Доступная ипотека?

Доступная ипотека, о которой сейчас так восторженно все говорят, будет выглядеть следующим образом: каждый сможет взять кредит в банке и каждый сможет затем угодить в долговую яму. Ибо снижать ставки банкиры не намерены.

Когда напечатают номер "Профиля" с этой статьей, стукнет ровно год с того момента, как я взяла кредит на квартиру. Сначала 15-е число каждого месяца, когда я относила в банк кровные 500 баксов в счет погашения кредита, было для меня черным днем календаря. И, судя по выражениям лиц граждан, которые встречались в очереди в банковскую кассу, подобные ощущения испытывает каждый заемщик, на собственной шкуре убеждаясь в том, что берешь чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда.

Постепенно самочувствие наладилось. Этому во многом способствовала ситуация на столичном рынке. За год моя "двушка" подорожала на $8 тыс. - с $52 тыс. до $60 тыс. (и это еще по самым скромным подсчетам). Учитывая, что за то же время я отнесла в банк $6 тыс., получается, что страдания по кредиту в легкую отбиваются ростом рынка. И даже приносят некоторые теоретические дивиденды. Одно плохо: все мои знакомые сидят и ждут, когда же рынок лопнет, дабы купить квартиру подешевле. Я же со своим кредитом оказалась по другую сторону баррикады - поднимается цена за "квадрат" - поднимается и мое самочувствие.

Так что, возможно, текст получился несколько тенденциозным: надо же мне самой себя убедить, что поступила правильно.

Хорошее дело ипотекой не назовут

По статистике, взять ипотечный кредит сегодня может лишь 5-7% россиян - те, для кого ежемесячные выплаты в размере $500-600 составляют не больше трети заработка. Остальным ничего другого не остается, как ждать какого-нибудь чуда. Например, пока банки не снизят ставки по кредитам до среднеевропейских 4-5%. Предупреждаем: ждать придется долго.

Сейчас столичные банки предлагают вкладчикам кредиты почти на одинаковых условиях. Средняя ставка - 10,5-13% годовых в валюте и 15% - в рублях. Это для вторичного рынка. При кредитовании жилья на "первичке" ставка, как правило, подрастает на 4-5%. Размер первоначального взноса все банки определяют для себя по-разному, но держат в рамках 20-40%.

Из-за грабительских процентов через ипотеку сейчас в России покупается столь ничтожная часть жилья, что называть этот сегмент рынком язык не поворачивается. За прошедшие полгода в Москве - оазисе жилищного кредитования - банки выдали порядка 10 тыс. кредитов. Подсчитать, сколько это в деньгах, не трудно. По данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), средняя сумма кредита составляет 350 тыс. рублей. Умножаем на 10 тыс., получаем 3,5 млрд. рублей или $10 млн. Капля в море!

Еще одна цифра: на ипотечные покупки в столице приходится лишь 2-3% от всего гигантского объема сделок на рынке недвижимости. И в ближайшее время этот дисбаланс сохранится, считают аналитики рынка.

Ирина Мартьянова, директор департамента клиентских отношений Росбанка: "Взрывного эффекта на рынке ипотеки мы не увидим. Конечно, мы сможем наблюдать существенный рост числа кредиторов, однако он не станет прямо пропорциональным количеству выданных кредитов. В ближайшие годы прирост будет следовать логике развития вновь формирующегося рынка. Например, если в 2003 году в России было выдано ипотечных кредитов на $250 млн., в 2004-м рынок, как ожидается, преодолеет планку в $700 млн. А затем в каждый из последующих трех лет объемы будут как минимум удваиваться".

Картина боя

Сегодня в Москве выдают кредиты 20 банков. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), диспозиция такова: Сбербанк и Внешторгбанк - на вершине хит-парада, далее следуют DeltaCredit и ФОРА-БАНК.

Неплохо показал себя и Городской ипотечный банк, который работает на рынке кредитования всего полгода. Банк выдает кредиты на сходных для своих конкурентов условиях, но имеет уникальный продукт: кредит на ремонт квартиры под залог недвижимости (14% в валюте на 10 лет).

Из новичков можно также отметить Национальную ипотечную компанию (учредитель - НРБ), которая требует с заемщика минимального первоначального взноса (5% от стоимости квартиры) под 9% годовых в валюте. На фоне прочих - райские условия. Однако в самом банке не скрывают, что проект этот для них пока убыточен. И коллеги-банкиры в массовом "плагиате" этого почина пока не замечены.

