Востребованные и перспективные

Сегодня спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге заметно превышает предложение. По подсчетам экспертов в 2005 году в эксплуатацию будут введены 150-170 тыс. кв. м офисов. И примерно 80% этих площадей будут соответствовать категории В - самой востребованной сегодняшним рынком.

Отечественная классификация бизнес-центров существенно отличается от мировой, так как в России требования к офисам несколько ниже, чем за границей. Однако новые петербургские офисы все ближе подбираются к мировым стандартам. А вообще, в нашем городе есть бизнес-центры четырех классов: от самого престижного А до D - морально устаревших зданий бывших НИИ, которые бизнес-центрами можно назвать с большой натяжкой.

Требования

Что же такое бизнес центр класса В? Начнем с месторасположения. Здесь требования не такие жесткие, как к бизнес-центрам высшей категории (А), которые непременно должны быть расположены в престижной деловой части исторического центра (в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах) и иметь отличные видовые характеристики. Офисные здания категории В могут находиться и в центральных районах, и в зонах прилегающих к историческому центру, - в части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов. Но должны отличаться хорошим расположением, например на набережных или вблизи магистралей.

Бизнес-центр класса В - это отдельно стоящее вновь построенное или прошедшее полный или выборочный капитальный ремонт специализированное здание с отделкой на высоком уровне. Если бизнес-центр организован в реконструированном здании, то непременные условия - хорошее состояние внутренних коммуникаций (систем вентиляции, отопления, водоснабжения) и наличие оптоволоконных каналов связи. Важна и эффективная планировка этажей. Помещения для аренды должны быть разные - от офисов 20-50 кв. м, до контор площадью более 1000-5000 "квадратов". Наличие большой парковки - обязательно. По мнению специалистов, в бизнес-центре любой категории должен быть ресторан, кафе или столовая, предоставляющие возможность перекусить не выходя из здания. В офисных зданиях В-класса, как правило, предусмотрен конференц-зал и дополнительные услуги, такие как салон красоты или u фитнес-центр. Но они не обязательны - для каждого конкретного проекта решение принимает управляющая компания.

Управляющая компания, которая обслуживает объект такого класса, должна иметь трехлетний опыт работы на рынке и не менее трех объектов в управлении. Генеральный директор бизнес-центра "Акватория" Михаил Жаров, полагает, что компания, в ведении которой находятся офисы такого класа, должна стараться создать арендаторам наиболее благоприятные условия для ведения бизнеса. Помимо управления объектом, необходимо организовать службу безопасности, обеспечить круглосуточную охрану и видеонаблюдение. Еще одно требование - здание должна обслуживать профессиональная служба эксплуатации и уборки. Имеет смысл разместить в бизнес-центре банк, нотариальную контору, юридическую и полиграфическую фирму - u зачастую в эти организации арендаторам приходится ездить на другой конец города, а тут все будет под рукой. Хорошо обустроить и автомойку.

А на деле...

Однако не все офисные объекты Петербурга строго соответствуют классификации. Один бизнес-центр, допустим, расположен в хорошем месте в центре города, но не имеет паркинга. А другой - в менее престижном месте, зато без проблем с парковкой, и в здании, насыщенном современной инфраструктурой. Так что в городе с трудом можно найти бизнес-центр, который на 100% удовлетворяет всем требованиям какого-то класса. А что делать, если офисное здание даже превосходит некоторые требования? Так, по мнению директора компании "АВРОРА Девелопмент" Александра Редькина, наличие в бизнес-центре класса В центрального кондиционирования - это уже шаг к более высокому А-классу. Поэтому при классификации своих офисных зданий собственники зачастую расширяют понятие "класс В". Так появляются бизнес-центры В+, В++ или даже В-. Правда, присваивать своему зданию "отрицательный" знак никому не хочется, поэтому собственники подчас определяют бизнес-центр классом ниже, например С+.

К классу В+ можно отнести такие бизнес-центры как "Петровский форт", "Сити-центр", "Президент" и другие. Классический класс В представлен бизнес-центрами "Акватория", "Мариинский", "Михайловский", "Нептун". В категорию В- попадают здания, реконструированные в 90-х годах, когда рынок еще формировался и требования к бизнес-центрам были значительно ниже. Сегодня эти офисные центры уже устарели и с трудом соответствуют заявленному классу.

Что имеем

Набор услуг в бизнес-центрах класса В может быть самым разным. Как и площадь. По мнению Александра Редькина, нецелесообразно организовывать офисное здание этого класса, площадь которого менее 1000 кв. м. Из-за широкого спектра предложений серьезно отличаются и арендные ставки в подобных бизнес-центрах. Плата за квадратный метр может быть от 250 до 500 у. е. в год.

