Ипотека ждет конкуренции

Сегодня кредит на покупку жилья в строящемся доме хотят получить многие заемщики - около 30 - 40% клиентов. Однако в структуре кредитного портфеля Городского Ипотечного банка их всего 10%. Это связано с нашими внутренними ограничениями: проблема в том, что немногие инвесторы готовы рефинансировать кредиты, выданные под залог строящегося жилья.

Есть желание, но нет возможности

На сегодняшний день ни один кредит на новостройку у нас не рефинансирован, то есть не выкуплен сторонней структурой. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) работает только по конкретным программам, и тс предварительные договоренности, которые у пас с ним достигнуты, касаются вторичного жилья в Москве.

Как правило, если находятся инвесторы, готовые рефинансировать кредиты на "первичке", они чаще всего оказываются тем или иным образом связанными с самим застройщиком. В пример можно привести группу компании ПИК: она сама ведет строительство, поэтому через свои банки и кредитует покупателей. А в основной массе тс банки, которые выдают кредиты на строящееся жилье, работают либо за счет собственных средств, либо за счет краткосрочных привлеченных ресурсов, И это, в том числе, сдерживает полномасштабное развитие ипотеки на рынке.

Есть надежда, что найдутся инвесторы, заинтересованные в рефинансировании кредита, выданного на покупку жилья в строящемся доме, и мы сможем увеличить наш кредитный портфель. Скорее всего, ими будут российские инвесторы, поскольку иностранные компании с большой осторожностью относятся к кредитованию покупки строящегося жилья и работают только с определенными застройщиками, так или иначе, им знакомыми. Мы же не хотим ограничивать круг строительных компаний, на покупку жилья которых мы выдаем кредиты.

Великое переселение народов

До принятия закона "Об ипотеке" запускать такой продукт, как рефинансирование, банкам было невыгодно. Прежде всего потому, что выселить неплательщика из квартиры, находящейся в залоге не по ипотечному кредиту, было невозможно. Сейчас эта возможность появилась, и теперь есть законодательные и финансовые условия для запуска такого продукта. Я уверен, что со временем он будет на рынке востребован, поэтому наш банк планирует уже в этом году провести пару пилотных сделок, позволяющих нам оцепить все возможные нюансы. А они есть — например, согласно сложившейся практике, в кредитных договорах банки прописывают запрет на последующую ипотеку.

Выгоды рефинансирования для заемщика очевидны. Так, два-три года назад процентные станки но ипотечным кредитам доходили до 18 - 20%, и те, кто взял тогда кредит, продолжают платить в прежнем размере, хотя сейчас кредиты выдаются под 13 — 14% годовых. Заемщики обращаются в банки е предложением пересмотреть станки, однако навстречу им не идут, поскольку заемщик не может перекредитоваться в другом банке, выбора у него пет.

С появлением же возможности рефинансировать кредит и оформить его на более выгодных условиях на рынке появится конкуренция. В текущем году серьезного снижения процентных ставок ожидать не стоит. Однако в ближайшем будущем это должно произойти, тем более, если обратить внимание на тенденцию к понижению: за последние два-три года станка упала более чем на 20 - 30%.

По моему мнению, минимальный шаг для рефинансирования — 4% годовых. Снижение меньше, чем па 4%, не имеет смысла, поскольку для рефинансирования необходимо затратить определенные средства и время. Я считаю, что как только на рынке появятся кредиты со ставкой 8% годовых, сразу же начнется переход на эти условия в другие банки заемщиков, которые сейчас гасят нынешние, выданные под 13 - 14% кредиты. Можно ожидать появление целой волны таких клиентов.

При этом надо учесть вероятность того, что с введением рефинансирования ряд банков в своих кредитных договорах вернется к штрафным санкциям за досрочное погашение кредита. В последнее время тенденция была обратная — банки снижали срок моратория на досрочную выплату, а то и вовсе отказывались от подобной практики, что также является способом удержать заемщика.

В течение какого срока заемщики не смогут досрочно погашать кредит, будет зависеть от политики каждого банка. Минимум -полгода, а максимум пока спрогнозировать сложно. Раньше банки устанавливали мораторий в среднем па 5 лет. Однако статистика показывает, что столько вообще "живет" кредит, выданный на 10 лет. После приобретения квартиры и окончания ремонта заемщики начинают опять копить, чтобы как можно быстрее погасить кредит. Долгосрочные кредиты их интересуют только для того, чтобы снизить ежемесячный платеж на первое время: чем больше срок, на который выдан кредит, тем меньше ежемесячный платеж по кредиту и большую сумму кредита может предоставить банк. Например, разница между ежемесячными выплатами при 10- и 20-летнем кредите па сумму $100.000 может составить $270.

Естественный отбор

Закон "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." оказался на руку нашему банку, как и другим банкам, выдающим ипотечные кредиты физическим лицам па покупку жилья в строящихся домах. Просто потому, что права граждан теперь законодательно более защищены, чем раньше. Впрочем, в кредитных договорах нашего банка и раньше фиксировались те требования к застройщику, которые теперь предъявляет законодательство.

В частности, обязательным условием мы ставили право застройщика па земельный участок. Однако в связи с принятием нового законодательства ситуация все же несколько поменялась. Например, у пас существовали так называемые альтернативные объекты, договоры по которым не были до конца согласованы. Если раньше требования банка к застройщику не выполнялись, это были риски банка, которые им оценивались и неслись единолично.

Теперь же договоры с несоблюдением всех предусмотренных законом требований будут считаться недействительными — это означает, что у заемщика просто не будет залога в виде квартиры. Сейчас пока трудно сказать, кто из застройщиков готов работать согласно установленным в новом законе "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." требованиям, и, соответственно, с какой частью из них наш банк перестанет сотрудничать.

Дата публикации: 10:29 16 мая 2005

Источник: bpn.ru