Загородный рынок: факторы роста

Последние годы аналитики рынка загородной недвижимости отмечают растущий спрос на благоустроенные загородные дома. Причем долгое время "в ответ" не наблюдался сколько-нибудь значительный рост предложения. В нынешнем году ситуация, похоже, меняется: в ленобласти число коттеджных поселков, где предлагаются дома "на любой вкус и кошелек", увеличивается в геометрической прогрессии. Активно осваиваются новые территории - как в непосредственной близости от Петербурга, так и в радиусе 100 километров. На них вырастают коттеджные городки с домами "под ключ". Интересно, что подобными проектами занялись даже компании, ранее не специализировавшиеся на загородном рынке.

На рынке малоэтажного строительства Петербурга и Ленобласти работает более 25 компаний, 19 из которых возводят и реализуют объекты в черте города. Основные малоэтажные массивы сосредоточены в Приморском районе города. Почти половина малоэтажной застройки последних лет приходится на территорию Коломяг, 27% предложения - на район Шувалово-Озерки и около 15% - на Курортный район. Подобное распределение, как считают застройщики, не отражает реальную картину спроса и обусловлено только наличием участков, пригодных для малоэтажного строительства.

Ближайший к городу "пояс" малоэтажной застройки образуют коттеджные комплексы, позиционируемые застройщиками исключительно как жилье для тех, кто предпочитает городской квартире собственный дом на земле. Стоимость квадратного метра дома класса "комфорт" начинается от цен уровня городского жилья (от 600-800 дол.), а вот верхнего предела практически нет.

Петербургские земли, используемые под коттеджное строительство, можно классифицировать по трем ценовым категориям.

Самая дорогая земля - в Курортном районе (Разлив, Сестрорецк, Лахта, Курорт, Комарово, Дюны). Эти территории известны своими давними традициями: еще в позапрошлом веке богатые петербуржцы скупали в Белоострове, Репине, Комарове земельные участки под строительство дач и роскошных особняков. Полтора века назад здесь появились первые виллы российских дипломатов и высокопоставленных государственных деятелей, после 1945 года - дачные поселки и дома творчества артистов, художников, писателей, а чуть позже дореволюционные особняки стали переоборудоваться в загородные резиденции видных партийных функционеров.

Наши современники продолжают традиции былых времен: сегодня территории близ песчаных пляжей поселков Солнечное, Репино и Комарово фактически приобрели статус элитных, а цены на загородную недвижимость здесь взлетели до уровня цен "золотого треугольника" Петербурга. Ныне это зона дорогих (стоимостью до 1 млн дол. и выше) отдельно стоящих особняков и элитных коттеджных поселков.

В Академгородке (Комарово), в Сестрорецке, Разливе цена земли достигает 25 тыс. дол. за сотку и больше, цена сделок кое-где доходит до 35 тыс. дол. К этой ценовой отметке постепенно приближается и земля в Стрельне, которая еще совсем недавно была непопулярным местом. Петродворцовый район резко повысил свой статус после реконструкции Константиновского дворца. Теперь в Старом Петергофе земля продается от 20 тыс. дол. за сотку.

В Лахте реализуется самый дорогостоящий в Северо-Западном регионе проект малоэтажного элитного жилья: компания "Конкорд менеджмент и консалтинг" строит там дворцово-парковый ансамбль "Северный Версаль". Ко второй ценовой категории относится территория частной застройки вокруг Шувалова-Озерков, а также Каменки и Коломяг. Стоимость предложения - от 10 тыс. дол. за сотку. Безусловный лидер застройки на территории вокруг Шуваловских озер - компания "Петербургстрой Skanska", которая возводит на берегу Нижнего Суздальского озера малоэтажный жилой квартал "Новая Скандинавия". К середине нынешнего года здесь планируется построить 70 тыс. кв. м жилья. Расположенная в городской черте деревня Коломяги стала колыбелью петербургской малоэтажки еще в прошлом веке. Здесь пока можно встретить отдельные деревянные частные дома "старого образца", однако сейчас застройка ведется централизованно и участки под индивидуальное жилищное строительство практически не выделяются. Деятельнее других эту территорию осваивают компании "Коломяги-Ретро", "Северо-Западная строительная корпорация" и "Содружество". Последняя лидирует по числу пятен: в нынешнем году сдается четыре малоэтажных комплекса ("Горная", "Графский пруд", "Орловский-2" и "Березовая роща"), и начато строительство еще двух ("Графский пруд-2" и "Орловский-3").

