Золотые сотки

В отличие от недвижимости в Москве, где год назад цены остановились и даже начали снижаться, в Подмосковье ни о чем подобном не слыхивали. Земля продолжала дорожать — по итогам 2004 г. рост составил в среднем 40%. При этом быстрее всего дорожали дома и участки, находящиеся в самых «раскрученных» местах — в зоне до 40 км к западу от столицы. Классическое воплощение формулы «дорогое становится только дороже».

Это сладкое слово «Рублевка»

Давно известно, что самая дорогая земля в Подмосковье находится на западном направлении, а точнее, на Рублевском шоссе. Уникальные природные условия (песчаные почвы, сосновые боры, еще чистая Москва-река) плюс давние традиции сильных мира сего жить именно здесь (в этом районе находились дачи Сталина, Брежнева; Ельцин постоянно жил в «Горках», практически забросив свою московскую квартиру) привели к тому, что появился целый пласт людей, для которых просто неприлично жить где-то еще, кроме как на Рублевке.

Все наши сегодняшние ценовые рекорды – оттуда. В Барвихе, Раздорах, Жуковке (3–5 км от МКАД) цены в $30–50 тыс. за сотку давно стали обычными. Но предложений очень мало, и некоторые продавцы выставляют участки по $75–80 тыс. за сотку. Если это достойные предложения – размер не меньше 20 соток, на участке лесные деревья, он находится в охраняемом коттеджном поселке, есть возможность подключения к центральным коммуникациям, – покупатель найдется.

При удалении от Москвы цены постепенно снижаются, но все равно остаются очень высокими. Специфика Рублевки состоит в том, что даже на значительном расстоянии от МКАД есть очень престижные места. На Николиной Горе, в кооперативе «Ранис», землю вполне можно выставлять по $40 тыс. за сотку, хотя это порядка 24 км от МКАД. Такие же цены в поселке «Новодарьино» (22 км, поселок принадлежит Академии наук России), ПДСК «Дипломат». Даже в поселке «Мозжинка» (а он находится, как говорят риэлторы, «на бетонке», т.е. в 33–34 км от МКАД) цена земли не опускается ниже $25 тыс. за сотку.

Но даже при таких ценах Рублевка остается «рынком продавца» – т.е. желающих купить значительно больше, чем желающих продать. Спрос огромен, и владельцы участков имеют возможность назначать монопольно высокие цены. «На вторичном рынке сейчас немного ликвидных предложений, – говорит Андрей МАЖАРОВ, генеральный директор компании «Терра-недвижимость». – Это связано в первую очередь с тем, что землевладельцы не спешат продавать свои участки в расчете на дальнейший рост цен. Который растущий спрос неминуемо спровоцирует».

С этой оценкой полностью согласен Владимир ЛЕБЕДЕВ, начальник отдела загородной недвижимости филиала «На Маяковской» компании «Новый город». В предстоящие как минимум пять лет ни одно из подмосковных направлений не сможет приблизиться к Рублево-Успенскому по уровню цен, убежден он.

И все остальные…

На остальных направлениях к западу от Москвы цена земли заметно ниже, но тоже вполне ощутимая. Бесспорным «номером два» в последние годы стало Новорижское шоссе. Оно практически ни в чем не уступает Рублевке по природным условиям – нет здесь только ауры причастности к высшим слоям общества. К тому же поселки по Новой Риге, как правило, новые. Это в прежние времена, когда для «слуг народа» ничего не было жалко, дачи для них выделялись прямо в лесу. Сейчас природоохранное законодательство соблюдается гораздо строже, и земли под застройку выделяются в поле. Так что, реклама, заявляющая о домах в лесу, приукрашивает действительность. Лес рядом, но не в самом поселке.

Есть у Новорижского шоссе две особенности, выделяющие его из числа прочих. Первая – приятная: это новая трасса, проложенная в обход старых деревень. Так что ехать можно с большой скоростью. Вторая особенность похуже: с Новой Риги нет прямого проезда в Москву, нужно ехать по МКАД, а потом въезжать по той же Рублевке, Ленинградскому шоссе или через Строгино. Прямая трасса, которая будет выводить на Пресню, еще только строится. Цены на землю на Новорижском шоссе в зоне до 30 км от МКАД сегодня колеблются от $7 до $18 тыс. за сотку.

