Рабочее пространство в аренду

Купить офис в столице – решение, которое готовы принять далеко не все компании. Большинство же предпочитают арендовать коммерческие площади. Рынок этот уже весьма развит, хотя специалисты и отмечают некоторый дисбаланс спроса и предложения. Что касается рынка элитной аренды, то есть самых дорогих офисов, то здесь речь идет о дефиците предложения, а не потребителей. Нужного числа высококлассных офисов в Москве пока еще не построили, а спрос на них на удивление стабилен.

Общеэкономические факторы

Общая экономическая ситуация отчасти объясняет это явление. Благодаря высоким ценам на нефть, в России в целом, и в частности в Москве, сложилась благоприятная для развития различных видов бизнеса экономическая ситуация. Уже второй год подряд темпы роста ВВП находятся на уровне 7%, а инфляция по итогам 2004 года не превышает 11% (по официальным данным Минэкономразвития). Административная, правовая и экономическая реформы, а также комплекс мер по диверсификации промышленных производств позволяют надеяться на удвоение ВВП к означенному сроку. В первом полугодии 2004 года приток иностранных инвестиций увеличился на 50%, при этом прямые иностранные инвестиции выросли на 35%. Помимо прочего, у России есть реальные шансы в 2005 году вступить в ВТО, а это откроет новые возможности для экспорта и привлечения иностранного капитала. Последние 4 года бюджет «верстается» с профицитом.С другой стороны есть и негативные моменты. Продолжается бегство капитала: на IV квартал 2004 года отток капитала составил $11 млрд. и прогнозы экспертов неутешительны – к концу года возможно увеличение этого показателя до 15-16 млрд. «Дело Юкоса», угроза терроризма, несколько провалов на внешнеполитической арене (в первую очередь, убийство Зелимхана Яндарбиева, вмешательство в выборы президента на Украине, и поддержка оппозиции в Абхазии) – все это тормозит темпы развития России. По многим прогнозам, цена на нефть может снизиться до $26-30 за баррель, что может отразиться на экономике России. По данным ежегодного обзора «Foreign Direct Investment Confidence Index» за 2004 год, Россия опустилась в общем рейтинге привлекательности стран для прямых иностранных инвестиций с 8 на 11 место.

В общем итоге, Москва на сегодняшний день вызывает активный интерес у инвесторов – приток иностранных инвестиций за 9 месяцев 2004 года составляет $14 млрд., а ежегодные темпы роста экономики города составляют порядка 10%.

В частности, одним из самых привлекательных сегментов для инвестиций является рынок недвижимости. По данным компании «Blackwood», в зависимости от класса здания и местоположения, уровень доходности составлял 13-15%, а по нескольким лучшим позициям – 15-25%, что значительно выше уровня доходности в других восточноевропейских столицах. В то же время, доходность девелоперских проектов составляет 25-60% (значительную роль в таком разбросе играют применяемые схемы оптимизации налогообложения). В отчете Urban Land Institute, опубликованном в январе 2004г, Москва была названа самым привлекательным городом Европы с позиций инвесторов рынка недвижимости: она заняла первое место по таким критериям, как окупаемость инвестиций в недвижимость, окупаемость инвестиций в девелопмент, прогноз арендных ставок, прогноз соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости.

Текущая ситуация

По данным Knight Frank, общий объем рынка офисных помещений (класс А и B) составляет 3,38 млн. кв. м, объем поглощения (это разница между количеством занятых помещений на конец и на начало года) составил в 2004 году 168 тыс. кв. м, несмотря на ожидавшийся летний спад деловой активности, причем спрос по-прежнему превышает предложение. Однако, присутствует тенденция стабилизации арендных ставок как в классе А, так и в классе В. Уменьшение доли свободных помещений в офисах классов А и В составило 13% (изменение с 4,5% во втором квартале до 3,9% в третьем квартале). В офисах класса А доля вакантных помещений составляет 4,8% (данные компании Colliers).

Общий объем нового строительства офисных площадей класса А и В за первые три квартала 2004 г. составил 455 тыс кв. м (арендуемая офисная площадь), в третьем квартале – 140 тыс кв. м. Информация о проведенных сделках свидетельствует о том, что порядка 115 тыс кв. метров офисных помещений классов А и В были сданы в аренду в III квартале 2004 года, 35 тыс кв. метров были проданы (данные Colliers).

