Загородный рай: портрет в интерьере

В советское время жить за пределами Москвы было не престижно, и только избранные счастливцы из богемы и партаппарата понимали, что значит иметь дом где-нибудь в Переделкине, Валентиновке или Малаховке. Местоположение дачи обычно определяла принадлежность собственника к тому или иному общественному классу: существовали как государственные дачи высших чиновников, так и дачные поселки творческой интеллигенции. Коттеджных поселков в те относительно недавние времен не существовало вовсе.

Крупными штрихами

Новое время породило и новое направление в загородном строительстве. Современная история загородной недвижимости началась в 1992 году, когда первый российский президент подписал указ о «О продаже земельных участков», после чего началась хаотичная застройка подмосковных земель коттеджами. Тут немаловажную роль сыграло то, что новые технологии позволяли обеспечить загородный дом всем необходимым (проложить современные коммуникации, поставить московский телефонный номер, провести Интернет), а также то, что потенциальные покупатели коттеджей пресытились шумом мегаполиса и потянулись к жизни на природе.

В западных странах загородные дома давно стали традиционным местом жительства представителей высшего класса, в России же рынок загородной недвижимости еще только развивается, однако, уже сейчас в нем можно выделить «элитный» сегмент.На сегодняшний день элитным загородным жильем считается интересный большой дом интересной архитектуры (общая площадь от 550 кв.м), расположенный в красивом месте по одному из престижных направлений. К нему непременно прилагается большой земельный участок.

Вопрос с географией

В 2004 году самой дорогой трассой по-прежнему оставалась Рублевское шоссе, а на второе место по цене и популярности вышло Новорижское шоссе – количество предложений по этому направлению настолько возросло (отстроено было около 50 поселков), что в какой-то момент эксперты заговорили о «перегреве» направления и предположили, что «Новую Ригу» ожидает стагнация. Впрочем, опасения оказались безосновательны, что вполне объяснимо – эта трасса самая доступная, и добраться по ней до загородного дома можно быстро, без пробок. Третье место по количеству привлекательных предложений и, соответственно, спросу уверенно держало Калужское. Правда, «Калуга» представляет интерес, прежде всего, как направление бизнес-класса, но и элитных поселков на ней достаточно много. А вот Киевская трасса явно сдала свои позиции – некогда это направление считалось вторым по престижности после Рублевского шоссе.

По прогнозам экспертов, в 2005 году подобные предпочтения сохранятся, хотя, Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании «Kirsanova Realty», особо отмечает перспективность Дмитровского направления. По его мнению, Дмитровка в скором времени выйдет из тени и займет достойное место среди направлений-фаворитов. Прежде всего, за счет активно развивающейся инфраструктуры (комплексы для активного отдыха, конно-спортивные базы), обилия «водных» эксклюзивов, то есть поселков, расположенных в непосредственной близи от водоемов, и, по некоторым данным, планируемого расширения дороги. А С.А.Шмаков, генеральный директор компании «Сапсан», уверен, что на первое место по спросу выйдет Новорижское шоссе, оттеснив с пьедестала «Рублевку». «Именно Новая Рига, – говорит он, – в состоянии предложить нормальное соотношение цены и качества элитных домов. Рублевка же лидирует исключительно по инерции и предлагает слишком мало достойных проектов».

Размер и материал

Как говорят риэлторы, последнее время потенциальный покупатель, готовый заплатить миллион за элитный коттедж, все более серьезно подходит к выбору дома и выдвигает застройщику все более высокие требования. Одним из наиболее важных критериев «элитности» является качество строительных материалов: в элитных коттеджах внешние и внутренние стены обычно возводят из кирпича, а сам каркас из монолита. Кроме того, для многих покупателей важно, чтобы коттедж представлял актуальный архитектурный проект. В современном элитном коттедже обязательно должны быть центральные коммуникации, московский телефонный номер и выделенная линия Интернета.

На уровень загородного жилья существенно влияет размер участка – элитным считается дом, возведенный на участке от 30 соток (30 соток может позиционироваться как элитная недвижимость на Рублевке, но по всем другим направлениям купленной земли должно быть больше). Что касается количества сооружений, то помимо основного дома владельцы часто строят еще и флигель для гостей.

