Квартира на час

Московское правительство уже более десяти лет пытается реанимировать гостиничный бизнес. Одно за другим подписываются постановления, сносятся старые отели и появляются новые. Но рынку гостиничных услуг такая прыть чиновников не помогает: доходность инвестиций в него остается низкой, бизнес-процессы по-прежнему страдают от административного ресурса, а серьезные люди предпочитают вкладывать деньги в более выгодные сегменты. Например, в сервисные квартиры- своеобразный гибрид минигостиницы и дорогой арендуемой квартиры.

Начинай с начала

Попытаемся дать определение новому для московского рынка недвижимости явлению. Под сервисными квартирами риэлтеры понимают жилье, сдающееся в аренду на короткий срок: обычно до трех месяцев, иногда на сутки. Такие квартиры полностью оборудованы технически, обставлены мебелью и предоставляются вместе с комплексом услуг (с услугами горничной, кухарки или даже няни). Они наиболее популярны среди приезжающих в Москву в командировку сотрудников крупных западных компаний. По утверждению начальника отдела сервисных квартир агентства "Интермарк" Дениса Шмарева, до 75% их клиентов составляют иностранные специалисты.

У компаний, сделавших сервисные квартиры своим бизнесом, предусмотрены и дополнительные, включенные в стоимость аренды услуги: возможность забронировать авиа- и железнодорожные билеты, заказать экскурсии и такси, вызвать переводчика.

Впрочем, постоялец сервисной квартиры всегда может сократить и без того не слишком большие расходы: отказаться от услуг горничной или от ежедневной смены постельного белья. Особенно актуально это для граждан, приезжающих в Москву ненадолго. Экономия жильцов таких квартир может достичь 30-50% по сравнению со стоимостью номера в отеле такого же уровня. Средняя цена номера в четырехзвездной гостинице не менее $150. А сервисная квартира, расположенная внутри Бульварного кольца ("двушка" с евроремонтом, площадью от 60 кв. м) обойдется в $130 за сутки. При этом сумма аренды такой квартиры не зависит от числа проживающих. Поэтому часто встречается вариант заселения сервисного жилья двумя-тремя постояльцами, а если это туристы, да еще и молодежь, квартиру могут арендовать и трое-четверо. Однако управляющий партнер Blackwood Марина Маркарова напоминает, что при краткосрочном съеме квартиры кроме оплаты взимается еще страховой депозит в размере двухнедельной арендной платы.

Когда все это началось

Риэлтеры любят повторять, что именно они были первопроходцами этого вида бизнеса в Москве, начав эксплуатировать сервисные квартиры в конце 1990-х. Но это не так. Еще при советской власти чиновники осознали потенциальную выгоду инвестиций в подобное жилье. В начале 1980-х в Центре международной торговли на базе отеля "Международная-2" появились первые в Москве сервисные квартиры. Сначала их было около 400, затем число увеличилось до 540. В такие квартиры с великой радостью вселялись иностранные специалисты - простых советских командировочных и людей с улицы туда не пускали. Квартиры с краткосрочной арендой существуют в "Международной-2" и сегодня. Их площадь колеблется от 25 до 200 кв. м. Арендная плата исчисляется по методике, принятой на Западе,- с каждого квадратного метра. Сейчас плата составляет$40-50 за квадратный метр в месяц. Для сравнения: в Берлине или Вене аренда подобной квартиры стоит в среднем 20-25 евро за квадратный метр. Несложно подсчитать, что самая маленькая квартира в 25 кв. м, равная по площади номеру в трехзвездном отеле, обойдется в $1,3 тыс. в месяц или в $45 в день. Найти трехзвездную гостиницу в Москве с такой ценой номера невозможно.

