возврата денег, уплаты процентов в двойном размере и возмещения сверх этого причиненных убытков
Госрегистрация договора	Регулировалась Гражданским кодексом и другими нормативными актами. Застройщики и участники долевого строительства заключали инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве, договоры о совместной деятельности, долевом инвестировании и т. д.	Содержание договора о долевом строительстве строго регламентируется законом. В нем должны быть указаны конкретный объект, который застройщик передает участнику долевого строительства, цена договора, порядок ее уплаты, срок исполнения обязательств, гарантийный срок на объект. Договор подлежит обязательной государственной регистрации	Без регистрации договор считается незаключенным. Участник строительства вправе потребовать возврат уплаченных средств с процентами
Контроль за долевым строительством	Отсутствовал специальный орган, осуществляющий контроль и надзор за долевым строительством многоквартирных домов. Разногласия между застройщиком и участником долевого строительства решались в судебном порядке	Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, который вправе контролировать целевое использование застройщиком средств, уплаченных участниками долевого строительства. Застройщик ежеквартально отчитывается перед ним за использование средств	За неисполнение предписаний уполномоченного органа – штраф для должностных лиц в размере 100-150 МРОТ; для юридических лиц – 1000-2000 МРОТ
Срок исполнения договора	Участник долевого строительства имел право потребовать выплаты неустойки за нарушения сроков исполнения договора, ссылаясь на закон "О защите прав потребителей"	Срок сдачи дома фиксируется в договоре. Если сдача объекта в указанный срок невозможна, застройщик за два месяца обязан уведомить об этом участника долевого строительства и предложить пересмотреть договор в установленном Гражданским кодексом порядке	В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства
Качество строительства	Если у участника долевого строительства возникали претензии к качеству объекта, которые не принимались застройщиком, конфликт решался в суде	При нарушении требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков	В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Застройщик обязан вернуть ему деньги с процентами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, исчисленных со дня внесения участником долевого строительства денежных средств

Дата публикации: 14:48 21 апреля 2005

Источник: bpn.ru