Были строителями, стали накопителями...

Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года и через два дня одобрен Советом Федерации. Закон вступил в силу с 31 марта 2005 года, за исключением положений, касающихся саморегулируемых организаций, которые должны быть сначала закреплены специальным законом.

Забота о ближнем

Юридические лица, не отвечающие требованиям настоящего закона, не вправе вводить людей в заблуждение, используя в своих наименованиях слова "жилищный накопительный кооператив". Имущество кооператива образуется за счет паевых взносов членов и доходов от деятельности, направленной на достижение целей кооператива (в случае с жилищным кооперативом - это обеспечение пайщиков жильем). Весьма архаично и забавно звучит требование, что кооператив должен иметь круглую печать.

За исключением явных констатаций, закон вводит несколько жестких нормативов. "Кооператив создается по инициативе не менее чем пятьдесят человек и не более чем пять тысяч человек". Видимо, депутаты так торопились, что согласовать падежи не успели. Численность кооператива тоже должна быть от 50 до 5 тыс. человек, но с весьма интересной оговоркой: "если настоящим Федеральным законом не установлено иное" (видимо, законодатели подстраховались на случай, если текст закона самопроизвольно изменится без их ведома). В случае, если число членов кооператива превысит установленный лимит, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке.

Риски, права и обязанности

Несмотря на явное желание защитить пайщиков от произвола руководителей кооператива, закон откровенно предупреждает: "Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений". То есть, именно их они и могут потерять. И на том спасибо, по крайней мере, больше ничего не конфискуют. Кроме того, члены кооператива несут ответственность за несвоевременное внесение взносов и выплачивают неустойку, которая определяется уставом, но не должна превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

По новому закону члены кооператива вправе не только получить жилье в пользование (а после полной выплаты взносов и в собственность), но и участвовать в управлении кооперативом и распределении доходов. Кроме того, теперь разрешается передавать пай другому лицу, в том числе и не члену кооператива, которому не может быть в этом случае отказано в приеме в члены. Пай можно также завещать. Решения кооператива можно обжаловать в суде, а к качеству переданного пайщику жилья можно предъявлять претензии.

Членство в кооперативе прекращается после полной выплаты взносов и передачи жилья в собственность. Но есть и другие сценарии прекращения членства: добровольный выход из кооператива, исключение, передача пая другому лицу. На пай может быть обращено взыскание суда.

Закон определяет порядок раскрытия ЖНК информации о своей деятельности. Не допускается в рекламе гарантировать сроки приобретения или строительства кооперативом жилых помещений (интересно, что по договорам долевого участия теперь, напротив, требуется указывать сроки окончания строительства, а за их несоблюдение к застройщику могут применяться финансовые санкции). Помимо паевых взносов, для финансирования строительства могут применяться заемные средства.

Финансово устойчив, политически грамотен...

Целая глава закона посвящена обеспечению финансовой устойчивости ЖНК. Причем устойчивость планируется оценивать по чисто количественным показателям. В то время как, по мнению экспертов, многое зависит от более тонких моментов, в частности, от механики привлечения заемных средств, использования залога и риск-менеджмента.

Жилье для члена кооператива приобретается при внесении им не менее 30% общей суммы паевых взносов. Размер заемных средств для приобретения жилья для члена кооператива не может превышать 70 процентов. Общая стоимость жилья, приобретаемого по договорам долевого участия, не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива. Таким образом, старое название ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) теперь не соответствует духу времени, строительные амбиции кооператоров будут сдерживаться законодательно.

Даже если пайщик в состоянии сразу внести сумму, необходимую для получения жилья, он должен ждать минимум два года (это положение вызвало немало критики). После получения жилья оставшаяся часть паевого взноса должна быть выплачена в срок, который не превышает в полтора раза срок начального накопления. Допустим, накопив 30% суммы за два года, оставшиеся 70% необходимо выплатить не более чем за три года. Таким образом, сроки полной выплаты намного жестче, чем при ипотеке.

Жилое помещение кооператива может передаваться в залог, но только для обеспечения кредита на покупку этого помещения (то есть в ипотеку). Кооператив не вправе прощать долг своим пайщикам, т.к. это нанесло бы ущерб другим членам ЖНК. Оценка финансовой устойчивости кооператива проводится федеральным органом исполнительной власти. В переходный период кооперативам дается один год на приведение своих уставных документов в соответствие с действием закона. Если они этого не сделают, им будет запрещено привлекать средства граждан, и они будут ликвидированы по решению суда. Счетчик включен.

КПКГ - ЖСК - ЖНК

Сравнительная таблица ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан", "Жилищный кодекс Российской Федерации" и "О жилищных накопительных кооперативах"

Положение	Федеральный закон "О кредитных потребительских кооперативах граждан"Принят Государственной Думой 7 августа 2001 года	Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Гл. 11 Кооперативы	Федеральный закон "О жилищных накопительныхкооперативах"Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года
Сокращенное название	КПКГ	ЖК и ЖСК	ЖНК
Цель создания	Удовлетворение потребностей граждан в финансовой взаимопомощи	Удовлетворение потребностей граждан в жилье (приобретение, реконструкция и управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме)	Удовлетворение потребностей членов кооператива в жилых помещениях (приобретение илистроительство жилых помещений в многоквартирных домах)
Члены	Физические лица старше 16 лет	Физические и юридические лица	Физические лица старше 16 лет
Число членов	От 15 до 2000	Не менее 5, но не более количества жилых помещений в одном многоквартирном доме.	От 50 до 5000
Органы управления	Общее собрание ПравлениеДиректор	Общее собрание (Конференция) Правление	Общее собрание ПравлениеИсполнительный орган (директор)
Передача личных сбережений	Осуществляется на основаниидоговора	Осуществляется в виде паевого взноса	Осуществляется в виде паевого взноса
Источники средств на приобретение квартиры	Займы, выдаваемые из фонда финансовой взаимопомощи	Средства паевого фонда	Средства паевого фонда, субсидии и субвенции, кредиты и займы
Условия приобретения квартирыПаевой взносРазмер паенакопленияЗаемные средства Минимальный срок паенакопленийСрок внесения оставшейся части паевого взноса	-	-	Более 30% общего паевого взноса.Равен размеру собственного паяНе более 70 % паевого взносаНе меньше двух летНе более полутора сроков внесения первой части паевого взноса
Приобретение права собственности на квартиру	В случае использования займа на приобретение квартиры полностью	В случае выплаты паевого взноса полностью	В случае выплаты паевого взноса
Защита финансовых интересов кооператива	Резервный фонд для покрытия расходов и страховой фонд для покрытия убытков	-	Резервный фондСтраховой фонд
Страхование	Риск невозврата займов по случаю смерти или потери трудоспособности заемщика	-	Страхование жилого помещения
Исключение из членов кооператива в случае неисполнения обязанностей и устава	В порядке, предусмотренном уставом	На основании решения общего собрания (конференции)	В судебном порядке на основании решения общего собрания
Государственное регулирование	Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти	-	Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков

Дата публикации: 10:30 28 апреля 2005

Источник: bpn.ru