Большой потенциал для роста есть у Киевского шоссе. Ведется его реконструкция, прокладывается новое полотно по пять полос движения в каждую сторону. Сейчас трасса продвинута уже до 13 км от МКАД, есть все основания предполагать, что через год она доберется до 30–35 км. По этой трассе есть очень интересные места, в их числе – писательские дачи во Внуково, где огромные, в гектар размером, участки выделялись еще во времена Сталина. Там были дачи Любови Орловой, Утесова, Лебедева-Кумача. Из нынешних знаменитостей там живут актер Александр Абдулов, телеведущий Владимир Познер и другие представители творческой интеллигенции. Средняя стоимость сотки в таких поселках составляет $25–30 тыс., в среднем же для Киевского шоссе – $8–15 тыс.

Примерно такая же средняя цена и на Калужском шоссе. Но в самом известном его участке – в районе Ватутинок – также есть писательские дачи: поселки «Советский писатель», «Академический». Там сейчас живет Эльдар Рязанов. В подобных местах стоимость сотки земли может доходить до $30 тыс., при этом предложений очень немного.

По-своему интересно северное направление: здесь близко к Москве подходят водохранилища, большая вода дает возможность хорошего отдыха как зимой, так и летом. В окрестностях Клязьминского, Пироговского и других водохранилищ (это Дмитровское и Осташковское шоссе) с середины 90-х гг. ведется строительство большого количества коттеджных поселков. Стоимость сотки в таких местах, как Паведники, Троицкое, в окрестностях яхт-клуба «Адмирал» доходит до $20 тыс. В стародачных местах (генеральские дачи в поселке Шереметьевский, на станции Трудовая) – $7–12 тыс.

Что касается юга и востока Подмосковья, то места эти малоинтересны, в основном из-за плохой экологии и транспортных проблем. Стародачные места есть, но они расположены фрагментарно (Малаховка, Ильинская, Салтыковка, Купавна). Стоимость сотки – $7–8 тыс., максимум $10 тыс., но спрос здесь заметно меньше предложения. Поэтому риэлторские компании стараются не работать с этими направлениями.

Не наступите на грабли!

Помимо направления и расстояния от Москвы, существует масса факторов, способных повысить или понизить цену участка. К положительным относятся живописные виды, историческая престижность, однородное социальное окружение, удобный подъезд, возможность подключения коммуникаций и социальная инфраструктура. К отрицательным – отсутствие всего перечисленного, а также соседство земельного участка с шумной магистралью или каким-нибудь индустриальным гигантом.

Времена, однако, меняются, и сегодня едва ли не на первый план выходит фактор, который еще несколько лет назад никто не считал приоритетным – юридическая чистота. Раньше считалось, что он актуален только для вторичного рынка – могут появиться обиженные при разделе наследства родственники и предъявить свои претензии. Теперь оказывается, что проблемы юридического характера могут быть и у новых коттеджей.

Самый известный пример последнего времени – это, разумеется, поселок «Екатерининские Валы», находящийся на берегу Истринского водохранилища. Суд Солнечногорского района постановил, что дома эти возведены в водоохранной зоне и должны быть снесены. Реализация решения была намечена на 9 марта, но ей помешали местные жители, которые встали живой цепью на пути бульдозеров. История получила широкое освещение в СМИ.

Никоим образом не пытаясь встать в этом конфликте на чью-либо сторону (с одной стороны, строительство в водоохранной зоне действительно недопустимо, с другой – ходят упорные слухи, что «педалирующие» это решение силы пекутся не столько о природе, сколько о некоем банкире, желающем построить на этом месте фешенебельный яхт-клуб), обратим внимание на то, что владельцы коттеджей имеют все необходимые разрешения от местных властей. Беда в том, что бумаги эти оказываются недействительными.

Случай этот далеко не единичный – очень много судебных дел по фактам строительства вблизи водохранилищ ведется, к примеру, в Мытищинском районе. Владимир ЯХОНТОВ, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», рассказывает о совершенно анекдотичной ситуации, когда глава одной местной администрации выделил под строительство участок в несколько десятков гектаров, который находился… на территории другой администрации, да еще и в водоохранной зоне. Фантасмагория на этом не заканчивается – участки выделены под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), т.е. граждане были просто обязаны построить на них дома. Но есть другие документы, где говорится, что строить там категорически запрещено. История эта тянется с 1994 г. – все, разумеется, понастроили домов без разрешений, сейчас этим занимается прокуратура.

Дата публикации: 10:34 05 мая 2005

Источник: bpn.ru