Инфраструктура

Несмотря на все многообразие рынка загородной недвижимости, существуют стандартные требования относительно инфраструктуры поселка. В элитном коттеджном поселке обязательно предполагается наличие супермаркета, спорткомплекса, центра медицинского обслуживания, детской площадки, салона красоты и автомобильной стоянки. Для удобства жильцов в поселке должны быть проложены дорожки, места для прогулок, устроены цветники и газоны, а территория поселка должна хорошо освещаться.

Иногда застройщики предпочитают не тратиться на создание инфраструктуры внутри самого поселка, в таком случае поблизости должны находиться все необходимые центры. По мнению специалистов «Vesco Realty», если объекты инфраструктуры расположены в радиусе 1 км от поселка, то такой коттеджный поселок при соблюдении других критериев можно считать элитным. Но таких районов, где застройщик может ограничиться уже существующей инфраструктурой, в Подмосковье немного.

Наиболее развиты те регионы, где строительство коттеджей и коттеджных поселков ведется уже давно, поэтому лидером в области инфраструктуры остается Рублевское направление, где в большом количестве расположены торговые центры, кафе, рестораны, салоны красоты, автозаправки, фитнес-центр «Планета Фитнес». Кроме того, на «Рублевке» есть и свои образовательные учреждения, в числе которых можно назвать лингвистический центр «Интерколледж» и негосударственную образовательную гимназию в Жуковке.

Согласно исследованиям Cottage.ru, в последнее время при строительстве поселков все больше внимания уделяется современным системам охраны. Большая удаленность от города требует повышенных мер обеспечения безопасности. Обычно охраной территории коттеджного поселка занимаются частные охранные предприятия (так называемые ЧОС), которые либо организуют пост охраны непосредственно на территории самого поселка, либо предпочитают удаленный мониторинг охраняемого объекта с базы группы быстрого реагирования. В некоторых поселках этот мониторинг осуществляется на основе оптоволоконных линий связи, по которым жители коттеджей получают возможность выхода в Интернет.

Ценообразование

По мнению руководителя департамента загородной недвижимости компании «Paul’s Yard» Андрея Васильева, цена на коттедж складывается из нескольких компонентов. Во-первых, это стоимость земли, во-вторых, себестоимость строительства, к этим расходам добавляются затраты на проведение коммуникаций и «накрутка» самого инвестора, позволяющая ему получить прибыль.

Однако, цены на землю далеко не одинаковы в разных районах Подмосковья. Кроме того, застройщику надо приложить немало усилий, чтобы получить разрешение на строительство поселка, особенно на престижных направлениях или на берегу живописного водоема. Как указывает аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Иван Воробьев, цена земли формируется из следующих критериев: географическое направление, удаленность от МКАД и, естественно, площадь земли.

Большую роль в ценообразовании играет близость к воде. Несмотря на то, что ближайшая точка к Истринскому водохранилищу находится в 45 км от МКАД, земельные участки, расположенные близко к воде в охраняемых поселках могут предлагаться за 5-6 тысяч долларов за сотку. А участок у воды по не самому популярному Дмитровскому направлению может стоить до 30 тысяч долларов за сотку, что сравнимо с ценами на землю вдоль лидеров элитной «загородки» – Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.

Кроме того, на цену влияет качество самого поселка, наличие инфраструктуры, материалы, из которых изготавливаются коттеджи, а также репутация застройщика, гарантирующая окончание строительства в запланированные сроки.

И, наконец, стоимость коттеджей обычно связывают с престижностью географического направления, по которому строится поселок. Так, по Рублево-Успенскому цены могут доходить до 70 тысяч долларов за сотку, а стоимость земли в известных населенных пунктах начинается с 18 тысяч за сотку. При этом очень важно, в каком именно поселке продается участок. Например, в известных местах отдыха творческой интеллигенции Переделкино и Баковке стоимость участка достигает 30 тысяч долларов за сотку, при том, что Минское направление и не считается элитным.

Все эти факторы в совкупнсти и определяют цену конкретного коттеджа, которая подчас может достигать суммы миллиона долларов, а иногда и превышать.

