Каждому собственннику - по "Титулу"

Сегодня страхование титула, или "страхование потери имущества в результате утраты права собственности", как этот вид страхования официально значится во всех страховых документах, приобрел весьма актуальное звучание. Однако осознает важность страхования титула далеко не каждый россиянин, приобретающий квартиру. Смысл этого вида страхования заключается в том, что если возникнет ситуация, при которой ваше право собственности на недвижимость будет оспорено, и, мало того, истец получит удовлетворение своего иска, то СК возместит вам стоимость утраченного жилья.

Страхование титула условно можно разделить на два направления: страхование рисков при сделках на вторичном рынке недвижимости, где риски утраты права собственности особенно актуальны и страхование титула в рамках комплексного ипотечного страхования. Соотношение продаж титульного страхования в пакете с другими "ипотечными" страховыми программами и отдельно полисов титульного страхования при сделках на вторичном рынке, руководитель управления страхования имущества и ответственности Группы "Альфастрахование" Ирина Карнаева оценивает как 5 к 1.

Особенную актуальность титульному страхованию придает то обстоятельство, что достаточно весомую часть сделок на рынке вторичной недвижимости можно признать недействительной. Факт отчуждения имущества при возникновении споров происходит только по решению суда. Причем, признание сделок на рынке жилья недействительными не такая уж редкость. Каких-либо официальных данных по этому вопросу не существует, однако по оценкам ряда экспертов от 2 до 4% сделок от общего числа заключаемых признается недействительными. Такой серьезный показатель мы наблюдаем потому, что больше половины всех сделок с недвижимостью заключается на вторичном рынке, где риск утраты права собственности значительно выше, чем на рынке нового жилья.

Цены на недвижимость в крупных городах и мегаполисах постоянно увеличиваются. Так, с 2000 года по 2003, стоимость жилья на первичном рынке возросла на 50% , а на вторичном на 70%, а цены же на среднюю квартиру в Москве начинаются от $50 тыс. "Естественно, что возможность сорвать подобный куш как магнитом притягивает различных мошенников. Поэтому данный рынок характеризуется весьма высокой концентрацией рисков", - говорит Генеральный директор СК "КОМЕСТРА-ЦЕНТР" Евгений Майборода.

Легкость, с которой на вполне законных основаниях можно оспаривать легитимность сделок на вторичном рынке жилья, порождена объективными причинами. В первую очередь сюда можно отнести несовершенство законодательства, в результате которого основанием для признания сделки незаконной может являться совершение ее недееспособным или несовершеннолетним гражданином, либо же дееспособным, но который не способен понимать значение своих действий и управлять ими. Также могут быть оспорены сделки совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств и т.д. С одной стороны, такое положение вещей способствует защите граждан, которые могут пострадать в результате каких-либо действий с имуществом, без учета их интересов, но, с другой, это порождает широкий простор для мошеннических действий.

В случае если суд выносит постановление о неправомерности сделки владелец жилья вынужден спешно съезжать с нового места жительства, при этом перед ним встает задача вернуть свои деньги, что зачастую оказывается достаточно сложным.

При страховании титула страховая сумма обычно равна рыночной стоимости недвижимого имущества, а договор купли-продажи как правило, оформляется по инвентаризационной стоимости. Страховой тариф исчисляется в процентах от страховой суммы (равной рыночной стоимости жилья) и зависит от ряда факторов: срока страхования, суммы сделки, количества сделок с момента приватизации, количества собственников-контрагентов по сделке, участия в сделке иностранных граждан и т.д.

Сроки, на которые заключаются договоры страхования титула, варьируются от полугода до 10 лет. Как отмечает Генеральный директор ООО "СО Зенит" Александр Кабанов, самый целесообразный срок на который следует заключать договор титульного страхования - 10 лет, поскольку именно в течение этого срока с момента приобретения жилья можно подать иск и оспорить право собственности.

Титульное страхование - самый надежный способ обезопасить сделку. Подтверждением этого является обязательное включение страхования титула в комплексное ипотечное страхование, поскольку без страхования риска утраты права собственности ни один банк не выдаст кредит. По мнению директора по страхованию СК "МРСС" Борис Шмигирилова именно в развитии ипотеки заключается потенциал роста титульного страхования. "Как только значительное количество людей будет уверено, что в течение 10 лет у них будет устойчивый источник дохода - нас ждет бум ипотечного кредитования", - утверждает Борис Шмигирилов.

Сегодня существуют и иные механизмы, с помощью которых можно защитить свои интересы при приобретении имущества. Как правило, такие услуги предоставляют довольно крупные риэлтерские компании, которые предлагают комплексную систему собственных гарантий по защите сделок на вторичном рынке.

В большинстве случаев такие обязательства по защите интересов клиента риэлторские компании берут на себя только в случае, если клиент заключает с компанией дополнительное соглашение и приобретает весь комплекс услуг компании. Вопрос о целесообразности пользоваться гарантиями нестраховой организации является риторическим. Однако следует заметить, что стоимость комплекса услуг риэлторской компании может составлять до 10% от суммы всей сделки. К примеру, стоимость полиса титульного страхования составляет от 0,9% до 6,8% в год от суммы сделки. Если же заключать договор титульного страхования на 10 лет, то страховщик предоставит большие скидки и возможно, что всего придется заплатить 5,3% от стоимости приобретенного жилья.

Риэлторы могут самостоятельно определять форму компенсации, которая не исключает возможность того, что Вам будет предложено "аналогичное" жилье, которое на деле может вовсе не соответствовать утраченному ни по качеству, ни по расположению. Кроме того, они не формируют специальные резервные фонды (в них аккумулируется до 15% полученных страховщиками средств), из которых будут осуществляться выплаты в случае возникновения обязательств компенсировать ущерб. А возместить крупный убыток сможет не всякий риэлтор. Страховые же компании, обладают весьма существенными резервами, активно используют перестраховочные механизмы, которые гарантируют покрытие практически любых рисков. Есть еще один положительный момент для клиента страховой компании - при наличии полиса страхования титула, защиту интересов страхователя в суде полностью берет на себя страховщик.

Подводя итог, стоит заметить, что решение извечного для российской действительности квартирного вопроса зависит не только от развития строительного комплекса, ипотеки, но и от механизмов защиты имущественных интересов добросовестных приобретателей недвижимости в целом и титульного страхования в частности.

Источник: Финмаркет

Дата публикации: 14:39 18 августа 2004

Источник: bpn.ru