Лишь немного ниже городских цены в "областном" Всеволожском районе.

В третью ценовую категорию входят Пушкин, Александровская, Новосаратовка, Красное Село. Стоимость сотки в этих районах - 2-5 тыс. дол. Застройщики начали осваивать это направление лишь в прошлом году, и пока ни одного готового коттеджного городка здесь не построено.

Все идет по плану

Несмотря на то, что прилегающие к Петербургу территории активно застраиваются "малоэтажкой", ее доля в городской застройке составляет чуть более 4%. Но городские власти планируют за ближайшие 20 лет увеличить этот показатель в пять раз, как записано в концепции Генерального плана развития Петербурга до 2025 года. К этому сроку предполагается построить 40 млн кв. м в многоэтажных домах и 20 млн кв. м коттеджных площадей. Разработчик Генплана академик РААСН, генеральный директор ЗАО "Петербургский НИПИград" Валентин Назаров считает, что такое соотношение жилья позволит сделать Петербург европейским городом.

Планам властей вторят прогнозы строителей, которые уверены, что в ближайшие годы в пригородах Петербурга будут один за другим возводиться коттеджные поселки. Чиновники видят новые зоны для малоэтажной застройки главным образом на свободных землях (так называемых землях запаса, состоящих на балансе территориальных управлений административных районов города). Частично - вместо пришедших в полный упадок старых садоводств и жилых массивов в Парголове, Ольгине, Лисьем Носу, Дибунах, Левашове, Павловске, Красном Селе, Стрельне и др. В общей сложности планируется освоить 50 участков (1187 га), потенциально пригодных для возведения 2,3 млн кв. м коттеджей или 3,2 млн кв. м таун-хаусов.

Строительство современных малоэтажных комплексов на месте обветшалых построек уже началось, но пока скупка застройщиками частных домиков для использования земельных участков под новые проекты - явление не массовое. Такие случаи единичны - в Озерках, в Коломягах, в Тярлеве под Павловском. Цены этих сделок застройщики не разглашают, опасаясь резкого повышения требований продавцов, с которыми и так непросто договориться.

В Ленинградской области, переживающей начало коттеджного бума, все перечисленные процессы имеют более масштабный характер. Сегодня здесь продается более 20 проектов коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов разной стадии готовности. В ближайшие месяцы стартует еще несколько проектов - как в непосредственной близости от Петербурга, так и в радиусе 80-100 км. Дома в получасе езды от города позиционируются как жилье для постоянного проживания, остальные - как правило, имеют статус дачных поселков. Разброс цен на те и другие объекты составляет сотни процентов. Что касается требований к инженерной подготовке и внутренней инфраструктуре, то они для всех примерно одинаковы: минимум - дороги, свет, газ, вода, канализация, охрана; максимум - все перечисленное плюс оптоволоконная связь, детские и спортивные сооружения, местные объекты соцкультбыта.

Следом за "элитой"

После элитного Курортного района города на пике популярности у застройщиков Всеволожский район Ленобласти. Самые дорогие в районе земли в Мельничном Ручье, Юкках и Токсове (6-7 тыс. дол. за сотку), Воейкове (10 тыс. дол. за сотку). За последний год цена хорошего (видового) участка, к которому подведен газ, повысилась на 70%. Еще полгода назад в Токсове при определенных усилиях можно было найти участок по 2 тыс. дол. за сотку, а сейчас цены на участки ИЖС здесь начинаются от 3,3 тыс. дол., а на береговой линии озер - доходят до 10 тыс. дол. Сотка в садоводствах в районе Ново-Токсова стоит до 1-1,5 тыс. дол.