Единственным, но существенным минусом сервисных квартир в "Международной-2" является срок аренды - от трех месяцев. Именно в этом гостиница и проигрывает молодым и агрессивным игрокам рынка, провозгласившим главным принципом своей работы "все для клиента!". В смутные 1990-е первым на привлекательность сервисных квартир обратил внимание знаменитый и уважаемый офтальмолог Святослав Федоров. Он построил апарт-отель "Ирис" на 45 номеров, где и была предусмотрена краткосрочная аренда апартаментов (не менее чем на неделю). Стоимость аренды составляла всего $30-35 в сутки. Но у проекта нашлись свои недостатки. Прежде всего преимущественное право заселения в "Ирисе" получали пациенты офтальмолога. Кроме того, это был все же отель, пусть и с кухней в номере. И наконец, после трагической смерти Святослава Федорова его правопреемники расширили сферу деятельности апарт-отеля, отдав часть номеров в аренду под офисы.

По пути Федорова чуть позже пошли владельцы гостиниц "Царицыно", "Волга" и других, которые перевели их в разряд апарт-отелей. Но ни слово "отель", ни аура гостиничной жизни не исчезли. Потому основными их постояльцами продолжали оставаться экономные командировочные из глубинки и влюбленные парочки, которым услуга горничной была ни к чему.

Бизнес по-серьезному

Приватизация, рост российского фондового рынка вызвали массовый приток иностранных специалистов. Только в Минимущества постоянно (а чаще временно) в 1990е годы работало около трех тысяч иностранных граждан, позже это число выросло до 70-80 тысяч. Разумеется, ни четырех- и пятизвездные гостиницы, ни серийные дома их не интересовали: в первых было слишком накладно жить, а вторые просто не рассматривались как человеческое жилье. Какое-то время иностранцы арендовали сталинские квартиры, "цековки" или жилье в исторических домах, а с конца 1990-х предпочитали снимать апартаменты в новых элитных домах.

Однако потребность в краткосрочной аренде (до трех месяцев) никуда не делась, но ни хозяева дорогих квартир, ни подавляющее большинство риэлтерских агентств не желали предоставлять такую услугу: слишком велик был "разрыв" между сменяющими друг друга арендаторами. Да и профессиональных управленцев, представлявших интересы иностранных граждан, на рынке не наблюдалось. Первыми на незанятую нишу обратили внимание представители разных полюсов риэлтерского мира - черные маклеры и иностранные агентства. Одни, очень мобильные и активные, были готовы поступиться "кассовым разрывом" и приспосабливаться под каждого клиента. Другие привнесли в Москву из-за границы бесценный опыт и стандарты качества для этого бизнеса.

У компаний, сделавших сервисные квартиры своим бизнесом, предусмотрены и дополнительные, включенные в стоимость аренды услуги: возможность забронировать авиа- и железнодорожные билеты, заказать экскурсии и такси, вызвать переводчика.

К таким цивилизованным первенцам принадлежит британское риэлтерское агентство "Интермарк". Денис Шмарев подчеркивает главное отличие этой услуги от простой аренды: "Управление недвижимостью подразумевает, что мы берем все возможные проблемы на себя: обеспечиваем круглосуточную техническую поддержку, организуем услуги горничной (уборку, смену постельного белья, полотенец, а также стирку и глажение за дополнительную плату). Наши гости чувствуют себя как дома". "Интермарк" считается самым крупным из агентств обладателем сервисных квартир в Москве. Хотя в самой компании не разглашают их число, Building Life удалось узнать, что "Интермарк" управляет примерно 25 квартирами разного уровня.

Как и положено в классическом сервисном бизнесе, квартира сдается в аренду на посуточной основе, она меблирована, а также оборудована привычной домашней техникой - начиная от средств коммуникации и заканчивая кухонной утварью. Средней цены аренды нет: она колеблется от $50 до $500 в сутки.

