Нелегкий долг

Емкость рынка ипотечного кредитования оценивается в $50 млрд. При этом объем вы­данных на начало 2005 года ипотечных кредитов соста­вил всего $1 млрд. Сейчас по ипотечной схеме приобрета­ется только полтора процента жилья. Чтобы сделать ипоте­ку доступнее, банки расширя­ют линейки ипотечных кре­дитов и входят в положение клиентов, получающих зар­плату в конвертах. Но этих мер для решения глобального квартирного вопроса недос­таточно.

Большой взнос

Что же мешает людям вос­пользоваться ипотечным креди­том? Если речь идет о платеже­способном спросе, то это, глав­ным образом, большой первона­чальный взнос. По мнению вице-президета по ипотеке банка «Мо­сковский Капитал» Алексея Кое-кина, большую часть потенциаль­ных заемщиков останавливает именно его размер. «Среднеры­ночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет 30% от стоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объем ипотеч­ного кредитования многократно возрастет, — утверждает он. — Дело в том, что основная часть пла­тежеспособного населения нача­ла получать устойчивые доходы только в последние 2—3 года, по­этому достаточный объем средств просто не накоплен. По мере рос­та благосостояния населения пер­вичный взнос по ипотеке можно увеличить, хотя на Западе, напри­мер, размер первоначального взноса находится в пределах 5% от стоимости приобретаемого жилья».

«Неподъемные» ставки

«Неподъемные» процентные ставки тоже отпугивают потенци­альных клиентов. Алексей Кое-кин считает, что надо бы их пере­сматривать в процессе выплаты кредита по мере изменения став­ки рефинансирования ЦБ: «Бан­ки должны распределить про­центные риски между собой и за­емщиками. На сегодняшний день получается, что те, кто брал кре­дит 2 года назад, скажем, под 18%, вынуждены и сегодня выплачи­вать кредит по этой ставке, тогда как текущие ставки имеют тен­денцию к снижению».

Начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Ма­рия Горсюкова видит возмож­ность уменьшения стоимости ипотечных кредитов в снижении операционных расходов банка, а именно в оптимизации технологий, использующихся при выдаче и обслуживании кредитов.

А Наталья Шелковая, началь­ник управления кредитования физических лиц «Банка Жилищ­ного Финансирования», считает, что одним из способов достиже­ния доступности ипотеки со сто­роны банка является расширение спектра программ кредитования для удовлетворения потребно­стей наибольшего числа потенци­альных клиентов и максимально гибкий подход к требованиям ка­ждого клиента.

Высокий риск

Сейчас процентная ставка в рублях составляет в среднем 18%. Из них 4—5% — «плата за риск». Клиент, взявший ипотечный кре­дит, платит за риск, который несет выдавший его банк. Недавно при­нятый пакет законов о жилье обе­щает снизить риски кредиторов, а значит, и процентную ставку, как раз на эти 4—5%. Каким образом, рассказывает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева: «В первую оче­редь, банки закладывают в про­центную ставку риск того, что за­емщик не сможет вернуть кредит, а банк не сможет обратить взыска­ние на заложенную квартиру, про­дать ее и компенсировать свои рас­ходы. До принятия пакета законов о жилье этот риск был очень вы­сок, поскольку обращать взыска­ние на единственное жилье было нельзя вообще, а при продаже за­ложенной квартиры выселить чле­нов семьи залогодателя было не­возможно. Кроме того, нельзя бы­ло зарегистрировать сделку с квар­тирой, где проживают несовер­шеннолетние, без согласия орга­нов опеки и попечительства. Но­вое законодательство исключило эти риски, тем самым повысив ли­квидность заложенной недвижи­мости».

Жесткие требования

Правда, еще одну причину, ко­торая мешает людям получить ипотечный кредит, а именно не­прозрачность их доходов, «жи­лищный» пакет не устранил. И все же воспользоваться кредитом мо­гут и те, кто получает «серую» зарплату — банки стали либе­ральнее подходить к оценке пла­тежеспособности клиентов.

— Жестких требований к заем­щику не так уж и много, многие требования могут быть смягчены при наличии, например, каких-либо положительных дополни­тельных факторов, которые учи­тываются при принятии решения о предоставлении кредита, — от­мечает Наталья Шелковая. — Возможные способы подтвержде­ния доходов каждый банк устана­вливает самостоятельно, также это касается и видов доходов. Од­нако анализ платежеспособности всегда носит индивидуальный ха­рактер.