Динамика и перспективы

Самый актуальный вопрос –конечно, цены. В прошедшем году они продолжали расти. И это несмотря на то, что рынок первичных и вторичных квартир, а также система ипотечного кредитования переживали кризис. До сих пор считалось, что все секторы рынка недвижимости тесно увязаны между собой, и обвал одного из них неизбежно влечет обвал всего рынка. Однако, стагнация не затронула ни элитные квартиры, ни загородную недвижимость – эти направления рынка жили своей жизнью и продолжали дорожать. Сегодня стоимость одного квадратного метра дома «под ключ» на Рублево-Успенском шоссе составляет приблизительно $10000 (в эту цену входит и земельный участок), а стоимость строящихся домов – приблизительно $2000 - 3000 за кв. метр (с участком земли от 20 до 30 соток). Дома по Новорижскому направлению стоят дешевле – $2000-3000 за кв.метр готового дома с участком. Если же говорить о ценах на землю, то и здесь пока лидирует Рублевка – в охраняемом поселке, расположенном в Барвихе, одна сотка обойдется в $80 - 90 тысяч. Причем цена эта условная, потому что предложений в Барвихе почти нет.

По прогнозам, в наступившем году элитная загородная недвижимость будет по-прежнему дорожать (особая динамика коснется Новорижского шоссе, что еще больше приблизит его к ценам на Рублевке). Примечательно, что квартирный рынок, по мнению аналитиков, в 2005-2006 годах ожидает период стабилизации (прирост в лучшем случае составит 10% за два года в целом), загородный же сектор будет только набирать обороты. Ожидаемый рост цен связан не только со спокойной экономической и политической ситуацией в стране и большим притоком нефтедолларов – как уже было сказано выше, элитность предполагает близость к Москве, т.е. пределы 10-20 километровой зоны, а земля в Подмосковье выкупается в огромных количествах. Соответственно, предложение по первичным поселкам со временем будет только снижаться, что повлечет за собой дополнительное их удорожание и повышение ликвидности (а для любого покупателя загородного дома этот параметр крайне важен, ведь без ликвидности, как говорится, нет недвижимости). Исходя из таких прогнозов, можно делать вывод, что дважды выигрывает тот, кто вкладывает деньги в элитную загородную недвижимость.

Комментарии специалистов:

Светлана Кондачкова – руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «МИАН»:На протяжение последних нескольких лет спрос на землю под коттеджную застройку стабильно высокий и имеет устойчивую тенденцию к ежегодному росту.

Как следствие, неизбежно происходит постепенное исчерпание свободных земель в радиусе до 20 км на большинстве направлений. Однако, и большинство свободных земельных участков сейчас невозможно использовать под жилищное строительство по причине того, что они отведены под сельхозугодья или являются землями промышленного назначения.За последние 3 года наблюдались периоды, когда стоимость земли возрастала в несколько раз. Например, на Новорижском направлении, в силу скоростной характеристики трассы и постоянно улучшающейся ситуацией с транспортнымиразвязками.

В целом, земельные участки еще недооценены. Самая очевидная причина – неудобство транспортной схемы. Как только этот вопрос начнет решаться, спрос на землю будет еще более активным. Поэтому, ожидается постепенный рост ценна земельные участки.

В последнее время можно говорить о том, что все большее количество объектов загородной недвижимости покупается с целью инвестирования денежных средств, для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. По оценкам аналитиков каждыйдесятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом, можно прогнозировать темпы роста цен в этом году в среднем на 20 %. А на наиболее ликвидные предложения цена может подняться в 1,4 раза.

Иван Воробьев – аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:

При строительстве коттеджей и коттеджных поселков, кроме соблюдения всех правовых, аграрных, экологических и прочих нормативных актов, компания-застройщик принимает на себя ряд прописанных дополнительно обязательств по строительству конкретных объектов недвижимости.

Наиболее приоритетными для строительства, а также наиболее ликвидными на сегодняшний день стоит признать Рублёво-Успенское, Ново-Рижское, Дмитровское, Калужское направления. Большинство восточных направлений Подмосковья остаются не столь интересными для потенциальных покупателей загородной недвижимости, или остаются востребованными у потребителей с более низкой покупательской способностью.

Технологии строительства коттеджей во многом уникальны и значительно отличаются от технологий строительства городского жилья. Наиболее приближенными к «городским» являются технологии строительства таунхаусов.

Перспективы коттеджного строительства весьма широки хотя бы из-за достаточной «молодости» этого рода бизнеса, а также из-за большой покупательской способности потребителей Московского региона. В определении перспектив данной области рынка недвижимости играет важную роль и тот факт, что рассматриваемый сегмент рынка до сих пор не насыщен предложением, а спрос постоянно растет

Дата публикации: 13:31 13 мая 2005

Источник: bpn.ru