Большинство же остальных игроков последние полгода держат размер первоначального взноса, прежние ставки по кредитам (см. таблицу), готовы лояльно отнестись к благонадежности заемщика, но при этом почти не проявляют интереса к кредитованию загородного жилья. Хотя условия его кредитования жестче, а значит, выгоднее банкам: деньги на строительство коттеджа сегодня можно взять лет на 15, но под 18-21% годовых в валюте.

Валерий Казейкин, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования: "Банки здесь, скорее, декларируют свои возможности, фактически кредитов на строительство загородной недвижимости - минимум. Возникают проблемы с залогом. Ведь им не может быть строящийся коттедж. Надо закладывать городскую квартиру, в которой прописана вся семья заемщика. Потом попробуй наложи на нее взыскание, если клиент не сможет выплачивать кредит".

Кризис ставкам не помеха

Подобная ситуация вряд ли изменится в ближайшее время. Этот печальный прогноз особенно стал очевиден после пресловутого банковского кризиса. Немногие банкиры сегодня готовы признаться, что недавняя встряска в финансовом секторе заставила их изменить тактику и стратегию, а заемщиков - отложить мечту о кредите. Для чистоты эксперимента автор материала обратилась к нескольким ведущим банкам, предоставляющим ипотечные программы. "Наши объемы кредитования постоянно растут, динамика за последние месяцы остается стабильной", - рапортовали банкиры. Хотя были и такие, кто признался честно. Ну, или почти честно.

Наталья Шелковая, начальник управления кредитования физических лиц ОПТБанка: "Сейчас мы наблюдаем снижение объемов ипотечного кредитования в среднем на 20%. Вызвано оно как традиционным периодом отпусков, так и нервозностью на рынке недвижимости".

Помимо ОПТБанка сократил количество предоставляемых ипотечных кредитов и ФОРА-БАНК. Но только тех, что выдаются по собственным программам, как уточнили в банке, и объяснили свою политику так: "Банк заключил несколько соглашений с другими банками, в том числе иностранными, а также с АИЖК об участии в их ипотечных программах". То есть формально идет пересменка.

По наблюдению МАИФ, от собственных ипотечных программ нынешним летом отказались еще несколько банков, причем клиентам об этом даже не сообщалось. Причина простая - банки не хотят в такое смутное время рисковать собственными деньгами.

На совсем уж неприличный вопрос: "А не ужесточились ли требования к заемщикам, дабы снизить объемы жилищного кредитования?" - все опрошенные банки категорично ответили "нет!". Ладно, будем считать, что у журналистов случилась паранойя (и честно говоря, мы бы обрадовались такому исходу дел).

Как бы то ни было, кризис явно сработал как еще один аргумент в пользу прекращения снижения банковских ставок. Ирина Мартьянова из Росбанка вообще полагает, что банки даже могут попытаться повысить процентные ставки.

Остановить их сможет лишь конкуренция. Наиболее серьезный претендент на эту роль - Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. Недавно АИЖК наконец-то получило доступ к московскому рынку, договорившись о рефинансировании ипотечных программ Собинбанка, известного своими тесными связями со столичными строителями. Сейчас по стандартам АИЖК работает порядка 20 московских банков, выдавая кредиты под 15% годовых в рублях сроком на 10 лет. А учитывая, что, по прогнозам аналитиков, у АИЖК есть все шансы стать одним из лидеров рынка, остальным банкам придется с ним (и его ставками) считаться - иначе заемщиков не видать как своих ушей.

Шоковая терапия

Российские законодатели, у которых своя логика, по-прежнему прочат ипотеке светлое будущее. И потому неустанно вносят законодательные улучшения в различные федеральные документы по ипотеке. Все они, улучшения, как видится игрокам рынка, не сделают ипотеку доступной, лишь уменьшат накладные расходы заемщиков.

Уже почти решен вопрос с отменой обязательного нотариального удостоверения ипотечной сделки - два чтения поправка прошла. Сейчас заемщики разово платят за услугу 1,5% от стоимости жилья.

Все бы ничего, только отмена обязательного нотариального заверения не означает, что банк не может ввести его явочным порядком.

Алексей Федулов, начальник кредитного отдела ФОРА-БАНКа: "Наш банк, вероятно, будет настаивать на сохранении нотариального удостоверения договоров. Присутствие в сделке нотариуса в значительной степени снижает риски как для банка, так и для заемщика. Разумеется, мы будем согласовывать с нотариусами тарифы на услуги и пытаться их снизить".