Газпромбанк, например, пре­доставляет кредиты гражданам РФ, достигшим 18 лет. А кредиты выдает на срок до 10 лет по про­граммам банка и до 20 лет по про­грамме АИЖК, при условии, что срок возврата кредита наступит до вступления заемщика в пенси­онный возраст (60 лет для муж­чин и 55 лет для женщин). При этом стаж работы заемщика на последнем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев. Банк рассматривает все виды доходов заемщика, которые могут быть подтверждены.

Росбанк, по словам начальни­ка управления ипотечного креди­тования этого банка Яниса Кане-стри, рассматривает все виды до­ходов, которые могут быть проде­монстрированы заемщиком и адекватно оценены банком. При этом ежемесячный доход должен быть соизмерим с ценой квадрат­ного метра приобретаемого жи­лья. Примерно такие требования к заемщику выдвигают и другие банки.

— Все эти требования являют­ся основополагающими при оценке банком кредитного риска по конкретному заемщику — фи­зическому лицу по любому виду кредитования, — объясняет на­чальник отдела кредитования Московского филиала «Инвести­ционного Городского Банка» Ар­кадий Заболев, — Смягчение тре­бований по любому из этих пара­метров в принципе ведет к росту риска дефолта по кредиту для банка. Повышение комфортно­сти для заемщика здесь может ид­ти в первую очередь в направле­нии облегчения процедуры под­тверждения оценочных парамет­ров. Например, переход от «се­рой» зарплаты к «белой» сущест­венно облегчает процедуру под­тверждения доходов.

Рост цен

Как бы широко не шагали бан­ки по пути снижения ставок, уве­личения сроков кредитования и уменьшения первоначального взноса, рост цен на недвижимость им не сдержать, а объемов строи­тельства жилья не увеличить. А значит, не решить главную проб­лему доступности ипотеки.

— Проблема, в первую оче­редь, лежит в плоскости соотно­шения цены на недвижимость и доходов большей части населе­ния, — говорит начальник управ­ления розничного бизнеса Со-бинбанка Ольга Манукняц. — Стремительный рост цен делает для большинства покупку кварти­ры просто невозможной, даже с помощью ипотеки. Именно поэ­тому, на наш взгляд, ипотека — продукт массово невостребован­ный.

А Мария Серова, начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка, справедливо считает одним из важнейших факторов, препятст­вующих использованию ипотеки как основного инструмента реше­ния жилищного вопроса, низкий уровень платежеспособности гра­ждан, а также непрозрачность их доходов. «Масштабное развитие ипотеки невозможно без реализа­ции целого комплекса долгосроч­ных мер, направленных на повы­шение уровня доходов населе­ния», — говорит она.

Условия ипотечного кредитования

Название банка	Сумма кредита	Срок кредита	Ставка по кредиту, % в год	Первоначальный взнос, % от стоимости квартиры
Банк ЖилФинанс	$21—300 тыс.	7—15 лет	11,5—16 (доллар)	От 25
Банк Москвы	от $10 тыс.	3—10 лет	11—12 (доллар, евро), 14—15 (руб.)	От 30
Внешторгбанк	$10—500 тыс.	10,15,20 лет	10,5—11,5% (доллар) 15% (руб.)	0т15
Газпромбанк	$10—200 тыс.	10,20 лет	12—13 (доллар, евро), 17—18 (руб.)	От 30
Городской Ипотечный Банк	$10—400 тыс.	10 лет	от 10,5	20-55
Международный Московский банк	$25—400 тыс., 0,5—10 млн. руб.	до 20 лет (доллар), до 15 лет (руб.)	10,5—14 (доллар), 15—18 (руб.)	От 20
Московский филиал Инвести­ционного городского банка	$3—250 тыс.	2—27 лет	15-17 (руб.)	От 30
Райффайзенбанк	от $20 тыс.	1—15 лет	11—14	От 30
Росбанк	$10—500 тыс.	1—15 лет	от 10	15—30
Русский Ипотечный Банк	$10—150 тыс.	1 мес.—20 лет	11—11,5 (доллар)	0т15
Собинбанк	не ограничена	10 лет	14(доллар)	От 30
УРАЛСИБ	50 тыс,— 3 млн. руб.	до 10 лет	17 (руб.), 12 (евродоллар)	От 30

Дата публикации: 17:20 27 апреля 2005

Источник: bpn.ru