Покупаем жилье с перепланировкой

Что надо знать, чтобы новоселье в квартире с евроремонтом не обернулось для вас нервотрепкой и дополнительными расходами.

- И теперь мне эту красоту превращать обратно в коммуналку?!

С 1 марта этого года, когда вступил в силу новый ЖК, иметь квартиру с неразрешенной перепланировкой стало намного опаснее. Причем серьезные неприятности грозят не только нарушителю-перепланировщику. Увы, «в засаду» может попасть и добросовестный приобретатель квартиры, втихую переустроенной продавцом. По закону ответственность несет тот, кто окажется собственником жилья на момент обнаружения самовольной перепланировки.

Что же грозит таким лицам и что можно предпринять, чтобы исправить ситуацию или уменьшить свои потери?

Хочешь крутой ремонт? Пиши заявление!

Свершилось! Правительство РФ утвердило форму заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения

Соответствующее постановление* от 28 апреля 2005 г. № 266 опубликовано в «Российской газете» за 6 мая. Итак, если вы хотите сделать перепланировку, вам надо принести в Мосжилинспекцию такие документы:

• заявление по форме, утвержденной постановлением правительства РФ № 266
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
• технический паспорт переустраиваемого (перепланируемого) помещения
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения (если ваша квартира или дом, в котором она находится, - памятник архитектуры, истории или культуры)
• документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку (при необходимости).

На рассмотрение ваших документов властям отводится 45 дней. Форма решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которое вы получите на руки, также утверждена тем же постановлением правительства.

* «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

«С вас штраф - и сделать все, как было»

Первым делом с вас возьмут штраф: от 10 до 25 МРОТ (на сегодня для расчета штрафов один МРОТ равен 100 руб.). Далее контролирующий орган, с которым должна согласовываться перепланировка (в столице это Мосжилинспекция), выносит предписание: к такому-то сроку вы обязаны привести жилье в прежнее состояние. Имеется в виду тот вид планировки, который значится в документах БТИ. Представляете, чего это будет вам стоить?!

Впрочем, Жилищный кодекс предлагает собственникам квартир и более приемлемый вариант: узаконить самовольную перепланировку. Сделать это можно как после получения предписания контролирующего органа (см. выше), так и заранее, не дожидаясь «засвечивания» нарушений.

Как узаконить «самоволку»?

Строго по ЖК легализовать неразрешенную перепланировку можно только через суд.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК суд принимает решение о сохранении жилого помещения в переустроенном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы жильцов дома и других граждан (например, находящихся вблизи здания) и не создается угроза их жизни и здоровью.

Однако имейте в виду, что нередко судебных хлопот удается избежать. В большинстве регионов, в том числе в Москве, дополнительно к ЖК действует местное жилищное законодательство. Оно устанавливает порядок внесудебного узаконивания самовольной перепланировки. В этих случаях необходимые документы подаются собственником квартиры в орган местного самоуправления, который принимает решения о согласовании проведения перепланировок.

Прощай, квартира

Если хозяин квартиры не позаботился об узаконивании перепланировки либо не восстановил прежний вид жилья, то его могут вызвать в суд в качестве ответчика. Потому что орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировок, вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК). Выручка передается бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

К покупателю, который приобрел квартиру на торгах, переходит обязанность вернуть ей прежний вид. Иначе жилье снова перепродается.

- Извините, мадам, хозяин сказал, что стена не несущая! Рис. Валентина ДРУЖИНИНА.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Если вы буквально влюбились в выбранную квартиру, но вовремя обнаружили неразрешенную перепланировку, то еще не все потеряно.

Предложите продавцу снизить цену жилья на сумму, которую вам придется потратить на узаконивание перепланировки. Чтобы определить размер расходов, обзвоните несколько фирм, оказывающих посреднические услуги по легализации перепланировок.

Обратите внимание: существует перечень мероприятий, которые категорически запрещены при перепланировке. Если в квартире есть такие изменения, то узаконить их не удастся.

В Москве «запретный» перечень утвержден постановлением столичного правительства от 08.02.2005 № 73-ПП. Выдержки из него опубликованы в «Вашем доме» за 22 февраля этого года.

НА ЗАМЕТКУ

Если вы покупаете квартиру «для личных бытовых нужд», то сделка подпадает под Закон «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) и главу Гражданского кодекса РФ «Розничная купля-продажа». Исходя из этих нормативных актов, передача квартиры с несанкционированной перепланировкой признается продажей товара ненадлежащего качества. Ссылаясь на ст. 18 ЗоЗПП, покупатель вправе требовать от продавца компенсации своих расходов на узаконивание перепланировки, а также возмещения иных убытков, связанных с выявлением неразрешенных изменений в планировке квартиры.

Эти документы нужны, чтобы узаконить самовольную перепланировку

• заявление о перепланировке (для суда - заявление о признании выполненной перепланировки)
• правоустанавливающие документы на перепланированное жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии)
• оформленный в установленном порядке проект перепланировки
• технический паспорт жилого помещения

Как узнать о «подпольной» перепланировке

Итак, вы нашли подходящую квартиру. Чтобы покупка не оказалась «троянским конем», надо выяснить, не устраивал ли продавец самовольную перепланировку. Как это сделать, советует Ирина КУЛЬПИНА, начальник отдела по работе с заказчиками ЗАО «СК «ЕвроДомСервис»:

- Перед подписанием договора купли-продажи проверьте технический паспорт жилого помещения. В нем указывается типовая планировка квартиры, а также все перепланировки, проведенные в соответствии с законом. Сравните документ с реальным состоянием квартиры. Сходится? Если нет, то, похоже, хозяин переустроил квартиру самовольно.

Также обратите внимание на поэтажный план, выданный БТИ. Этот документ оформляется на основании обмеров квартиры инспектором БТИ. При выявлении расхождения с типовой планировкой квартиры БТИ выдает план с так называемыми «красными линиями». Если эти изменения не узаконены (т. е. перепланировка не санкционирована), то вам могут отказать в государственной регистрации сделки купли-продажи.

Бывает, что продавцы квартир получают поэтажные планы на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья, т. е. без выезда в квартиру инспектора БТИ. Поэтому покупателю опять же следует внимательно осмотреть жилое помещение и убедиться, что планировка квартиры соответствует инвентаризационным планам БТИ.

Имейте в виду: если вы живете в квартире с несанкционированной перепланировкой, то рискуете в самый неподходящий момент оказаться в неприятной ситуации. Высок риск, что такую квартиру не удастся передать по наследству, подарить, продать либо получить кредит под залог недвижимости. Наконец, можно просто лишиться жилья, если не привести его в прежнее состояние.

30 тысяч рублей - примерно в такую сумму обходятся сейчас в столице посреднические услуги по согласованию перепланировки.

Дата публикации: 12:58 11 мая 2005

Источник: bpn.ru