Всеволожск и ближайшие населенные пункты (Мельничный Ручей, Бернгардовка) привлекательны прежде всего близостью к городу. Также в числе их "плюсов" - проложенные коммуникации (газ, электричество), развитая социальная инфраструктура, живописная природа, водоемы. Считается, что во Всеволожском районе относительно благополучная экологическая обстановка.

Цены на землю близ Юкков, Токсова, Кавголова держатся на уровне "всеволожских" отчасти в силу близости лыжных курортов ("Орлиная гора", "Охта-парк"). В этих местах "концентрация" дорогих (от 200-300 тыс. дол.) отдельно стоящих коттеджей достигает максимума. Несмотря на это, район лидирует и по количеству предложений коттеджных поселков от застройщиков. Компания "Петростиль" заканчивает здесь строительство суперэлитного комплекса "Горки". Однако большинство застройщиков Всеволожского района, возводя коттеджные поселки из каркасных домов, все же рассчитывают на покупателей из среднего класса. Сразу три таких комплекса - "Южный", "Холмы" и частично "Сестрорецкое" - строит компания "Реал". По соседству, в поселке Сярьги, коттеджный комплекс возводит ЗАО "Содружество". В нынешнем же году компания планирует начать во Всеволожском районе строительство еще двух подобных поселков.

Вдали от шума городского

Вторая в Ленобласти зона активизации застройщиков - Выборгский район. На севере области он традиционно считается самым престижным: выход на Финский залив, чудная природа, множество озер, хорошее транспортное сообщение (три автодороги и две железнодорожные линии). Залив - одно из главных преимуществ, однако объекты, удаленные от берега, немногим дешевле прибрежных домов и земель, а иногда стоят столько же. Причина - множество озер и рек кругом.

Самые популярные у покупателей места - у озер Глубокого, Нахимовского, Красногвардейского, Красавица, Зеркального. Кроме того, в районе немало прекрасных горнолыжных курортов ("Золотая долина", "Пухтолова гора", "Красное озеро", "Снежный"), что также привлекает внимание горожан к здешней недвижимости.

Однако удаленные от города территории вокруг озер пока практически не освоены девелоперами. В районе поселка Приветнинское строится садоводческое некоммерческое товарищество "Красноозерное", чуть поодаль "Евросиб-инвестстрой" возводит комплекс "Озерное". На дальних территориях официально пока не значится ничего, кроме многочисленных дачных кооперативов и садоводческих товариществ, а также, разумеется, частной ИЖС-застройки. Однако в самое ближайшее время компания "Гринсайд" начнет масштабную стройку в береговой зоне озера Красавица.

Сотка в поселках Ленинское, Ильичево стоит от 5-6 тыс. дол. Сравнительно недавно появилось много предложений о продаже земли на берегах озер Выборгского района. Участки без инфраструктуры, удаленные от города на 80-130 км, предлагаются от 500 до 2000 дол. за сотку. Цены на землю по берегам и около озера Глубокого доходят до 3,5 тыс. дол. Четыре тысячи долларов стоит сотка близ поселков Первомайское и Рощино. Вокруг Рощина сосредоточены закрытые поселки.

Вместо заключения

Специалисты полагают, что "тотальному освоению" должно подвергнуться в первую очередь северное и северо-западное направления от города - в сторону Сестрорецка и Токсова. Востребованы и территории, прилегающие к Пушкину и Павловску.

