Обособленный бизнес

Одним из самых высокодоходных сегментов московского рынка недвижимости остаются исторические особняки. В 90-х годах на их приватизации и дальнейшей перепродаже риэлторы делали большие состояния. Тем более что спрос на такие объекты опережал предложения в несколько раз: в то время каждая уважающая себя фирма считала правилом хорошего тона разместить главный офис в отдельно стоящем здании. С тех пор мода поменялась, теперь скорее принято арендовать офис в бизнес-центре. К началу 2000-х число особняков на рынке резко уменьшилось. Однако в апреле 2005 года произошло знаменательное событие: министр МЭРТ Герман Греф и мэр Москвы Юрий Лужков парафировали соглашение о разграничении полномочий на памятники истории и архитектуры в столице, которые почти 15 лет являлись спорными объектами. Согласно этому документу стороны договорились поделить ответственность и, следовательно, права на такие строения поровну. Риэлторы очень точно угадали последствия этого шага властей и теперь прогнозируют выброс на рынок в ближайшие годы еще нескольких сотен особняков, до сей поры не имевших хозяев.

Впрочем, оценки риэлторов относительно числа исторических зданий в Москве расходятся. Так, по данным начальника отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости" Эрнеста Ерохина, в столице насчитывается чуть более 100 особняков, потенциально готовых к выходу на рынок. "В продаже на сегодняшний день находятся около 20 таких зданий. Как правило, исторические особняки находятся в собственности государства и в них размещаются различные федеральные и муниципальные организации. Если же они выставляются на продажу, то компании, завладевшие особняками на конкурсной основе, либо сносят их (если это разрешено) и строят на освободившемся месте что-то более доходное (например, бизнес-центр), либо реконструируют здания под офисы или жилые дома клубного типа. Отдельно стоящие особняки в пределах Садового кольца и недалеко от него являются дефицитом и пользуются спросом у преуспевающих компаний среднего и крупного бизнеса", - считает г-н Ерохин. Алексей Могила, директор по развитию Leeds Property Group, уверен, что зданий, которые можно отнести к категории "исторические особняки", в Москве не менее 1200-1300. "Виды собственности на них различные, но на рынке чаще попадаются особняки, находящиеся в муниципальной собственности", - добавляет он.

Как и десять лет назад, чаще всего собственник особняка приспосабливает его под офис. Эксперты объясняют такое стремление компаний уединиться в отдельно стоящем здании в первую очередь желанием сделать свою работу конфиденциальной. "Особняки любят использовать посольства, под представительские офисы - банки, крупные компании (в том числе нефтяные и другие добывающие компании), различные фонды, общественные организации, политические партии. При этом back-office может располагаться за пределами Третьего транспортного кольца, что позволяет решить вопросы с парковкой, недорогим качественным офисом для основного персонала", - говорит г-н Могила. По его словам, иметь офис в особняке еще и престижно: это как владеть антикварной дорогой вещью.

Риэлторы утверждают, что под жилые цели исторические строения собственники практически не используют. "Жить в особняке XIX века - это дорогое удовольствие, - полагает аналитик отдела исследований ABN Realty Антонина Лаирова, - сегодня существует целый ряд жилых комплексов в той же ценовой категории, способных предложить гораздо более комфортные условия, включая удобные планировки, панорамное остекление, парковые зоны, подземный паркинг и т.д. Поэтому для потенциальных покупателей новые помещения окажутся привлекательнее".

Эксперты приводят пример еще одного нетривиального использования особняков. Теоретически собственник имеет право приватизировать землю, на которой стоит его дом. Другое дело, что пока немногим это удается осуществить на практике. Однако в любом случае можно распоряжаться этой землей на правах арендатора. "Однажды мы участвовали в аукционе, на котором едва ли не сарайчик на Мосфильмовской улице площадью 690 кв. м, за который была назначена начальная цена 4,2 млн руб., был продан за 69 млн руб., - вспоминает г-н Ерохин, - вне всякого сомнения, эта постройка не представляет для покупателей интереса, компания фактически приобрела землю".

Число особняков в Москве, еще не перешедших в частную собственность, по-прежнему велико. По оценке СГУП по продаже имущества г. Москвы, в муниципальной собственности находится не менее 200 отдельно стоящих зданий. Как правило, их занимают различные городские учреждения и ведомства. Однако правительство Москвы в последнее время четко обозначило задачу: исторические особняки должны найти своих хозяев. Причем под словом "хозяин" городская администрация чаще всего подразумевает не собственника здания, а арендатора, взявшего особняк в долгосрочный найм по рыночным ставкам. По признаниям руководителя департамента имущества Владимира Силкина, более 80% муниципальной собственности сдается в аренду за 20-30% от рыночной ставки, что в свою очередь порождает огромный серый рынок субаренды.

С лета прошлого года СГУП по продаже имущества г. Москвы начало проводить регулярные торги по продаже и сдаче в аренду городских помещений. Немало лотов на аукционах - это особняки. Цены продаж на них, как правило, достигают 2,5-3 тыс. долл. за кв. м. Но и это не окончательная судьба особняка - нередко новый хозяин ремонтирует его и перепродает. Эрнест Ерохин отмечает, что в среднем цены на такую недвижимость колеблются от 3 до 5 тыс. долл. за кв. м. Самые дорогие особняки находятся во дворах на Тверской, Арбате и Новом Арбате - от 5 до 7 тыс. долл. за кв. м.

Совсем новое предложение в этом сегменте - усадьбы, которые можно выкупить целиком, как собственный жилой дом. В отличие от просто особнячков, усадьбы имеют огороженную территорию.

"Такая усадьба, расположенная на Никитской улице, дом 60, стр. 3, выставлена сейчас на торги. Это здание постройки XIX века с собственным внутренним двором площадью 1200 кв. м", - говорит, директор отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек "Миэль-Недвижимость" Кайдо Каарма. Стоят такие здания немногим больше, чем обычная загородная резиденция класса de luxe на Рублевском или Новорижском шоссе - от 6 тыс. долл. за кв. м. Таким образом, особняк в центре Москвы сегодня можно приобрести примерно за 5 млн долл., что также вполне сравнимо со стоимостью столичного пентхауса.

Все риэлторы отмечают, что покупка особняка - весьма выгодное вложение, его можно рассматривать как долгосрочную инвестицию. "На мой взгляд, исторические особняки со временем будут только расти в цене. Состоятельные люди в России в своем выборе часто ориентируются на вкусы европейских аристократов, которые строго относятся к критериям роскоши. Следуя традициям, они предпочитают жить в старинных городских особняках, приобретенных или доставшихся по наследству", - полагает г-н Каарма. "Через пять-десять лет основная часть особняков в центральной части города будет находиться в собственности компаний, а предложения по аренде станут достаточно редкими. При этом спрос, как на аренду, так и на покупку особняков, останется высоким и появляющиеся на рынке здания будут очень быстро реализовываться", - резюмирует Антонина Лаирова из ABN-Realty.

Дата публикации: 11:02 26 апреля 2005

Источник: bpn.ru