Рост ставок арендной платы за офисы класса А в III квартале составил 2% и был обусловлен в большей степени ростом операционных расходов. Такая стабилизация обусловлена высокими объемами строительства и ожиданиями многих крупных проектов в 2005-2006 гг. С другой стороны, многие аналитики отмечают повышенные требования арендаторов (виды на историческую часть Москвы, Москва-реку).

Ставки арендной платы за офисы класса А составили в IV квартале $550-750 (без учета НДС, но с учетом эксплуатационных расходов). Ставки операционных расходов составили $75-110. Цена продажи помещений, аналогичных арендуемым составила $2 500-4 000, таким образом, ставка капитализации по офисным помещениям класса А составила 16 - 19%.В 2004 продолжалось развитие знаковых для рынка проектов:

• «Москва-Сити» (район Краснопресненской набережной, общая площадь – примерно 1,8 млн. м2, из них более 1 млн. м2 – офисные помещения);
• Технопарк на базе завода ЗИЛ (в Нагатинской пойме, площадь офисных помещений – около 580 тыс. м2).

В III-IV кварталах 2004 г было завершено строительство и реконструкция ключевых офисных объектов проектов А и В.

• Офисно-торговый центр в Сред. Овчинниковском пер. 8–10. Класс А. Площадь - 38 500 кв.м.
• Новослободская ул., д. 16-18. Класс А. Площадь - 8 383 кв.м.
• Турчанинов пер. 6. Класс А. Площадь - 17 000 кв.м.
• Офисное здание в Старопименовском пер. 18. Класс А. Площадь - 6 612 кв.м.
• «Сити-Энка I» на Краснопресненской наб. 29–10 (Первая фаза делового центра). Класс А. Площадь - 17 000 кв.м.
• Офисное здание на Озерковской наб. 28. Класс А. Площадь - 13 752 кв.м.
• Деловой центр на ул. Огородной Слободы 7 стр. 2. Класс А. Площадь - 6 355 кв.м.
• Central City Tower на Овчинниковской наб. 22-24. Класс А. Площадь - 38000 кв. м.
• Офисное здание Ольховка, Ольховская ул., д. 4. Класс В. Плоащдь - 5 180 кв. м.
• Газетный пер., д.13/15. Класс В. Площадь - 4 655 кв.м.
• Офисный центр в 1-м Кожевническом пер. 6. Класс В. Площадь - 10 300 кв.м.
• Туполев Плаза II, Академика Туполева наб., д. 15., стр. 2. Класс В. Плоащдь - 4 200 кв.м.Источник: Colliers International, Knight Frank .

Прогнозы

В западном направлении, в пределах Третьего транспортного кольца планируется строительство следующих крупных объектов (по информации Knight Frank):

• 45-этажный небоскреб (на месте гостиницы «Мир», рядом со зданием мэрии на Новом Арбате, 36, площадь офисных помещений – 125 тыс. м2);
• «Смоленский пассаж-2» (Смоленская площадь, 7–9, площадь офисных помещений – 30 тыс. м2);
• 22-этажное здание от «Стимул Групп» (Ленинский проспект, 13-15, общей площадью – 33 тыс. м2).

Аналитики сходятся во мнении о том, что в обозримом будущем произойдет корректировка уровня арендных ставок на офисы класса А в сторону уменьшения. Это произойдет под влиянием таких факторов, как

• окончание строительства ряда бизнес-центров (в частности, Москва-Сити и нескольких крупных проектов площадью от 800 до 1000 тыс. кв. метров);
• децентрализация рынка офисной недвижимости (уже сейчас активно осваивается юго-западное направление);
• увеличение числа крупных игроков на рынке девелопмента, усиление конкуренции и повышение требований арендаторов и инвесторов к помещениям.

С другой стороны, ожидается сохранение высокого уровня спроса, который обусловлен, в первую очередь, высокой деловой активностью в Москве.

Объем строительства офисных площадей классов А и В в 2005 году планируется на уровне 900 тыс. кв. метров.

Дата публикации: 13:27 13 мая 2005

Источник: bpn.ru