Традиционно наиболее дешевые земли на юго-востоке. У них, по мнению риэлтеров, самый большой потенциал ценового роста. Например, цены сделок на ликвидные участки по берегам Волхова и Сяси за последний год выросли более чем на 100%, но при этом остаются в несколько раз ниже, чем на Карельском перешейке. Сегодня участок площадью 10 соток продается здесь по 7-8 тыс. дол., хотя всего два года назад стоил не больше 1000 дол.

Однако по прогнозам, стоимость земли в большинстве районов Ленобласти уже близка к пиковой и вряд ли будет продолжать расти нынешними темпами.

КУРОРТНЫЙ РАЙОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

• Территория: 282,2 кв. км
• Население: 69,3 тыс. чел.
• Образован слиянием "областного" Зеленогорского и "городского" Сестрорецкого районов. Самая дорогая с точки зрения земельных ресурсов территория - вдоль береговой линии от Сестрорецка до Комарова - считается пригородным "золотым треугольником", элитным районом частной застройки.

ПРИМОРСКИЙ РАЙОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

• Территория: 114,6 кв. км
• Население: около 440 тыс. чел.
• Выделен из состава Петроградского района в 1949 году, до 1989 года назывался Ждановским. В шестидесятые годы к району были присоединены дачные поселки Лахта и Ольгино, а также деревня Коломяги, известная сегодня как самая первая зона комплексной малоэтажной застройки.

ВЫБОРГСКИЙ РАЙОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

• Территория: 35,4 кв. км
• Население: 419 тыс. чел.
• В современных границах район существует с 1978 года. Еще в советские времена в состав города вошли старинные дачные поселки Шувалово, Озерки, Парголово, Левашово. В районе ведется активное малоэтажное строительство. Основная зона локализации коттеджных поселков - территория вокруг Суздальских озер. Основные районы ИЖС - поселки Парголово, Левашово, Песочный, Осиновая Роща.

ПЕТРОДВОРЦОВЫЙ РАЙОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

• Территория: 74,2 кв. км
• Население: 80 тыс. чел.
  

ПАВЛОВСКИЙ И ПУШКИНСКИЙ РАЙОНЫ

• Территория: 200,9 кв. км
• Население: 100,4 тыс. чел.
  

ВЫБОРГСКИЙ РАЙОН ЛЕНОБЛАСТИ

• Территория: 7350,9 кв. км
• Население: 109,3 тыс. чел.
• Административный центр - город Выборг (141 км от Петербурга).
• Основным районом коттеджной застройки в Выборгском районе является треугольник Рощино - Ильичево - Первомайское, активно осваивается Приморское направление: территории вдоль побережья Финского залива стали зоной размещения респектабельных частных особняков. Здесь вниманию будущих домо- и дачевладельцев предлагаются несколько новых проектов коттеджных поселков дачного типа. Высоко котируются участки, расположенные вблизи озер (Нахимовского, Зеркального, Глубокого, Пионерского).

ПРИОЗЕРСКИЙ РАЙОН ЛЕНОБЛАСТИ

• Территория: 3579,5 кв. км
• Население: 44,9 тыс. чел.
• Административный центр - город Приозерск (142 км от Петербурга).
• Значительная удаленность от мегаполиса, а также благоприятная экология предопределили дачный тип застройки. Территорией, представляющей наибольший интерес для приобретателей загородной недвижимости и являющейся точкой притяжения для инвесторов, стала озерная система Вуоксы с интересными туристическими маршрутами. Горнолыжные трассы Коробицыно привлекают любителей активного зимнего отдыха.

ГАТЧИНСКИЙ РАЙОН ЛЕНОБЛАСТИ

• Территория: 2863,1 кв. км
• Население: 128,6 тыс. чел.
• Административный центр - город Гатчина (46 км от Петербурга).
• Самое популярное дачное место в Гатчинском районе - поселок Вырица, привлекающий как индивидуальных застройщиков, так и девелоперов, реализующих комплексные проекты коттеджной застройки (см. карту-вклейку между стр. 16 и 17).

Дата публикации: 11:22 16 мая 2005

Источник: bpn.ru