Риэлтеры не любят распространяться о тонкостях внутреннего убранства квартир - уровне ремонта, дизайне, марке стиральной машины или телевизора. Как правило, они декларируют, что это "квартиры высшего разряда". Однако на заре этого бизнеса участники рынка столкнулись с неожиданной проблемой. Оказалось, что даже состоятельным арендаторам ни к чему венецианская штукатурка, шелковые обои, джакузи и мебель, обтянутая кожей зебры. И все это не потому, что они "темные" люди и ценят только толщину матраса в доме. Все объясняется их нежеланием нести материальную ответственность за испорченную мебель или интерьер. Подавляющая часть иностранцев, вселяющихся в сервисные квартиры на срок до месяца, вообще предъявляет только минимум требований: наличие интернета, приличной ванной комнаты, оборудованной кухни, новой кровати.

А вот российские постояльцы, которых пока не так много (в основном менеджеры среднего звена из сырьевых регионов), напротив, любят роскошь, которой они лишены у себя дома. Отсюда риэлтеры сделали простой вывод: сервисных квартир не только должно быть много в собственной базе, но и их начинка должна быть на любой вкус.

Зато иностранцы придирчивы к одной, но очень важной для них услуге. При выборе сервисной квартиры они требуют официального заключения договора аренды. Причина проста: проживание иностранных сотрудников в Москве в большинстве случаев оплачивается их работодателями; каждая должностная ставка имеет свой лимит расходов на жилье, а доплачивать из собственного кармана даже за понравившееся жилье не принято. Так, при длительной командировке (до 30 дней) менеджер среднего звена в компании ТНК-ВР может рассчитывать на $3 тыс. в месяц, предназначенные для оплаты аренды квартиры, а топ-менеджер получает дополнительно до $10 тыс. в месяц. Денис Шмарев комментирует: "Очень важно проводить все платежи за аренду квартир в "белом режиме", что в Москве почти никто не делает. Командировочные, в первую очередь иностранцы, требуют подтверждения оплаты через специальную справку-счет, которую они представляют в свои бухгалтерии. В Москве такие справки выдает небольшое число компаний, в основном западные. Потому иностранные арендаторы и предпочитают селиться в отелях, которые оформляют бумаги соответствующим образом. Либо у тех немногих риэлтеров, которые работают по западным технологиям".

Откуда берется база

Почти никто из риэлтеров не работает с принадлежащими им квартирами, которых у агентства просто нет. Риэлтер в таких случаях выступает классическим посредником в сделке. Однако и обязанности у агентства возникают нешуточные: поиск арендаторов, их обслуживание, содержание квартиры на должном уровне (включая не только косметический, но и капитальный ремонт), финансовые расчеты, взаимодействие с проверяющими и фискальными органами-

Компании, разумеется, не разглашают ни ту цену, которую они дают арендодателям за их квартиры, ни доходность этой деятельности. "Краткосрочная аренда не считается особенно прибыльным сегментом рынка, скорее компании предлагают подобную услугу из уважения к клиентам, желая удовлетворить любые их требования",- утверждает Марина Маркарова. Однако несложные подсчеты показывают, что риэлтеры получают доход не ниже 25-30% годовых, даже с учетом затрат на сопровождение сделок и обслуживание квартир.

Сервисная квартира хороша и для владельца. В первую очередь тем, что она не доставляет ему никаких забот. При этом хозяин жилья гарантированно получает плату за него, ничуть не меньшую, чем при классической сдаче в аренду.

Станет ли этот бизнес массовым? Вероятно, так оно и будет. Во-первых, во всех сегментах московского рынка недвижимости доходность опустилась ниже 20%, исключая девелоперские операции, завязанные на административный ресурс. Резонно, что инвесторы, прежде всего средние, станут искать новые ниши вложения капитала, а сервисные квартиры - прекрасный объект для таких инвестиций. Во-вторых, мелкие компании, эксплуатирующие сервисные квартиры в самом низком сегменте этого рынка (не секрет, что именно они монополисты в области почасовой сдачи квартир внаем для интимных встреч), под напором активизировавшихся фискальных органов вынуждены будут легализовать свой бизнес. При этом такие компании получат существенное стартовое преимущество в виде накопленного в этой сфере опыта.

Дата публикации: 10:26 05 мая 2005

Источник: bpn.ru