По данным компании "Бекар. Консалтинг" объем офисных площадей в бизнес-центрах класса В в 2004 году составил 220 тыс. кв. м - это около 28% всего объема рынка. Лидирующее положение занимают офисы более низкого С-класса (67%). Однако, как утверждает большинство специалистов, такой расклад временный: в ближайшем будущем бизнес-центры В-класса станут самыми массовыми. Уже сегодня, как упоминалось выше, 80% строящихся или реконструируемых офисных зданий относятся именно к этой категории.

Рост спроса на В-класс обусловлен несколькими причинами. В частности, в связи с постоянным плотным движением автотранспорта на центральных улицах, добраться до более престижных бизнес-центров становится все сложнее. Есть случаи, когда фирмы из-за этого переезжают даже в бизнес-центры класса С, расположенные в районах с лучшей транспортной доступностью, граничащих с центром, сохраняя в исторической части города только небольшой представительский офис. Кроме того, растут и требования арендаторов - стихийно возникшие в 90-х годах офисные здания, наспех переделанные из административных корпусов заводов или зданий НИИ, уже не отвечают сегодняшнему дню. Но рынок еще далек от насыщения предложениями бизнес-центров класса В, несмотря на растущий спрос на них. Как правило, к моменту ввода в эксплуатацию таких офисных зданий на 30-40% площадей арендаторы уже найдены, и это очень высокий показатель. Заполняемость работающих бизнес-центров В-класса близка к 100%. Многие управляющие даже составляют списки ожидания из новых арендаторов или тех, кто желает расширить свой офис, - свободных площадей практически нет. Стабильно растут и арендные ставки, хоть и не так резко, как в предыдущие годы, но снижения не ожидается.

Сегодня рынок офисных помещений Петербурга стабилизируется, хотя до насыщения еще далеко. Специалисты прогнозируют, что жесткая конкуренция и борьба за клиента между управляющими бизнес-центрами начнутся года через два-три.

Марина Шарова, руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО "Менеджмент Компания ПСБ":

- Наша компания работает на рынке недвижимости Санкт-Петербурга уже восемь лет, и на сегодняшний день у нас в управлении около 350 тысяч кв. м коммерческой недвижимости, в том числе и бизнес-центры класса А, В" и С. По моему мнению, офисы в бизнес-центрах класса В сегодня, пожалуй, наиболее востребованы.

У нас в управлении на сегодняшний день пять бизнес-центров класса В", все они заполнены. Например, бизнес-центр "Паллада", работающий с 2000 года, и "Аскольд", действующий с 2003 года, находящиеся в управлении нашей компании, заполнены на 100%. Бизнес-центр "Адмирал" уже сейчас сдан в аренду на 80%, хотя окончательная реализация проекта планируется к концу этого года.

В бизнес-центре "Шереметев", где сейчас еще ведутся ремонтно-строительные работы, уже заключаются предварительные договоры.

В современных бизнес-центрах класса В все большее значение приобретает профессионализм управляющей компании, и я бы сказала, что именно этот критерий становится отличительной чертой офисных зданий такого класса, ведь без качественного ремонта, эксплуатации, клининга, круглосуточной охраны полноценное функционирование бизнес-центра невозможно.

В нашей компании эта проблема решена, у нас действует специализированная служба эксплуатации TOP SERVICE, предлагающая услуги технического обслуживания зданий, клининга и контрольно-пропускной режим.

Классификация бизнес - центров, используемая в международной практике

Основные предъявляемые требования Класс "В-1":

1. Расположение в центре или близко к нему, удобный доступ. 
2. Реконструированное здание. 
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха. 
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 
5. Качественный ремонт "евростандарт". 
6. Много парковочных мест, удобные подъездные пути. 
7. Современные лифты. 
8. 24-часовая охрана. 
9. Профессиональный арендодатель. 
10. Профессиональная управляющая компания.

Класс "В-2":

1. Близкое к центру расположение. 
2. Отремонтированное здание. 
3. Эффективная планировка этажей. 
4. Качественный ремонт "евростандарт". 
5. Возможно отсутствие удобной парковки и доступа. 
6. 24-часовая охрана. 
7. Профессиональный арендодатель. 
8. Правильное оформление документации на право собственности. 
9. Профессиональная управляющая компания.

Дата публикации: 10:34 16 мая 2005

Источник: bpn.ru