Зато все банкиры высказали дружное "одобрям-с" по поводу снижения госпошлины. Теперь госпошлина по удостоверению ипотечного договора будет стоить всего 200 рублей против прежних двух с лишним тысяч.

Однако все это - крохи по сравнению с грабительскими процентами и непосильным для многих первоначальным взносом. Для снижения этих главных затратных составляющих кредита терапевтических методов будет недостаточно. Здесь все заинтересованные лица сходятся в одном - надо вводить страхование ипотечных сделок.

Николай Шитов, председатель правления Городского ипотечного банка: "Когда в полную силу заработает ипотечное страхование, произойдет снижение первоначального взноса, но пока, к сожалению, нет законодательной базы".

Однако первые подходы к этой самой базе уже делаются. В законе "Об ипотеке", который прошел второе чтение в Госдуме, оговаривается возможность страхования ответственности заемщика за невозвращение ипотечного кредита.

Теория звучит соблазнительно: заемщик после заключения договора страхования банковских рисков со страховой компанией должен будет раскошелиться всего на 0,2% от суммы кредита. Страховка предусмотрена на случай дефолта заемщика, но не стоит обольщаться, что страховщики выложат банку все занятые заемщиком деньги. Они вернут только 20% от займа, так что долговой ямы не избежать. Зато ровно на эти 20% заемщик сможет получить больше денег от банка (не 70% от стоимости квартиры, а все 90% или даже 95%), то есть первоначальный взнос снизится до минимума.

Когда все это в массовом порядке будет осуществляться на практике, непонятно. Тем более возможность страхования финансовой ответственности вовсе не предполагает ее обязательность. Не факт еще, что банки пойдут на это.

Закрывая тему, скажем: даже банкиры не ждут милостей от законодателей, не надеясь, что они смогут сделать ипотеку действительно доступной.

Валерий Казейкин: "Реверанс, сделанный нашими законодателями, не вызовет снижения процентных ставок по кредитам. Ведь высокие ставки завязаны на экономику страны. Снижение их может произойти, когда Россия вступит в ВТО. Тогда на наш рынок активно выйдут западные банки, предложив вкладчикам кредиты на собственных условиях - 4-6% годовых в валюте".

Чистосердечное признание

Риэлтеры уже сейчас заводят разговоры о том, что лет через пять народ, дружно набравший кредитов, не сможет платить по долгам. Все-таки срок немаленький, за это время много воды утечет. А ведь бывают случаи, когда заемщик теряет работу или ему нужны средства на срочное лечение кого-то из членов семьи, да мало ли может быть у человека форс-мажорных обстоятельств, когда деньги нужны позарез.

Банки, по идее, должны подойти к возможному кризису во всеоружии. Истории с печальным концом случаются у них и сейчас, но покрыты они страшной тайной. По неофициальной статистике, дефолт случается с 1-2% заемщиков. Выселять заемщика, даже обнищавшего, особенно с детьми, - дело хлопотное, иногда - невозможное.

"У нас ни разу не было случая, чтобы заемщик, не сумевший полностью исполнить свои обязательства, был выброшен на улицу. Всегда находилась возможность приобрести для него взамен жилье либо меньшей площади, либо в более отдаленном районе", - заверил Алексей Федулов из ФОРА-БАНКа.

Это, конечно, утешает, но и перспектива переселиться из приличной "кредитной" квартиры в то, что окажется по средствам после дефолта, мало кого порадует. Желающим избежать этой неприятной процедуры можно посоветовать не лукавить с банком, а рассказать все как на духу.

Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка: "Банк и заемщик, который по тем или иным причинам не в состоянии исполнять свои обязательства по кредитному договору, по-разному строят взаимоотношения. Когда неплательщик настроен по отношению к нам лояльно и готов честно информировать о своей текущей финансовой ситуации, банк ответит ему взаимностью".

В принципе, процедура взаимности у всех банков стандартная. Сначала идет отсрочка платежа. Банк может дать клиенту возможность отдышаться, привести в равновесие семейный бюджет, а потом потребует свой долг. Возможно, график выплат станет более растянутым по времени, чтобы ежемесячная нагрузка казалась не такой обременительной для кармана клиента.

Другое дело, если клиент отказался от платежей без предупреждения, просто залег на дно - банк сразу накрутит штраф: примерно 0,1% от ежемесячного платежа за каждый день просрочки. И никакие уговоры не помогут.

ЛИЛИЯ ЛОБАНОВА (Профиль)

Дата публикации: 12:06 23 августа 2004