Гарантии собственников при освобождении жилых помещений

Вопрос, касающийся выселения москвичей из жилых помещений, является актуальным для многих жителей столицы. Связано это с тем, что к 2010 году в Москве намерены снести дома, которые уже устарели или находятся в аварийном состоянии. На что можно рассчитывать гражданам при выселении? Рассмотрим подробнее этот вопрос.

Основанием для выселения являются постановления правительства Москвы:

1. о капитальном ремонте жилых домов, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан;
2. о реконструкции жилых домов;
3. о переоборудовании непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые;
4. о сносе жилых домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и неподлежащими восстановлению;
5. об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий;
6. о сносе жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ.

На основании данных документов префект административного округа принимает решение о переселении граждан. В нем указывают основания освобождения жилого дома, юридическое (физическое) лицо, осуществляющее переселение или выплачивающее денежное возмещение собственнику, сроки заключения предварительных договоров, сроки переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилого дома, источники финансирования расходов по переселению и иные существенные условия освобождения жилого дома.

Гарантии собственникам

Выселяемому собственнику предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной или натуральной форме — по выбору.

Если собственник предпочитает деньги, то размер компенсации должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение собственнику предоставляют в безналичной форме, и предназначено оно для приобретения жилого помещения. Но можно использовать эти средства в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает самостоятельным правом пользования. Оценка рыночной стоимости жилых помещений производится профессиональными оценщиками по единому стандарту оценки по инициативе одной из сторон за счет отселяющего лица.

При предоставлении собственнику в качестве натурального возмещения жилого помещения число комнат в нем не должно превышать их количество в освобождаемом помещении.

Гражданам‑собственникам могут быть выделены в порядке возмещения жилые помещения в районах массовой застройки, превышающие по стоимости размер установленной компенсации, при наличии площади у лиц, осуществляющих переселение. Если собственник согласился на такие условия, доплата взимается по себестоимости строительства, если в приобретаемом жилом помещении на каждого проживающего приходится не более 25 кв. м общей площади (для одиноко проживающих граждан — до 40 кв. м общей площади), с учетом общей площади всех жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности и занимаемых ими по договору найма.Отселяющее лицо осуществляет переселение граждан или возмещает расходы по переезду граждан в новое жилое помещение.

Чтобы переселить гражданина, необходимо оформить эти отношения. Как правило, отношения между выселяющим лицом и собственником жилого помещения оформляются договорами — предварительным и основным.

Предварительный договор заключается до начала производства работ по реконструкции, капитальному ремонту, переоборудованию, сносу жилого дома. Он является основанием для заключения основного договора о прекращении права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение и предоставлении собственнику предварительного и равноценного по стоимости натурального возмещения (компенсации), а также об установлении прав сторон на освобождаемое жилое помещение и предоставляемое в порядке возмещения. Как правило, после заключения предварительного договора собственник не имеет права на отчуждение жилого помещения, а также совершать иные сделки, которые нарушат предварительный договор.Предварительный договор не заключается:

• при достижении устного соглашения сторон по всем условиям предоставления возмещения (компенсации);
• при переселении собственников из аварийных жилых домов.

Основной договор заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора, несет отселяющая сторона.

Основной договор заключается на условиях и в сроки, установленные в предварительном договоре. В таком договоре в обязательном порядке должен быть предусмотрен вид возмещения в виде:

• другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения;
• предварительного и равноценного возмещения стоимости освобождаемого жилого помещения в безналичной денежной форме по договору купли-продажи с зачислением суммы возмещения на банковский счет собственника освобождаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения;
• предоставление другого жилого помещения на время капитального ремонта с сохранением права собственности на ремонтируемое жилое помещение.

Если для собственника жилое помещение является единственным местом жительства и он в качестве возмещения выбирает денежную компенсацию, то помимо возмещения он получает компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома. Использовать ее можно исключительно для приобретения иного жилого помещения. При подборе собственником жилого помещения на рынке недвижимости денежные средства, зачисленные на целевой банковский счет собственника, перечисляются продавцу жилого помещения в безналичной форме.

Гарантии нанимателям

Выселяемым нанимателям предоставляется другое благоустроенное жилое помещение. Размер общей площади жилого помещения должен соответствовать норме предоставления для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении на дату принятия решения, включая детей, родившихся после его принятия. При этом учитываются все жилые помещения, в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями, но не более чем за пятилетний период до принятия решения.

Нанимателю, имеющему площадь, превышающую норму предоставления, жилое помещение выделяется в размере не менее установленной социальной нормы на одного человека, а нанимателю и членам его семьи, имеющим право на дополнительную площадь и фактически пользовавшимися ею, — с учетом дополнительной площади, находящейся в их пользовании.

С момента принятия решения об освобождении жилого помещения последующее увеличение состава семьи не влечет пересмотра решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, ранее предложенного гражданину и членам его семьи. Но есть исключения:

• сохранение за гражданином права на жилое помещение, которое не было учтено при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
• вселение несовершеннолетних;
• признание за гражданином права на жилое помещение на основании решения суда.

При отказе от предоставленного жилого помещения в жилищном фонде социального использования нанимателю по соглашению сторон может быть выдана субсидия на приобретение жилого помещения. Ее размер равен стоимости предоставляемого социального жилья. Стоимость социального жилья, на основе которой производится расчет субсидий, определяется как средняя рыночная стоимость жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки.

Сроки выселения

Лица, являющиеся собственниками и нанимателями жилых помещений в освобождаемом строении, уведомляются о принятом решении письменно в течение двух недель после даты принятия решения. Предварительный договор с собственником жилого помещения заключается в указанные в решении сроки. Основной договор заключается в сроки, указанные в предварительном договоре.

Жилое помещение освобождается нанимателем не позднее чем через месяц после заключения договора найма на предоставляемое жилое помещение, собственником — в сроки, определенные в основном договоре, но не позднее чем через месяц после получения документа о праве собственности на жилое помещение либо после получения денежного возмещения (компенсации) в полном размере.

Дата публикации: 10:37 22 апреля 2005

Источник: bpn.ru