Элитная недвижимость Санкт-Петербурга в 2005 году

Главная проблема покупателей «элиты» в том, что им трудно найти квартиру, соответствующую всем требованиям, предъявляемым к подобному жилью. Обычно приходится выбирать из двух зол: между престижным центром, где элитные дома в большинстве недотягивают до заявленного уровня по техническим характеристикам, и новыми, менее престижными районами.

Ситуация на рынке элитной недвижимости в 2005 году

Оценить объем спроса и предложения на рассматриваемом рынке Санкт-Петербурга очень сложно. Однозначно элитные объекты, соединяющие все необходимые признаки, можно пересчитать по пальцам. Ситуацию усугубляют строители и продавцы, которые часто лукавят, относя рекламируемое жилье повышенной комфортности к элитному. Расплывчатость понятия влечет за собой необходимость индивидуального подхода к оценке классности каждого объекта.

Помимо этого анализу объемов продаж мешает тот факт, что теневая часть данного рынка существенно выше, чем в массовом сегменте, поскольку круг обеспеченных людей, способных купить квартиру за миллион долларов и выше, довольно узок: в Петербурге они обычно знают друг друга лично или имеют общих друзей. Поэтому продавцы высококлассного жилья часто находят покупателей среди знакомых и партнеров. Этот вариант для многих продавцов предпочтительнее — не нужно «светить» в рекламе свои доходы и цену объекта. Есть даже такое явление, как дома клубного типа, — их заселяют по рекомендации партнеры по бизнесу, члены клубов, квартиры здесь продают без всякой рекламы, по знакомству. В результате в листинги попадает лишь часть элитных объектов, причем не каждый из них обоснованно.Несмотря на сложности с оценкой объемов рынка, можно однозначно утверждать, что стагнации цен здесь не было. Некоторое торможение присутствовало только осенью, когда состоятельные клиенты выбирали более придирчиво, ожидая снижения цен. Но это была чисто психологическая заминка: увидев неизменность ситуации, покупатели вернулись к прежней активности. Ее можно объяснить и экономической ситуацией в России: у богатых есть деньги, которые они готовы вкладывать соответственно своему уровню жизни. В отличие от остального рынка в элитном по‑прежнему происходит медленный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых, более дорогих.

Соотношение спроса и предложения в настоящее время сбалансировано: сегмент очень узкий — покупают те же, кто продает. На сегодня специалисты агентства недвижимости «Бекар» отмечают небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей. Конечно, в северной столице эта тенденция слабее, чем в Москве, однако она набирает силу по мере улучшения экономики в стране (иностранцы начинают покупать жилье, а не снимать).

Цены

Создать типологию объектов и цен практически невозможно. Все объекты уникальны, их трудно сравнивать друг с другом. При этом за время экспозиции стоимость может сильно измениться в ту или иную сторону. К примеру, цена пригородного особняка была снижена с 2,5 млн. до 1 млн. долларов. Обратный пример: элитная квартира подорожала с 300 тыс. до 450 тыс. долларов, после чего быстро «ушла» (при повышении цены она автоматически попала в другую категорию престижности).Нынче на первичном рынке стоимость готовых элитных квартир (без отделки) в центре доходит до 10 000 евро за кв. м. На начальном и среднем этапах строительства не видовая квартира в центре может стоить около 1500 долларов за кв. м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства — от 3000 долларов за кв. м. В новых районах жилье в домах, условно относимых к элитным (обладающих необходимыми признаками, но спорных по местоположению), — от 1000 евро за кв. м.

На вторичном рынке «элитку» в «золотом треугольнике» и на набережных (с видом на воду) продают по 2000–4000 долларов за кв. м. Интересная особенность вторичного рынка классного жилья Петербурга заключена в том, что элитная квартира может находиться и в обыкновенном доме. Исторически сложилось, что рынок дорогой недвижимости в Петербурге начался с расселяемых коммуналок. В итоге часто на одной лестничной площадке соседствуют современные апартаменты и коммуналка. Такие квартиры поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить подъезд полностью и добиться необходимой социальной однородности. Сейчас, с увеличением количества товариществ собственников жилья (ТСЖ), забрезжила надежда на интенсивное расселение коммуналок в полурасселенных подъездах. В ТСЖ ведущую роль будут занимать богатые владельцы отремонтированных квартир — это может привести к радикальным изменениям по всему городу и повысить статус многих домов в центре. Кстати, в среде петербургских риелторов принято понятие «элитная парадная»: полностью расселенный подъезд в обычном старом доме (возможно, в реконструированном фонде).

Отдельная категория — ближайший пригород. В Москве бытует мнение, что под Петербургом вообще нет элитных особняков. Объяснимо это просто: в Москве их сотни, в Петербурге — единицы, теряющиеся в общем объеме предложения. Элитными загородными домами считают большие объекты (от 500 до 1000 кв. м) с просторными участками (от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном). Для участка желательно уникальное расположение — близко от дворцов и парков, рядом с историческими усадьбами. В основном загородная «элитка» — новострой, редко — реконструированный фонд (причем от старинного дома остается только внешний вид). Для подобных объектов необходима хорошая инфраструктура: все коммуникации, бассейн, конюшни, помещения для обслуживающего персонала, охрана и т. д. Стоимость — свыше миллиона долларов.

Отличие Петербурга от Москвы в том, что хороших квартир в центре в ближайшие десятилетия не станет больше из‑за суровых лимитов на застройку. В Москве по мере реконструкции центра общее число апартаментов там растет, в Петербурге — нет, поскольку существуют ограничения по этажности. В результате новые дома, построенные на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях удорожание жилья в центре продолжится, даже если в других сегментах произойдет снижение. По прогнозам специалистов рынка недвижимости, рост цен на элитные объекты в 2005 году будет на 5–10 % превышать общий рост цен на недвижимость и однозначно превысит планируемые 10 % инфляции в стране.

Дата публикации: 10:30 22 апреля 2005

Источник: bpn.ru